理性投資 “拿捏”好房地產(chǎn)市場(chǎng)
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
2005年12月15日21:46
來(lái)源：中華人民共和國(guó)建設(shè)部公告第172號(hào)
央行房貸新政下達(dá)后引起市場(chǎng)強(qiáng)烈反響，擊節(jié)贊賞者有之，強(qiáng)烈反對(duì)者有之，冷靜旁觀者亦有之。房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)產(chǎn)生陣痛和劇變？怎樣看待當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)大勢(shì)和發(fā)展走向？怎樣評(píng)價(jià)央行這次的房貸新政？為解讀這些困擾房地產(chǎn)業(yè)界人士的熱點(diǎn)問(wèn)題，我們專訪了有著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“思想者”之稱的中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇博士。
把握周期 適勢(shì)發(fā)展
針對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)大勢(shì)和發(fā)展走向，有著豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的孟曉蘇結(jié)合自己的實(shí)踐和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡，和我們侃侃而談。
他說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，我們不能一個(gè)勁兒任其自然發(fā)展，因?yàn)檫@是一個(gè)比較特殊的行業(yè)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。無(wú)論是政府還是企業(yè)，都要按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，按照房地產(chǎn)業(yè)的自身規(guī)律來(lái)做，要進(jìn)行有效的調(diào)控，在生產(chǎn)和消費(fèi)方面都要講究理性。
首先，我們很早就提出了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性觀點(diǎn)，房地產(chǎn)周期性過(guò)熱必然帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的周期性蕭條。這一點(diǎn)我們?cè)诤Ｍ饪吹讲簧倮樱缑绹?guó)經(jīng)濟(jì)在上世紀(jì)８０年代后期出現(xiàn)大蕭條，日本經(jīng)濟(jì)到現(xiàn)在還一蹶不振，香港經(jīng)濟(jì)從上世紀(jì)９０年代開(kāi)始到現(xiàn)在也仍處于低潮期。當(dāng)然這也有其他方面的因素，但事實(shí)不得不引起我們的重視。
真理只能去接近它，不能超越它。我們根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展周期的預(yù)測(cè)有效地拉動(dòng)了相關(guān)消費(fèi)：通過(guò)對(duì)第一、二個(gè)周期的預(yù)測(cè)，把握到在１９９８年和以后的幾年，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)成為旺盛增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，將會(huì)有效地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。到了２００２年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了第５年，人們都在想：這個(gè)周期是不是能夠再拉長(zhǎng)一點(diǎn)？要拉長(zhǎng)周期，就必須理性認(rèn)識(shí)這個(gè)周期；沒(méi)有理性的認(rèn)識(shí)，就會(huì)人為地破壞這個(gè)周期。
實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)的理性增長(zhǎng)不是一條直線，它是有曲折起伏的，房地產(chǎn)業(yè)的周期性論斷是決策層通過(guò)產(chǎn)業(yè)界，通過(guò)專業(yè)人士觀察、研究得出來(lái)的，事實(shí)說(shuō)明是有周期的。如果沒(méi)有這種理性，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)亂套，會(huì)出現(xiàn)大批的公司盲目涌進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致出現(xiàn)真正的泡沫。
前不久，我看到一家報(bào)紙報(bào)道，說(shuō)有２９％的上市公司從事房地產(chǎn)。有說(shuō)法是“三外”（外資、外地、外行）進(jìn)軍房地產(chǎn)，挖煤的，發(fā)電的，炒股票的，開(kāi)飯店的，做飼料的等等。有了第一桶金就都來(lái)搞房地產(chǎn)，又出現(xiàn)了類似１９９２年的全民搞房地產(chǎn)的景況。當(dāng)然可能沒(méi)有那么嚴(yán)重，比當(dāng)年純粹炒地實(shí)在一點(diǎn)。
出現(xiàn)這種情況，我認(rèn)為也很自然，因?yàn)槭挛锸遣灰匀说囊庵緸檗D(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)產(chǎn)品好賣(mài)，一部分房地產(chǎn)收益很高，因此造成整個(gè)市場(chǎng)旺盛。另一方面是因?yàn)樯鲜泄灸昧隋X(qián)沒(méi)什么事好做，股市不好，利息降低，所以投資必然向收益高的行業(yè)轉(zhuǎn)移。
