二手房交易與一手房交易相比更為復(fù)雜，客戶要與房產(chǎn)中介公司、貸款銀行、擔(dān)保公司、公證處、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)交易中心、物業(yè)公司、稅務(wù)部門、財(cái)政部門等諸多單位打交道。其中還涉及大量的房地產(chǎn)法律事務(wù)，包括對(duì)交易主體和客體的審查、合同的簽署、資金的監(jiān)管、權(quán)證的辦理等。而大多數(shù)買房人又是非專業(yè)人士，一不留神就會(huì)出現(xiàn)意想不到的情況，輕者會(huì)遇到這樣那樣的問(wèn)題，重者則會(huì)產(chǎn)生法律糾紛。日前，記者采訪頗具二手房交易實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)的北京市鼎鐘律師事務(wù)所胡小南律師時(shí)她總結(jié)了二手房交易過(guò)程
應(yīng)防范的幾大法律風(fēng)險(xiǎn)。
-交易主體的風(fēng)險(xiǎn)
具體說(shuō)就是賣方并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)自行賣房。比如說(shuō)，夫妻雙方的一方瞞著對(duì)方出售房屋；不通知房屋產(chǎn)權(quán)共有人就私自賣房；央產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)人未征得單位同意擅自賣房等，這些情況都需要仔細(xì)辨別。
-產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
不是所有的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋均能上市交易，并且產(chǎn)權(quán)不同的房屋上市交易時(shí)向國(guó)家繳納的費(fèi)用不同，這就使交易的成本存在差異，這需要雙方在簽訂房屋買賣合同前弄清楚，否則在交易過(guò)程中容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。
-交易合同的風(fēng)險(xiǎn)
買賣雙方應(yīng)高度重視兩種合同的簽訂：
�、儋I方與中介公司之間簽訂的《委托購(gòu)房合同》。
它是買方與中介公司之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系的依據(jù)，是買方維權(quán)的依據(jù)，其重要性顯而易見。可不少購(gòu)房人通過(guò)中介公司看中房屋后，不認(rèn)真協(xié)商與中介公司之間簽訂的《委托購(gòu)房合同》，不仔細(xì)閱讀合同條款，匆匆簽字，交完購(gòu)房定金后才發(fā)現(xiàn)合同雙方的權(quán)利義務(wù)不明確，甚至有的合同存在明顯的霸王條款，合同中只有買方的義務(wù)和責(zé)任，卻沒(méi)有約束中介公司的條款，也沒(méi)有解除合同的條款，如果一旦交完定金后發(fā)現(xiàn)中介公司提供了某些虛假的房屋信息，或中介公司怠于履行自己的責(zé)任，購(gòu)房人要拿回定金或解除合同、索賠時(shí)找不到依據(jù)，自己的合法權(quán)益得不到保障。
�、谫I賣雙方之間的《房屋買賣合同》。
買賣雙方之間的權(quán)利義務(wù)是在《房屋買賣合同》中約定的，一開始就認(rèn)真簽訂一份完善、規(guī)范、公正的《房屋買賣合同》對(duì)買賣雙方均十分重要。但在實(shí)踐中，有相當(dāng)一部分人對(duì)《房屋買賣合同》不重視，甚至有些人不清楚應(yīng)直接與對(duì)方簽訂《房屋買賣合同》，以為與中介公司簽訂了《委托購(gòu)房、售房合同》就行了，簽訂《房屋買賣合同》只是走形式，是應(yīng)付房地局過(guò)戶的需要。也有部分非法中介為了吃差價(jià)，暗箱操作，不讓買賣雙方見面商談《房屋買賣合同》條款，只在最后去過(guò)戶時(shí)才拿出一份非常簡(jiǎn)單的《房屋買賣合同》讓買賣雙方簽字，并欺騙雙方“這是房管局制定的標(biāo)準(zhǔn)文本”。這種不規(guī)范操作行為的風(fēng)險(xiǎn)是很大的，例如關(guān)于某些具有人身屬性的權(quán)利與義務(wù)，雙方未直接約定清楚，中介公司又不可能替某方履行的情況下，發(fā)生糾紛追究責(zé)任就難了；又如一旦有些問(wèn)題過(guò)戶后才暴露出來(lái)(對(duì)方有欺詐行為)而使自己陷入了糾紛、訴訟之中，但因與對(duì)方簽訂的《房屋買賣合同》過(guò)于簡(jiǎn)單，沒(méi)有相應(yīng)的條款約定，是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任均有爭(zhēng)議，這一切為各方推脫責(zé)任提供了機(jī)會(huì)，從而導(dǎo)致自己處于十分不利的地位。
因此，重視在交易中簽訂的每一份合同，理順在交易中與各方發(fā)生的法律關(guān)系，并明確約定與各方之間的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任，是保護(hù)自己合法權(quán)益的重要途徑。
-交易房屋的風(fēng)險(xiǎn)
違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定，將禁止轉(zhuǎn)讓的房屋用于交易。這包括多種情況：用于交易的房屋沒(méi)有房產(chǎn)證、屬鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房屋、只有使用權(quán)(承租權(quán))的房屋、違章建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議；房屋已出租他人，出賣人未依據(jù)規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)益的；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的。
-交易手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)
雙方簽訂《房屋買賣合同》后應(yīng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。賣方僅將房屋交付買方使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。
