對(duì)許多人來(lái)說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)屬于大宗交易，一般不會(huì)有太多購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)。有媒體告誡買(mǎi)房人，即使買(mǎi)了房子也有可能被開(kāi)發(fā)商將已買(mǎi)的房屋抵押給銀行用做融資。那么這種情況會(huì)不會(huì)發(fā)生，一旦出現(xiàn)這種情況財(cái)產(chǎn)會(huì)否受損？
根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第四十五條規(guī)定，抵押“登記部門(mén)登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印。”買(mǎi)房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門(mén)要求了解自己希望購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)的抵押情況。
目前，期房在預(yù)售合同登記備案后被房地產(chǎn)商二次抵押的情況目前已經(jīng)很少了，如果有采取不正當(dāng)手段進(jìn)行抵押的，因?yàn)檫@種抵押行為本身不合法，所以不受法律保護(hù)，即使出了問(wèn)題，買(mǎi)房人的權(quán)利仍然可以得到保護(hù)。因此，房地產(chǎn)商抵押房地產(chǎn)對(duì)買(mǎi)房人造成的風(fēng)險(xiǎn)目前被人為地夸大了。
實(shí)際上，按我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，房地產(chǎn)商如果將期房的土地抵押，抵押后土地上新建的建筑物不屬于抵押物。而且房地產(chǎn)商將土地或房屋抵押均須到房地產(chǎn)管理部門(mén)做抵押登記，對(duì)于期房，房地產(chǎn)商將在建項(xiàng)目的土地進(jìn)行抵押的，登記機(jī)關(guān)會(huì)在房地產(chǎn)商的《土地使用證》上進(jìn)行標(biāo)識(shí)。對(duì)于現(xiàn)房，房地產(chǎn)商將建成房屋進(jìn)行抵押的，登記機(jī)關(guān)會(huì)在房地產(chǎn)商的《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載。不做抵押登記的，按我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，該抵押“不得對(duì)抗第三者”。因此，買(mǎi)房人如果在買(mǎi)房時(shí)堅(jiān)持要求房地產(chǎn)商出具有關(guān)證書(shū)的正本，基本上能了解自己希望購(gòu)買(mǎi)房屋的抵押情況。
目前，房地產(chǎn)商將房地產(chǎn)抵押對(duì)買(mǎi)房人的影響主要表現(xiàn)在買(mǎi)房人領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間上，由于我國(guó)《物權(quán)法》尚未出臺(tái)，目前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處理仍按《民法通則》規(guī)定執(zhí)行：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以實(shí)際交付為準(zhǔn)，最高人民法院在《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中把“尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)但已向買(mǎi)方交付的財(cái)產(chǎn)”明確為“不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)”，因此，
對(duì)于自住的買(mǎi)房人來(lái)講，房產(chǎn)證并不像國(guó)外那么重要，買(mǎi)房人關(guān)心房地產(chǎn)商抵押情況不如多關(guān)心房地產(chǎn)商信譽(yù)，多關(guān)心房地產(chǎn)商能否把房子蓋完。
此外，現(xiàn)在大多數(shù)開(kāi)發(fā)商采取讓建筑商墊資入場(chǎng)的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因此一旦項(xiàng)目銷售出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商將拖欠建筑商的工程款。但消費(fèi)者不必為此過(guò)多擔(dān)心。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中明確：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)房人�！北ＷC了買(mǎi)房人的優(yōu)先受償權(quán)，但對(duì)于爛尾工程，買(mǎi)房人的利益還是無(wú)法得到全部保障。
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