第十四條 面積差異處理
該商品房交付時，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人公示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的商品房面積實測技術(shù)報告書，并向買受人提供該商品房的面積實測數(shù)據(jù)(以下簡稱實測面積)。實測面積與第三條載明的預(yù)測面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第________種方式處理：
1、根據(jù)第五條按照套內(nèi)建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：
(1)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款；
(2)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達之日起30日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照____________利率付給利息。
買受人不退房的，實測套內(nèi)建筑面積大于預(yù)測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實測套內(nèi)建筑面積小于預(yù)測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
實測套內(nèi)建筑面積-預(yù)測套內(nèi)建筑面積
套內(nèi)建筑面積誤差比＝________________________________x 100% 預(yù)測套內(nèi)建筑面積
2、根據(jù)第五條按照建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：
(1)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實測建筑面積結(jié)算房價款；
(2)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達之日起30日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照____________利率付給利息。
買受人不退房的，實測建筑面積大于預(yù)測建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實測建筑面積小于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
實測建筑面積-預(yù)測建筑面積
建筑面積誤差比 ＝ _____________________________________ x 100%
預(yù)測建筑面積
3、雙方自行約定：
____________________________________________________________
____________________________________________________________。
【解讀】本條是關(guān)于按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價時出現(xiàn)面積誤差如何處理的具體規(guī)定。
面積誤差的規(guī)定，主要是為了解決共用建筑面積分攤不合理以及“面積縮水”等面積糾紛問題。糾紛的產(chǎn)生既有部分開發(fā)商出于牟取私利的有意欺詐，也有面積測量制度不健全的原因。面積糾紛的受害者多為購房者，要么沒有得到應(yīng)有的面積，要么得了不該得的公用建筑面積，或者得了自己并不想要的面積而需要增加購房價款。
選擇面積確認及面積差異處理的方式，要與本合同第五條所確定的商品房計價方式相對應(yīng)，這樣才有可比性，即選擇按套內(nèi)建筑面積計價的，以產(chǎn)權(quán)登記時確認的套內(nèi)建筑面積數(shù)為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理；選擇按建筑面積計價的，以產(chǎn)權(quán)登記時確認的建筑面積數(shù)為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。
當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定，因為選擇按套計價時，是以整個商品房為計價單位，不涉及到單方建筑面積或套內(nèi)建筑面積計價問題，因而就無從談起面積差異處理問題�！渡唐贩夸N售管理辦法》第十九條規(guī)定，按套(單元)計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，采取按套計價的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)價款及相關(guān)違約責(zé)任等問題專門進行約定。
本條第一款和第二款規(guī)定的面積誤差率為3%，出現(xiàn)誤差時如何處理，本合同已經(jīng)作出了明確的規(guī)定�！蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條所確認的因商品房買賣面積誤差引起的糾紛處理原則和本條的規(guī)定也是一致的，即開發(fā)商交付的商品房因面積差異訴至法院的，合同有約定的按合同約定；合同沒有約定的，以面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)或以外作為是否支持解除合同請求及承擔(dān)不同責(zé)任的標(biāo)準。
一般情況下，購房者在判斷合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積是否有差異時，應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。所謂產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)主管部門確認登記的房屋面積，一般是指房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋面積。但是現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)證的辦理往往要在交房之后的較長時間內(nèi)才能辦理完畢，如果以產(chǎn)權(quán)證上的記載為根據(jù)就會延誤事情的處理，因此在實務(wù)操作中，是以房產(chǎn)測繪機構(gòu)測定的面積作為確定所交付商品房面積的依據(jù)。因為買受人在交付時間點前后就能夠收到測繪成果表，就可以知道交付的房屋面積誤差有多大，是否符合合同約定的退房條件，如果測繪成果表上所記錄的商品房面積超過合同約定的正常誤差范圍，買受人可以在收到測繪成果表后作出是否退房的決定。
第三款是對面積誤差率及其處理方式的其他約定。
因為根據(jù)合同當(dāng)事人雙方自愿原則，買賣雙方也可以對面積的誤差比例和處理方式作出不同于前兩款的約定。同時根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定，由于規(guī)劃、設(shè)計變更造成商品房面積差異，但雙方不解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。此時，合同約定面積應(yīng)當(dāng)以新簽署的補充協(xié)議中的面積為準，面積差異比例及處理方式也應(yīng)當(dāng)以此為依據(jù)。
