律師指導(dǎo)：簽訂二手房買賣合同的“五大注意”
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年05月22日11:48
來源：南陽樓市網(wǎng)
第一，注意交易房屋的權(quán)屬情況，主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人。根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。
第二，注意審查房屋價款、其他費用及傭金，房屋價款應(yīng)該由買房者與出賣人進行協(xié)商，但是，在實踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機構(gòu)進行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價，最好在中介機構(gòu)的組織下直接與出賣人進行協(xié)商。除房價之外，還要明確交易稅費的承擔(dān)，另外有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價款。而對中介傭金應(yīng)該明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。
第三，必須對付款方式進行明確、具體的約定，這是簽訂二手房買賣合同最為關(guān)鍵的一點，交易雙方常常由于某筆款項的支付條件和支付時間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機構(gòu)代收、代付，委托中介機構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進行交易，對沒有申請到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進行特別約定。
第四，注意對交房情況進行嚴格審查，包括交房時間、交房條件、相關(guān)費用的支付等。買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費、維修基金等相關(guān)費用的負擔(dān)。
第五，注意確定違約責(zé)任條款和救濟方式，確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、訂金或賠償金的計算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進行明確的約定。而一方違約后的救濟方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。
[小標(biāo)題]購房時遭遇“欺詐”適用懲罰性賠償
所謂懲罰性賠償，就是侵權(quán)行為人惡意實施該行為，或?qū)π袨橛兄卮筮^失時，以對行為人實施懲罰和追求一般抑制效果為目的，法院在判令行為人支付通常賠償金的同時，還可以判令行為人支付高于受害人實際損失的賠償金�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋）第八條、第九條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售過程中的五種欺詐情形將導(dǎo)致“已付購房款一倍上限”的懲罰性賠償責(zé)任。
具體的五種欺詐情形按照時間先后分為兩類，一類存在于出賣人訂立商品房買賣合同時，即出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，這三種欺詐情形將導(dǎo)致商品房買賣合同無效或者被撤消；另一類存在于簽訂商品房買賣合同之后，即出賣人在“商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”、“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，這兩種欺詐情形將導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，買受人無法取得房屋�！督忉尅穼@五種欺詐情形都規(guī)定了大致相同的法律責(zé)任，就是購房者有權(quán)主張合同無效或要求撤消、解除合同，并有權(quán)要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
實際適用懲罰性賠償?shù)倪^程中應(yīng)該注意以下三個方面：
第一，出賣人出現(xiàn)這五種欺詐情形的，購房者可以要求其返還已付房款及利息、賠償損失。這里所指的損失是購房者因欺詐行為所承受的實際損失，并不受“已付購房款一倍”的限制，也就是說，如果購房者的實際損失超出了已付購房款，即使超出了2倍、3倍或是更多，都可以主張要求賠償，但是對實際損失應(yīng)該提供相應(yīng)的證據(jù)來證明。
第二，購房者除了有權(quán)主張實際損失之外，還有權(quán)另外要求懲罰性賠償，懲罰性賠償是在實際損失賠償范圍之外獨立存在的，是基于出賣人進行欺詐行為而給予的懲罰措施，即使欺詐行為沒有造成實際損失，購房者也可以依法要求賠償，懲罰性賠償?shù)南揞~不能超過已付購房款的一倍。
第三，懲罰性賠償僅適用于購買商品房，而集資房、房改房、經(jīng)濟適用房均不適用。
綜上，對于《解釋》第八條、第九條的賠償，不能僅僅理解為“雙倍返還”，出賣人因欺詐行為需承擔(dān)責(zé)任=已付的購房款+利息+實際損失+懲罰性賠償。
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