國家建設(shè)部、紀(jì)委、經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源局、工商行政總局、監(jiān)察部聯(lián)合下達(dá)2002第123號文件
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2002年09月16日00:00
來源：鄭州市房地產(chǎn)交易中心
建設(shè)部國家計委國家經(jīng)貿(mào)委財政部
國土資原部國家工向行政管理總局監(jiān)察部
關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部門、各直屬機構(gòu)：
近年來，在住房制度改革及其相關(guān)政策的推動下，居民住房消費得到有效啟動，房地產(chǎn)市場日趨活躍。這對于改善居民的居住條件，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長做出了重要貢獻。違規(guī)開發(fā)、言行虛假、面積“短斤缺兩”、中介市場混亂、物業(yè)管理體制不規(guī)范等問題時有發(fā)生，群眾反映強烈。為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)題通知如下：
一、提高認(rèn)識，加強領(lǐng)導(dǎo)
整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序是整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序的重要組成部分，對于保護居民住房消費積極性、促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展、營造良好的市場環(huán)境具有十分重要的意義。各地要從實踐“三個代表”重要思想的高度，充分認(rèn)識這項工作的重要性，增強做好工作的責(zé)任感和緊迫感，切實把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作抓緊、抓好。通過專項整治，使房地產(chǎn)市場各種違法、違規(guī)行為大幅下降，房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。
整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，必須堅持深化改革與加強法制并舉的指導(dǎo)思想，標(biāo)本兼治、重在治本。
整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府負(fù)責(zé)，各城市人民政府具體組織實施。各城市人民政府要明確牽頭單位，將整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作的任務(wù)，分解到具體部門，并加強監(jiān)督檢查。
建設(shè)部會同國家用計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理局、監(jiān)察部等部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。各有關(guān)部門明確分工、各司其職、密切配合。
二、突出工作重點，加大打擊力度，依法查處違法違規(guī)行為
各地區(qū)、各部門要針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題，突出工作重點，加大查處力度。對影響惡劣、后果嚴(yán)重的大案、要案，要依法從嚴(yán)懲處，切實解群體上訪、重復(fù)上訪等問題，維護社會穩(wěn)定。
（一）加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，依法查處違法、違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為
各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目審批程序，并加強項目的跟蹤管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)后，必須按照出讓合同約定支付出讓金，并按照出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地。未按約定支付出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償；未按約定的條件和期限開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并可處以警告，罰款直至無償收回土地使用權(quán)。確需改變出讓合同約定條件的，必須取得土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，并簽訂土使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等手續(xù)。對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目，要適應(yīng)政府按年度計劃采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式統(tǒng)一供應(yīng)土地的要求，通過竟?fàn)幦〉猛恋厥褂脵?quán)。房地產(chǎn)工發(fā)項目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更前，必須按原審批程序報批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)進行聽證。對于擅自變更規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)企，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，責(zé)令停止建設(shè)、限期改正，并處以罰款；嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，責(zé)令拆除違法建筑物。
未取得施工許可證或者開工報千未經(jīng)批準(zhǔn)擅自施工的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《建筑工程行賄量管理條例》第五十七條規(guī)定，責(zé)令停止施工，限期改正，并處工程合同價款1%以上2%以下的罰款。
未取得預(yù)售許可證明擅自預(yù)售商品房的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三址九條規(guī)定，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處收取的預(yù)付款1%以下的罰款；對于擅自挪用預(yù)售款項的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十四條規(guī)定，責(zé)令限期糾正，并處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款，；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
各地房地產(chǎn)管理部門、工商行政管理部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，把好市場準(zhǔn)入關(guān)，依法嚴(yán)厲打擊抽逃注冊資本（金）、項目資本金、無證或者超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為。對于自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)管理體制部門應(yīng)當(dāng)報當(dāng)?shù)厝嗣裾皶r通知各有關(guān)部門不得審批或同意其新開建設(shè)項目。
（二）規(guī)范商品房面積計算標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依法查處面積“短斤缺兩”行為
要積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房的計價方式，按建筑面積計價的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向消費者明示套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。已納入分?jǐn)偯娣e的共用部位的產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。
各地要加大查處力度，依法打擊面積計算、面積分?jǐn)傊信撟骷�、幫意侵害購房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為�?
