案情回放
2003年底，陳先生被城南某樓盤廣告打動(dòng)。廣告說(shuō)該小區(qū)屬于“成熟社區(qū)，擁有皇家園林，豪華會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等小區(qū)配套設(shè)施一應(yīng)俱全”。盡管該樓盤的價(jià)格比該地段其它樓盤每平方米要高出近400元，但陳先生羨于其完美的居家環(huán)境，還是于同年12月份與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同。今年5月收樓時(shí)，陳先生發(fā)現(xiàn)該小區(qū)除了會(huì)所、幼兒園、商店、郵局之外，其它配套設(shè)施都沒(méi)有，廣告中的“皇家園林”也僅是普通綠化。開發(fā)商解釋說(shuō)健身房等普通設(shè)施會(huì)在近期內(nèi)建設(shè)，而學(xué)校和多功能游泳池因未獲審批通過(guò)而取消了……陳某感覺(jué)受騙上當(dāng)，遂起訴開發(fā)商要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
律師說(shuō)法
本案涉及的法律焦點(diǎn)是開發(fā)商在商品房銷售廣告和宣傳資料中所作出的承諾是否具有法律效力。我國(guó)民法將銷售廣告和宣傳資料稱為要約邀請(qǐng)，也稱要約引誘，是開發(fā)商邀請(qǐng)購(gòu)房者參與購(gòu)房行為的一種表達(dá)方式。
“要約”和“要約邀請(qǐng)”是兩個(gè)完全不同的法律術(shù)語(yǔ)，兩者所帶來(lái)的法律后果完全不同。在某些特定的法律條件下，商品房的銷售廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)視為具有法律效力的要約。那么，在什么情況下“要約邀請(qǐng)”可以視為具有完全法律意義的“要約”呢？它應(yīng)該同時(shí)具備以下三個(gè)法律條件：
1.該銷售廣告和宣傳資料中有關(guān)房屋及相關(guān)設(shè)施的內(nèi)容，在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi)，如：商品房的層高、樓距、電梯、車庫(kù)、配套設(shè)施等。
2.該銷售廣告和宣傳資料說(shuō)明和允諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是具體確定的。如“小區(qū)綠化率達(dá)到80%”、“每單元配有日本原裝三菱牌電梯二部”等。而“溫馨家園”“商機(jī)無(wú)限”等煽動(dòng)性的語(yǔ)言只是為了制造聲勢(shì)，吸引購(gòu)房者的注意，因此只能算作要約邀請(qǐng)，不能視為合同內(nèi)容。
3.該銷售廣告和宣傳資料的說(shuō)明和允諾即宣傳廣告的內(nèi)容影響了購(gòu)房者訂立合同的意思表示和房屋的成交價(jià)格。
只要商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容具備這三個(gè)條件，即使未明確訂入商品房買賣合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的說(shuō)明和允諾的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
律師結(jié)論
在本案中，開發(fā)商在售樓廣告中對(duì)有關(guān)設(shè)立會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等配套設(shè)施作出了明確說(shuō)明，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問(wèn)題的司法解釋》第三條的規(guī)定，即構(gòu)成了要約。原告和被告簽訂購(gòu)房合同，即使在合同中沒(méi)有注明該廣告中承諾的內(nèi)容，該廣告內(nèi)容也是合同不可分割的一部分，開發(fā)商必須按售樓廣告中的承諾履行義務(wù)，開發(fā)商將學(xué)校、游泳池等配套設(shè)施取消，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
律師叮囑
簽合同看清廣告內(nèi)容
許多消費(fèi)者在簽約時(shí)往往就有一個(gè)思維的誤區(qū)，認(rèn)為廣告宣傳是白紙黑字，有據(jù)可查；實(shí)物模型則是有目共睹，眼見為實(shí)，就把要約邀請(qǐng)誤認(rèn)為是具有法律意義的要約，實(shí)則不然。購(gòu)房者在購(gòu)房前看到的廣告宣傳，包括宣傳資料、實(shí)物的模型等等，基本上都屬于要約邀請(qǐng)的范疇，這些內(nèi)容只要沒(méi)形成要約，并且在合同中也沒(méi)有注明，就很難要求賣方對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。這種誤解，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)存在雙重風(fēng)險(xiǎn)。
首先是商業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。廣告宣傳的內(nèi)容不寫入合同，一般來(lái)說(shuō)對(duì)開發(fā)商是沒(méi)有約束力的，這種宣傳話語(yǔ)能否兌現(xiàn)，基本上屬于賣方商業(yè)道德的范疇，法律往往無(wú)可奈何；其次是法律風(fēng)險(xiǎn)。雖然《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問(wèn)題的司法解釋》第三條規(guī)定“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約”，但是在實(shí)際的司法實(shí)踐中，此條標(biāo)準(zhǔn)并不好界定。多數(shù)情況下，法官會(huì)將商品房的銷售廣告和宣傳資料裁斷為要約邀請(qǐng)，開發(fā)商可以全身而退。因此，建議購(gòu)房者簽定合同時(shí)，不要漏掉廣告等宣傳內(nèi)容，尤其是勾起你購(gòu)房欲望的關(guān)鍵內(nèi)容。