第二，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作周期長(zhǎng)，有必要制定預(yù)警系統(tǒng)。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)市場(chǎng)信號(hào)滯后，投入和產(chǎn)出之間有一個(gè)自然工期，一般達(dá)８～１０個(gè)月，之前還要找土地、跑項(xiàng)目、進(jìn)行報(bào)建手續(xù)等。投資者大多是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況來(lái)看，等到產(chǎn)出期時(shí)情況突然發(fā)生了變化，到時(shí)要抽身退出便已經(jīng)遲了。由于生產(chǎn)周期長(zhǎng)，因此只有有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)人士才能理性地分析，理性地認(rèn)識(shí)這個(gè)行業(yè)、這個(gè)市場(chǎng)。
當(dāng)然，行業(yè)外也有不少新人做得很好的，也可以由不成熟發(fā)展到成熟。比如萬(wàn)科，開(kāi)始是做貿(mào)易，賣(mài)電腦，但現(xiàn)在成長(zhǎng)為一個(gè)很不錯(cuò)的房地產(chǎn)企業(yè)。如果沒(méi)有萬(wàn)科，房地產(chǎn)業(yè)就缺少了一個(gè)好企業(yè)，好品牌。也正因?yàn)樗麄冏龅氖歉呖萍假Q(mào)易，具有整合和吸收的優(yōu)勢(shì)。現(xiàn)在有做飼料的也成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的，比如劉永好的新希望，聽(tīng)說(shuō)去年房地產(chǎn)收益就超過(guò)了主業(yè)飼料的收益。
這些新投資人對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)適應(yīng)過(guò)程，很難說(shuō)誰(shuí)能百分之百準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)的風(fēng)向。市場(chǎng)信號(hào)的滯后盡管對(duì)老企業(yè)影響不是很大，可是由于新開(kāi)發(fā)企業(yè)的不斷進(jìn)入，會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體過(guò)熱，也會(huì)對(duì)老企業(yè)造成沖擊。
第三，對(duì)市場(chǎng)容量的認(rèn)識(shí)也很重要。很多人都認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)空間很大，如果到時(shí)市場(chǎng)的容量不會(huì)擴(kuò)大呢？怎么看待房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量？從現(xiàn)在來(lái)看，只有小心地保護(hù)這個(gè)市場(chǎng)。
但有些事情很難把握，都說(shuō)人心難測(cè)，我說(shuō)市場(chǎng)更難測(cè)，沒(méi)有任何人能預(yù)測(cè)得那么準(zhǔn)。還有一些特殊情況和因素也影響市場(chǎng)，如這次ＳＡＲＳ的突然襲擊，還包括一些人為的因素，如政府的某些非理性行為等。
第四，除了正常的投資和市場(chǎng)變化外，還有一些特殊的問(wèn)題。當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向就像一個(gè)人吃多了要消化一陣后再吃一樣�，F(xiàn)在，中國(guó)的鋼材年產(chǎn)量已達(dá)到了７０００萬(wàn)噸，居世界之最；水泥占了全世界產(chǎn)量的１／３。在這種情況下，我們就要警醒不能出現(xiàn)盲目性，要理性控制，不能再出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)泡沫。上屆國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人不光是看到了房地產(chǎn)業(yè)要進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，同時(shí)強(qiáng)調(diào)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也要根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)控。
應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是一門(mén)學(xué)問(wèn)，我們已經(jīng)進(jìn)入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該多點(diǎn)理性，少點(diǎn)感性。現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)有一點(diǎn)撲朔迷離，出現(xiàn)多種說(shuō)法很正常。但不能不負(fù)責(zé)任地亂發(fā)議論，亂發(fā)牢騷，開(kāi)發(fā)商們要有大局觀念。我們好不容易摸索出來(lái)一些經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一點(diǎn)教訓(xùn)，一些所謂的“大腕”、“名人”們不要?jiǎng)硬粍?dòng)就亂說(shuō)，希望多一些踏實(shí)，少一些忙亂，現(xiàn)在我們需要的是踏實(shí)精神。
利用預(yù)警 “拿捏”市場(chǎng)
今后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么變化和影響？如何適應(yīng)和把握市場(chǎng)？怎樣看待央行房貸新政？孟曉蘇表示，投資過(guò)熱，肯定就要降溫，但要盡可能使調(diào)整期平緩、平穩(wěn)。
他說(shuō)：一般而言，我們希望市場(chǎng)高漲，但市場(chǎng)會(huì)不會(huì)受到輿論影響而萎縮？房地產(chǎn)的發(fā)展周期能拉長(zhǎng)，我們的目的也是盡可能的拉長(zhǎng)，但在它不得不進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，我們應(yīng)該正確地認(rèn)識(shí)它。只有通過(guò)調(diào)整，市場(chǎng)才會(huì)慢慢地重新進(jìn)入發(fā)展，調(diào)整也是為了控制和促進(jìn)發(fā)展。
