現(xiàn)行二手房交易合同漏洞不少
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年05月22日11:51
來源：南陽樓市網(wǎng)
近日，北京市房地局市場(chǎng)二處的負(fù)責(zé)人告訴記者，今年年底，市房地局和市工商局將聯(lián)合推出二手房買賣合同的示范文本。記者又從市工商局的合同處了解到，該處正在起草這份合同。合同再一次成為房地產(chǎn)中介市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)問題。那么，目前，房地產(chǎn)中介使用的二手房合同有多少種？這些合同存在哪些問題？有沒有比較規(guī)范的合同？
房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的合同不統(tǒng)一
消費(fèi)者經(jīng)過房地產(chǎn)中介公司買賣二手房，通常會(huì)接觸到兩類合同：第一類是委托代理協(xié)議或居間合同，第二類是房屋買賣合同。第一類合同，均為房地產(chǎn)中介公司自行制定，各個(gè)公司不一樣，有的是公司分別同買賣雙方簽訂《委托代理房屋出售協(xié)議書》、《委托代理購房協(xié)議書》；有的是公司與買賣雙方同時(shí)簽訂《房屋買賣居間合同》(或叫中保合同)；有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)《獨(dú)家代理售房協(xié)議書》或《獨(dú)家代理購房協(xié)議書》。第二類合同也不統(tǒng)一，據(jù)了解，各區(qū)縣房地局要求不同，有些要求買賣雙方到房地產(chǎn)交易中心，當(dāng)場(chǎng)填該區(qū)房地產(chǎn)交易管理部門制定的統(tǒng)一合同文本，如東城區(qū)房地產(chǎn)交易中心；有些是在交易大廳張貼出格式文本，讓買賣雙方參考，而后自行制定；還有的審查中介公司提供的合同，只要具備該區(qū)房地局要求的條款，就同意使用。
目前，市房地局和市工商局要規(guī)范的是本文介紹的第二類合同——房屋買賣合同。那么，委托代理合同何時(shí)能夠規(guī)范？市工商局合同處的孫處長在接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在沒有把規(guī)范房地產(chǎn)居間合同列入到工作計(jì)劃當(dāng)中，如果需要，市工商局和市房地局會(huì)逐步規(guī)范這些合同的。
合同中缺乏中介方違約責(zé)任的界定
通過閱讀各個(gè)中介公司的合同，記者發(fā)現(xiàn)委托代理合同中存在的最大瑕疵就是缺乏中介方違約責(zé)任的界定。不少中介公司的經(jīng)理坦言，自己公司制定的委托合同，當(dāng)然要保護(hù)自己公司的利益，要規(guī)避己方的風(fēng)險(xiǎn)。
在采訪中，記者看到許多中介公司的委托代理合同規(guī)定了買方、賣方的權(quán)利義務(wù)，對(duì)中介方卻沒有任何限制。有些合同中，雖然有中介方的“違約責(zé)任”，但是細(xì)細(xì)讀一遍，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這些“違約責(zé)任”如同虛設(shè)。比如，在一家公司的《委托代理售房協(xié)議》中有這樣的條款：“中介方應(yīng)該盡快為賣方尋找買主，并提供免費(fèi)的咨詢服務(wù)”、“中介方進(jìn)行的廣告宣傳，不向賣方索取任何費(fèi)用”、“中介方監(jiān)督賣方履行合同”。該公司的經(jīng)理也承認(rèn)，這些條款都是“廢話”，對(duì)中介方?jīng)]有任何約束，對(duì)賣方?jīng)]有任何保護(hù)作用。一位姓王的經(jīng)理也表示，公司在確保某些違約行為不可能發(fā)生的情況下，才把這些條款寫到合同中，給消費(fèi)者看。還有一位經(jīng)理則稱，以前公司的代理合同中也有不少中介方的違約責(zé)任，但是帶來了許多不必要的“麻煩”，因而后來修改的合同中就刪除了這部分內(nèi)容。
寫清中介方的違約責(zé)任