商品房銷售合同約定面積與實際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房屋開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)的（含3％）部分的房價款由房屋開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3%部分的房價款由房屋開發(fā)企業(yè)雙位返還買受人。
（三）強化合同管理，依法查處合同欺詐行為
《商品房買賣合同示范文本》對于規(guī)范合同內(nèi)容、避免合同糾紛、保護購房者合法權(quán)益有著十分重要的作用，各地要積極宣傳并推廣使用。未使用示范文本的，房地產(chǎn)管理部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的合同文本是否包含法律、法規(guī)規(guī)定的必備內(nèi)容。未包含的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行調(diào)整；拒不調(diào)整的，不予發(fā)放預(yù)售許可證。
已預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因規(guī)劃、設(shè)計調(diào)整導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使有用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)變更后10日內(nèi)通知買受人。未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，并有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
各地房地產(chǎn)管理部門、工商行政管理部門要加強的對合同的監(jiān)管，依法查處房地產(chǎn)市場合同欺詐行為，切實保護住房消費者的合法權(quán)益。
（四）強化竣工驗收制度，切實把好交付使用關(guān)
各地要嚴(yán)把交付使用關(guān)，堅決杜絕不合格的商品房進入市場。所有商品住宅開發(fā)項目，未經(jīng)竣工綜合驗收不得交付使用。未按規(guī)定進行竣工綜合驗收或?qū)⒖⒐ぞC合驗收不合格的商品住宅交付使用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部當(dāng)責(zé)令其限期補辦驗收手續(xù)，并在資質(zhì)年檢中予以降級或注銷資質(zhì)證書。給與買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅住宅交付使用時，應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。未按規(guī)定提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》或者未按《住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定進行保修的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢中予以降級或者注銷資質(zhì)證書。
（五）規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為
要通過完善物業(yè)立法，規(guī)范物業(yè)管理合同等措施，明確業(yè)主、業(yè)主會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)力和義務(wù)，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)家接受業(yè)主或業(yè)主會委托，應(yīng)當(dāng)依照合同約定，對物業(yè)進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序進行管理，并提供相關(guān)服務(wù)。
要完善物業(yè)管理前期介入和承接驗收制度。在物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中，應(yīng)當(dāng)明確交付使用后的質(zhì)量責(zé)任和雙方的權(quán)利義務(wù)，切實做好建設(shè)和管理銜接。要引入竟?fàn)帣C制，大力推行物業(yè)管理項目的招投標(biāo)，通過優(yōu)勝劣汰，促進管理水平的提高。
各地價格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》規(guī)定的原則，制定、完善本地區(qū)物業(yè)管理收費具體實施辦法，并加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管。對違反規(guī)定多收費、少服務(wù)以及收費不規(guī)范等行為，政府格管理部門上應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。
房地產(chǎn)管理部門要采取切實有效措施，加強對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的管理與監(jiān)督。對于管理不到位、侵犯業(yè)主合法權(quán)益的物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，可以提前解除合同，另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。對于經(jīng)營中有劣跡的物業(yè)管理公司，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢予以降給或注銷資質(zhì)證書，并記入企業(yè)信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，要在媒體上曝光。
（六）加強房地產(chǎn)廣告管理，依法查處違法廣告行為
各地要把加強房地產(chǎn)廣告作為集中整治廣告市場秩序的重點。對違法發(fā)布房地產(chǎn)廣告和不兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，在資質(zhì)年檢中予以降級或注銷資質(zhì)證書，并在新聞媒體上曝光。工商行政管理部門要加強對房地產(chǎn)監(jiān)測，對違法房地產(chǎn)廣告依法予以查處。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，將房地產(chǎn)廣告管宣傳資料中明示及承諾的主要內(nèi)容和事項在合同中明確。房地產(chǎn)廣告和宣傳資料中明示服承諾的內(nèi)容與實際交付不一致，侵害消費者合法權(quán)益的，由工商行政管理部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定處罰。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。
（七）完善相關(guān)制度，規(guī)范中介行為
加快地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度，積極推行房
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