隨著貴陽(yáng)市民置業(yè)觀念的悄然轉(zhuǎn)變,二手房以它價(jià)低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險(xiǎn)小以及即買(mǎi)即住的優(yōu)點(diǎn)得到了越來(lái)越多置業(yè)者的青睞。但是,二手房市場(chǎng)的快速發(fā)展,也帶來(lái)了很多問(wèn)題。由于中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜,從業(yè)人員整體水準(zhǔn)不高等原因,在實(shí)際交易過(guò)程中也形成了很多隱患。如何能讓消費(fèi)者買(mǎi)到稱(chēng)心如意的二手房,有關(guān)專(zhuān)家提出了一些建議,消費(fèi)者需首先確定自己所需房子的基本條件,包括房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置和房子的心理價(jià)位等,然后依照以下步驟進(jìn)行交易,可以避免一些不必要的麻煩。
選房 考察性價(jià)化
如今的二手房市場(chǎng),大多是通過(guò)中介公司來(lái)完成交易的。中介公司房源充足,可供購(gòu)房者選擇的余地較大,但要選擇一家有實(shí)力、有信譽(yù)的中介公司。
特別提示:
1、選房時(shí)一定要分清購(gòu)房目的是自己居住還是投資,選擇自住房應(yīng)考慮:考察交通、生活是否便利;考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平;觀察供水、供電、供氣能否保證,交通、排污、通訊是否通暢;
2、了解小區(qū)物業(yè)管理可提供的服務(wù)項(xiàng)目及各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),拜訪鄰居,了解周邊居住環(huán)境;
3、了解該住房的使用年限及土地使用期限;該房屋的用途;有無(wú)欠交物業(yè)管理費(fèi)以及水、電、煤氣等費(fèi)用;
4、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積;觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型、管線是否合理;天花板、墻壁是否有問(wèn)題;
5、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖,因?yàn)槿绻阗I(mǎi)了房以后打算裝修,一定要問(wèn)清楚管線的走向、承重墻的位置等,以免造成不必要的麻煩。還要注意是否有私搭私建部分;
6、比較判斷該房產(chǎn)的價(jià)值�？赏ㄟ^(guò)對(duì)市場(chǎng)上的二手房比較判斷價(jià)值,也可委托中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
看房 難明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵
決定購(gòu)房之前,一定要驗(yàn)明所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。產(chǎn)權(quán)不明確,有糾紛的一定不能購(gòu)買(mǎi),這往往是市民在購(gòu)房時(shí)最容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié),也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。
特別提示:
1、土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰,有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題,防止一房?jī)少u(mài);
2、審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符,有無(wú)抵押或共有人等;
3、要搞清楚所購(gòu)房子是商品房、集資房還是經(jīng)濟(jì)適用住房。集資房需要單位蓋章后才能真正上市交易,而經(jīng)濟(jì)適用住房要住滿5年才能上市交易。
簽合同 確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)雙方合法身份
這里提到的合同有兩種,如果是通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房,除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買(mǎi)賣(mài)契約》,還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。
特別提示:
1、房產(chǎn)中介合同,在法律上叫做居間合同,是指居間人、中介公司、向委托人報(bào)告訂立的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。簽署前一要審查其資格,看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對(duì)方的委托授權(quán)書(shū),以確認(rèn)對(duì)方是賣(mài)主的合法代理人;
2、要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫(xiě)明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容,特別要注意是否蓋章及寫(xiě)清有關(guān)日期;
3、簽訂《房產(chǎn)中介合同》或《買(mǎi)賣(mài)契約》時(shí),買(mǎi)方需交納購(gòu)房首付款或訂金,切記此款應(yīng)親自交給賣(mài)主,并由賣(mài)主出具收據(jù)。交給其他人,一定要審查對(duì)方的委托授權(quán)書(shū),以確認(rèn)對(duì)方是賣(mài)主的合法代理人。
辦手續(xù) 必要程序不能簡(jiǎn)化
經(jīng)過(guò)以上三道程序后,將進(jìn)入買(mǎi)房的實(shí)質(zhì)性階段。具體是:房屋面積測(cè)繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、取得回執(zhí)。
特別提示:
1、購(gòu)房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證,并督促賣(mài)方盡快遷出戶口;
2、辦理二手房貸款環(huán)節(jié)較多、需要時(shí)間較長(zhǎng),手續(xù)繁瑣。目前,市場(chǎng)上出現(xiàn)了專(zhuān)門(mén)代辦各類(lèi)按揭貸款業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu),可提高辦貸效率,加快房款速度,承擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn),如果工作忙可以找他們代辦;
3、千萬(wàn)不要因?yàn)橛H戚朋友介紹而簡(jiǎn)化程序,不要私下交易,要合法、徹底辦理過(guò)戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶必須報(bào)經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門(mén)才能完成過(guò)戶手續(xù)。
交房 按照合同約定執(zhí)行
辦理完以上手續(xù)后,買(mǎi)賣(mài)雙方按合同條款交接房屋,驗(yàn)收房?jī)?nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施,驗(yàn)收合格后買(mǎi)方付款。
特別提示:
1、買(mǎi)方在未取得房地產(chǎn)證前,不應(yīng)付清全部房款。因?yàn)樵趯徟k證的過(guò)程中,如手續(xù)有問(wèn)題,就辦不了房地產(chǎn)證;
2、關(guān)于稅費(fèi)的交納應(yīng)在《買(mǎi)賣(mài)契約》中注明由哪一方繳納,未注明的要按照規(guī)定各自承擔(dān)。
領(lǐng)證 必須本人到場(chǎng)
按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定,領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí),必須本人到場(chǎng),如本人因故不能到場(chǎng)領(lǐng)證,應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。有關(guān)專(zhuān)家提醒廣大購(gòu)房者,以上步驟只是基本程序,在實(shí)際交易過(guò)程中可能會(huì)有很多特殊情況發(fā)生,因此廣大購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)遇到問(wèn)題應(yīng)及時(shí)到有關(guān)部門(mén)咨詢。