另外，還需注意以下三點(diǎn)：
{1}購(gòu)房者要注意辨別商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容是否符合法律規(guī)定，如有些開發(fā)商違法承諾“買頂層送花園”“售后包租”等內(nèi)容，因樓頂是所有業(yè)主共同使用部位，開發(fā)商無(wú)權(quán)擅自處置，而售后包租在法律、規(guī)章中也是明令禁止的，所以，該宣傳廣告內(nèi)容違法，這些內(nèi)容即使寫入合同，最終也會(huì)因?yàn)闊o(wú)效而得不到法律保護(hù)。
{2}注意保留銷售廣告和宣傳資料，開發(fā)商一旦不能兌現(xiàn)廣告中符合要約的相關(guān)內(nèi)容，購(gòu)房者就可以此作為證據(jù)維護(hù)自己的合法權(quán)益。
{3}盡量細(xì)化合同條款，如開發(fā)商承諾的“進(jìn)口衛(wèi)浴用具”、“純德國(guó)進(jìn)口廚具”等，需要在合同中寫明衛(wèi)浴用具的產(chǎn)地、型號(hào)、品牌等，約定得越細(xì)，購(gòu)房者越容易得到法律的保護(hù)。
合同診斷室
合同處方
送診人：李小姐 病歷號(hào)：2005003
病癥一：合同補(bǔ)充協(xié)議第五條約定，如乙方(即房屋買受人)未能按時(shí)支付銀行按揭款的，甲方(即房屋出賣人)有權(quán)解除房屋買賣合同，乙方應(yīng)按總房?jī)r(jià)的20%承擔(dān)違約金。
診斷意見：商品房合同一般約定：如果賣方延遲交房、買方延期付款超過(guò)30日時(shí)，守約方有權(quán)要求解除合同，違約方承擔(dān)總房?jī)r(jià)3%的違約金。對(duì)照之下，顯然，本條內(nèi)容實(shí)際上嚴(yán)格約定了買方延期付款的違約責(zé)任，而賣方延遲交房、延遲辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任并未有任何變化，顯失公平。如確需在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)買方延遲付款的違約責(zé)任作出更為嚴(yán)格的約定，則從公平的角度出發(fā)，對(duì)賣方延遲交房、延遲辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任也應(yīng)作出同等約定。
病癥二：該房屋為精裝房，補(bǔ)充協(xié)議附件二第五條約定，甲方所列裝修標(biāo)準(zhǔn)中所使用的材料如因市場(chǎng)原因等因素導(dǎo)致無(wú)法使用約定材料的，甲方有權(quán)進(jìn)行替換。
診斷意見：該約定僅強(qiáng)調(diào)了開發(fā)商的替換權(quán)，沒(méi)有約定替換標(biāo)準(zhǔn)，則一旦確需進(jìn)行替換時(shí)可能產(chǎn)生糾紛。在合同中應(yīng)注明“甲方有權(quán)以同檔次、同市場(chǎng)價(jià)格的產(chǎn)品進(jìn)行替換”，以避免雙方因?qū)μ鎿Q產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)分歧而產(chǎn)生爭(zhēng)議。
病癥三：補(bǔ)充協(xié)議第十三條：本協(xié)議為甲乙雙方簽定的《商品房買賣合同》的有效附件，與《商品房買賣合同》具有同等法律效力。如本協(xié)議內(nèi)容與《商品房買賣合同》不一致的，以《商品房買賣合同》為準(zhǔn)。
診斷意見：該約定實(shí)際上導(dǎo)致補(bǔ)充協(xié)議中很多與《商品房買賣合同》內(nèi)容不一致的約定失去效力，購(gòu)房者與開發(fā)商簽定補(bǔ)充協(xié)議實(shí)際上是在做無(wú)用功。通常來(lái)說(shuō)，補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)原協(xié)議的修改和完善，如果所有約定以原協(xié)議為準(zhǔn)，也就失去簽定補(bǔ)充協(xié)議的必要了。建議改為“補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容與《商品房買賣合同》不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)”，以避免糾紛。
醫(yī)師：泰和泰律師事務(wù)所律師
診斷時(shí)間：2005年5月26日
留言板
衛(wèi)女士：簽訂了認(rèn)購(gòu)書、交納了定金后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，我想退房，這種情況算不算我違約？定金可以退嗎？
版主：商品房預(yù)售必須具有預(yù)售許可證，倘若開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，則違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書無(wú)效。認(rèn)購(gòu)書既無(wú)效，定金即失去擔(dān)保的效力。消費(fèi)者不存在違約問(wèn)題，開發(fā)商應(yīng)無(wú)條件退還定金。
郎先生：定金和訂金是不是一回事？
版主：“定金”是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行，需向另一方雙倍返還。而訂金并不具有上述法律意義。一字之差，意思大相徑庭。合同中，如果寫的是“訂金”，一方違約，另一方無(wú)權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。因此，與他人簽合同時(shí)，你一定要留點(diǎn)神看準(zhǔn)了。
