| 提防香港房地產(chǎn)泡沫重演 亞洲金融危機(jī)過(guò)后，曾有過(guò)這樣的報(bào)道：香港著名歌星王菲在1997年以7成按揭，分20年供款的方式以4800萬(wàn)港元購(gòu)入了沙田寶松苑豪宅，每月供款額達(dá)29萬(wàn)港元。然而由于受到亞洲金融風(fēng)暴的打擊，香港樓市、股市均出現(xiàn)了大幅度的調(diào)整，樓市從過(guò)去的瘋狂高峰下跌多達(dá)5成。在這種形勢(shì)下王菲不惜半價(jià)出售，也無(wú)人問(wèn)津。當(dāng)時(shí)買樓的一般中產(chǎn)階級(jí)市民，也被深度套牢，欠下了深重的債務(wù)。 假若付30萬(wàn)元買下了100萬(wàn)元的住宅，貸款70萬(wàn)，加上利息你要還銀行至少80萬(wàn)元左右�？蓸鞘幸徊痪皻猓�100萬(wàn)的住宅只值50萬(wàn)元了，即使50萬(wàn)元出手還可能賣不出去，這時(shí)，你等于花30萬(wàn)元，加上借的80萬(wàn)元，也就是110萬(wàn)元買了50萬(wàn)元的東西。為還月供，你還要省吃儉用。在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，要月月想法去創(chuàng)收，以還月供，因?yàn)殂y行的利率是不斷調(diào)整的，搞不好因利息率的上調(diào)，月供還會(huì)有些提高，這時(shí)你的心理壓力便可想而知了。買房本是件開心大事，全家老小的夢(mèng)想寄托在那片片工地之上，一座座期樓牽系著百姓的期望。如果真的有一天被告知，房?jī)r(jià)下跌了50％，豈不是一場(chǎng)惡夢(mèng)來(lái)臨？香港人在亞洲金融風(fēng)暴中所經(jīng)歷的，是房地產(chǎn)泡沫被刺破的典型例子。 2001年7月13日，北京申奧成功以后，人們?cè)鴺?lè)觀地認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)至少再火七八年。然而北京2001年1—6月份房地產(chǎn)開發(fā)主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到248.9億元，比上年同期增長(zhǎng)53.1％，當(dāng)年新開工商品房面積達(dá)961萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)72.1％，而住宅銷售面積達(dá)236萬(wàn)平方米，只比上年同期增長(zhǎng)7.1％。而上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是5779.3元，比上年增長(zhǎng)6.1％，從增長(zhǎng)速度的比較看，人均收入的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。另外北京去年一年就新增了1000多家房地產(chǎn)公司，今年還在繼續(xù)增長(zhǎng)。這種增長(zhǎng)是否意味失衡的發(fā)生，1995年房地產(chǎn)泡沫的破滅會(huì)不會(huì)重演，香港人的惡夢(mèng)會(huì)不會(huì)在我們身上重演。 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期低谷何時(shí)出現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期會(huì)在何時(shí)把不幸的低谷送到面前，人們不無(wú)道理地?fù)?dān)心著。 指望市場(chǎng)總處于穩(wěn)步上升，不驚不險(xiǎn)是不可能的，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)本身有著無(wú)法克服的周期性。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有著它自身發(fā)展的周期性，這是因?yàn)樗倪\(yùn)行過(guò)程中有著形成這種周期性的機(jī)制。加上現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中加入了越來(lái)越多的新經(jīng)濟(jì)元素，使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)虛擬化程度提高了。所以市場(chǎng)的底有多深，邊界有多寬，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期到底多長(zhǎng)，波峰波底落差幾許就更難把握。 在金融領(lǐng)域里，各種金融衍生資本的積累比實(shí)物資本積累大得多。在虛擬資本運(yùn)行過(guò)程中，資金分布格局會(huì)因?yàn)橘Y金流向的變化而迅速改變，使資金集中在少數(shù)莊家手里或流往國(guó)外，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由選擇的原則下，在信息不完全的條件下，沒(méi)有一種力量能阻止投機(jī)者在有利的時(shí)機(jī)獲利回吐，從而刺穿泡沫，使虛擬資本形成的經(jīng)濟(jì)鏈條斷裂，出現(xiàn)信用危機(jī)�？梢哉f(shuō)貸幣供應(yīng)和信用制度在提高了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的同時(shí)，也放大了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)資金不足時(shí)，或當(dāng)資金被大量轉(zhuǎn)移時(shí)，鏈條就會(huì)斷開鏈接，當(dāng)多處鏈接同時(shí)斷開，就意味著經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了危機(jī)。這種循環(huán)在現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中是不可回避的。 切斷傳遞經(jīng)濟(jì)泡沫的機(jī)制 雖然我們無(wú)法準(zhǔn)確斷定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)泡沫，更無(wú)法預(yù)計(jì)房地產(chǎn)泡沫破滅來(lái)臨的時(shí)刻，但是有以下幾種生成和傳遞經(jīng)濟(jì)泡沫的機(jī)制和隱患，我們不得不防： 1.有不少開發(fā)商沒(méi)有開發(fā)實(shí)力，開發(fā)空置房在所難免。 2.有不少需求是靠貸款支持，個(gè)人貸款監(jiān)管不嚴(yán)，而還款能力到底多大不容樂(lè)觀。 3.地產(chǎn)股收入增加，會(huì)吸引人們炒作，使資金流向資本市場(chǎng)。投入到股票市場(chǎng)上的資金增加，在資本市場(chǎng)上重新洗牌，資金分布格局改變，或集中在大莊家手中，或流向國(guó)外，生產(chǎn)資料和消費(fèi)資料市場(chǎng)資產(chǎn)則減少，購(gòu)買力由此降低，這時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)再次出現(xiàn)空置高峰。 4.地產(chǎn)增值使各種資產(chǎn)評(píng)估的場(chǎng)合對(duì)地產(chǎn)的估值有取高的傾向。各企業(yè)、個(gè)人的帳面資產(chǎn)價(jià)值虛增。再用這些資產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓，會(huì)使債務(wù)中信用的元素過(guò)大。 5.開發(fā)商的盲目樂(lè)觀會(huì)使他們盡可能多地開發(fā)價(jià)高、面積大的高檔樓盤，使供求結(jié)構(gòu)失衡。小戶型低總價(jià)商品房買不到，而大戶型高總價(jià)的高檔房卻賣不出去。 6.政府大量批地使?jié)撛诠⿷?yīng)量增加，好地賣不出好價(jià)線�？啥啻无D(zhuǎn)手，既抬高了市場(chǎng)價(jià)格，開發(fā)商也可通過(guò)買地，易如反掌地獲取暴利。反過(guò)來(lái)又使各渠道土地上市失去控制。 |