一位房地產(chǎn)律師認(rèn)為，買賣雙方在買賣房屋的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)上，都處于弱勢(shì)，所以，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)需要一份保護(hù)各方利益的合同。有些消費(fèi)者正是通過對(duì)中介方責(zé)任的界定，才使自己的損失最小化。白先生是宣武區(qū)的拆遷戶，急于購房，所以他通過巨業(yè)通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司購買廣安門的一套二手房。4月19日，雙方簽訂了委托代理購房協(xié)議，在“付款時(shí)間及違約責(zé)任的約定”中，有這樣一項(xiàng)內(nèi)容：中介方確認(rèn)手續(xù)完備的情況下，自簽訂本協(xié)議之日起45個(gè)工作日內(nèi)，完成此房產(chǎn)的交易過戶手續(xù)，每逾期一日中介方支付此房產(chǎn)總價(jià)款的0.1%的滯納金，逾期15個(gè)工作日，中介方賠償買方1萬元滯納金。因?yàn)榘紫壬x擇了貸款購房，銀行審批放款時(shí)間比較長，所以，到了6月20日，此房產(chǎn)沒有完成交割，該中介公司違背了“45日內(nèi)完成交易”的約定，這家中介根據(jù)合同中的條款，賠付了白先生。
中介公司逐步規(guī)范二手房的合同
消費(fèi)者保護(hù)自己權(quán)益的意識(shí)不斷加強(qiáng)，使得不少房地產(chǎn)中介公司嘗試規(guī)范自己的合同。比如，今年8月，置業(yè)家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司制定了該公司的第六套合同，共計(jì)9份。其中的6份合同是針對(duì)買方的，主要是根據(jù)購房人選擇商業(yè)貸款、公積金貸款，還是一次性付款的不同情況，決定他要同置業(yè)家園簽署其中哪幾份合同。還有兩份是針對(duì)賣方的。為明確買賣雙方委托中介方代辦的事項(xiàng)，三方還要簽訂一個(gè)《委托代辦服務(wù)合同》。
又如，興業(yè)安居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的房屋買賣合同不僅包括買賣協(xié)議，還包括房屋交割單和長達(dá)5頁的補(bǔ)充協(xié)議。據(jù)該公司的趙東焱經(jīng)理介紹，因?yàn)樵摴镜拇砟Ｊ接行┨厥狻新蓭熓聞?wù)所和公證處的介入，所以該公司的合同是中介方、律師和公證處共同制定的，并且，每一筆房屋買賣的合同要一式四份，買賣雙方各執(zhí)一份，公證部門和鑒證方各執(zhí)一份。
二手房合同需要全市統(tǒng)一嗎？
據(jù)市房地局和市工商局的工作人員介紹，今年年底，即將出臺(tái)的二手房買賣合同是一份示范文本，并不強(qiáng)制各個(gè)房地產(chǎn)中介公司使用。那么，存在的一個(gè)問題就是，中介公司仍然“我行我素”，使用自己公司制定的合同。我愛我家公司置換部的負(fù)責(zé)人稱，因?yàn)楦鱾�(gè)公司的運(yùn)作情況不同、各區(qū)的情況不同、每個(gè)購房人或房主的情況也不同，所以，沒必要統(tǒng)一二手房合同，只要中介公司制定的合同通過政府相關(guān)部門的審核，就可以使用。興商地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的張巍經(jīng)理也表示，即使政府統(tǒng)一了二手房買賣的合同，也會(huì)有陽光操作的，有暗箱操作的，因而，企業(yè)可以根據(jù)國家的有關(guān)政策，制定出一套合同，然后交有關(guān)部門備案。
——共 [1] 頁——
關(guān)鍵字：南陽樓市、南陽房地產(chǎn)、南陽房產(chǎn)、南陽地產(chǎn)、南陽房價(jià)、南陽新樓盤、南陽房地產(chǎn)市場(chǎng)行情
免責(zé)聲明：
本網(wǎng)轉(zhuǎn)載內(nèi)容均注明出處，轉(zhuǎn)載是處于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其內(nèi)容真實(shí)性，針對(duì)文章有什么問題，請(qǐng)與我們聯(lián)系
（13598227718）