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期調(diào)整與發(fā)展，在１９９８年時(shí)我用了一句詩(shī)來(lái)形容：“春江水暖鴨先知”，就是感覺(jué)到我們的老開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)敏感還是可以的�，F(xiàn)在到了周期的第５年頭上，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的感覺(jué)是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰。我們要對(duì)現(xiàn)在我們?cè)谑袌?chǎng)周期的位置怎樣，和如何保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)這樣的問(wèn)題有明確的判斷。房地產(chǎn)業(yè)不僅僅只是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)今天的發(fā)展地位是通過(guò)我們的努力得來(lái)的，也是老百姓用錢(qián)買(mǎi)出來(lái)的。房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，功不可沒(méi)。
我們還要反過(guò)來(lái)講：什么是理性的消費(fèi)？第一，拉動(dòng)消費(fèi)功不可沒(méi)；第二，要適應(yīng)市場(chǎng)需求；第三，進(jìn)一步樹(shù)立企業(yè)品牌；第四，幫助新投資人慎重入市。
我們了解到香港上市公司進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)大多縮水，他們到內(nèi)地來(lái)投資，一些市場(chǎng)情況不太熟悉，需要有一個(gè)適應(yīng)過(guò)程。
現(xiàn)在，銀行也要市場(chǎng)化。企業(yè)要理性投資，控制規(guī)模，選好項(xiàng)目，打好品牌，謹(jǐn)慎入市。政府理性調(diào)控，應(yīng)該體現(xiàn)在適度發(fā)展上，形象地說(shuō)，就是要收緊入口，擴(kuò)大出口。比如建大學(xué)城，各地就一擁而上，全國(guó)一下子出現(xiàn)了２９個(gè)大學(xué)城，其中很多土地和房子都空在那兒。喊搞ＣＢＤ，全國(guó)又一下有４０多個(gè)大中小城市躋身ＣＢＤ建設(shè)，實(shí)際上全國(guó)夠條件上ＣＢＤ的也不過(guò)京滬穗三地而已。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要調(diào)整結(jié)構(gòu)，輿論呼吁很重要，其中，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》起了很大的作用和影響。
對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，理性調(diào)控應(yīng)收緊入口，擴(kuò)大出口�，F(xiàn)在的毛病就像一個(gè)孩子吃多了，撐著了，必須讓他消化消化。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也就是你必須讓他銷售出去，要一手收緊市場(chǎng)，一手?jǐn)U大市場(chǎng)�，F(xiàn)在有個(gè)詞叫“拿捏”，很生動(dòng)，很形象，我們就是要“拿捏”好這個(gè)市場(chǎng)。從這個(gè)角度看，央行１２１號(hào)文件政策要收緊投資有一定的道理，這既是保證貸款安全的需要，也是理性調(diào)控市場(chǎng)的需要。
從一個(gè)方面來(lái)看，央行的１２１號(hào)文件有其正確性，如收緊入口，做得對(duì)，是深化安全貸款的需要，可以控制投資過(guò)量狀況；嚴(yán)格控制貸款，收緊投資，也是對(duì)的，可以對(duì)調(diào)控市場(chǎng)起到理性作用；擴(kuò)大出口要有一個(gè)明確可行的方向，商業(yè)銀行要賺錢(qián)可以理解。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)公司、項(xiàng)目太多，需要嚴(yán)格控制，控制施工單位的貸款是一個(gè)方法；但在減少施工單位用什么方式上也帶來(lái)不少問(wèn)題。以前樓盤(pán)貸款，高層建筑建到３層就行了，現(xiàn)在要封頂。減少房地產(chǎn)項(xiàng)目，收緊投資，方式和方法很重要，關(guān)鍵在于擴(kuò)大市場(chǎng)這一點(diǎn)。我們要具體情況具體分析，不能一股腦兒地指責(zé)房貸新政，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不能不給錢(qián)就罵。作為商業(yè)銀行，想提高房貸利息比例，這是可以理解的，但我們要明確的是這個(gè)政策的導(dǎo)向是什么，我們應(yīng)該保護(hù)用戶貸款的熱情。
從另一方面看，央行房貸新政確有一些問(wèn)題：一是有些地方表述不清。如它要求施工隊(duì)只能用貸款買(mǎi)設(shè)備，如果一個(gè)施工單位需要借錢(qián)買(mǎi)設(shè)備，那么它的資質(zhì)是怎么得來(lái)的？
二是央行主張貸貧不貸富。央行體現(xiàn)了作為政府部門(mén)的作用和影響，但銀行業(yè)也要講經(jīng)濟(jì)規(guī)律，“貸貧不貸富”會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)不盡的煩惱。好在這一文件精神體現(xiàn)不是只能貸給窮人，是不僅貸給窮人，而且也貸給富人，只是門(mén)檻高一些。
三是商業(yè)銀行難以操作。主要體現(xiàn)在高檔房、二手房等方面。高檔房如何判斷？在郊區(qū)，一套５０萬(wàn)元的房子可能是別墅；而在城區(qū)，２００萬(wàn)元的房子可能只是一般的公寓。另外，第二套房子怎么算？公房算不算數(shù)？房改房算不算？不少人是買(mǎi)新房賣(mài)舊房，在購(gòu)新房時(shí)，他不會(huì)把自己趕到大街上去，只能是買(mǎi)了第二套房，再去賣(mài)第一套房。
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