市建委統(tǒng)計，近半年尚無按市價成交的案例
但據(jù)經(jīng)紀(jì)公司透露，目前私下交易現(xiàn)象突出
記者日前從市建委了解到， 從5月20日市有關(guān)部門下發(fā)“經(jīng)濟適用房住滿5年才能按市場價出售”的政策至今，在近半年時間內(nèi)沒有一例按此政策出售成功的案例。但從經(jīng)紀(jì)公司的交易量來看，目前市場上私下交易猖獗。業(yè)內(nèi)提醒購房者，“黑白合同”不受法律保護，這其間所發(fā)生的風(fēng)險都將由交易雙方自己承擔(dān)。
目前，二手房市場私下交易情況嚴(yán)重，其中不乏以“黑白合同”方式進行暗箱操作的經(jīng)濟適用房交易行為。業(yè)內(nèi)提醒，此類非法合同不受法律保障，一旦出現(xiàn)問題，買賣雙方后果自負(fù)。
按市場價出售尚無先例
據(jù)市建委統(tǒng)計，按原價交易的經(jīng)濟適用房數(shù)量達五六百套，因房齡所限，目前還不可能出現(xiàn)按市場價出售的經(jīng)濟適用房
11月1日，記者從市建委了解到，到目前為止，北京沒有一例住滿5年后按市場價上市交易的案例。市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，造成這一現(xiàn)狀的主要原因是目前在建的經(jīng)濟適用房房齡多數(shù)不滿5年，只有回龍觀經(jīng)濟適用房在10月底才滿5“歲”。這也意味著這個月北京二手房交易市場將有可能出現(xiàn)一批滿5年的經(jīng)濟適用房。
據(jù)了解，市建委上報的已購公房交易套數(shù)共有1萬多套，其中近幾個月經(jīng)濟適用房按原價交易的數(shù)量達五六百套，這表示經(jīng)濟適用房按原價比按市場價出售市場交易更活躍，購房主要以自住為主。
市建委住房指導(dǎo)處副處長于雷在接受記者采訪時表示，北京迄今為止共有52個經(jīng)濟適用房項目，銷售情況均不錯。預(yù)計最先推向二手房市場的首批經(jīng)濟適用房小區(qū)應(yīng)是回龍觀，從本月起將陸續(xù)有經(jīng)濟適用房按市場價交易。
于雷還表示，當(dāng)初制定政策時，要求必須住滿5年才能上市交易，也是為了遏制經(jīng)濟適用房炒房行為。就目前的情況來看，表明這一政策起到了相應(yīng)的效果。
“黑白合同”促熱黑市交易
買賣雙方為規(guī)避“5年限制”的政策，明面上以“白合同”的形式按原價交易，私下里卻按售價更高的市場價交易
至于為什么到目前為止，北京沒有1例按5年上市交易的經(jīng)濟適用房成交案例，在京購置了4套房產(chǎn)的新街坊業(yè)主張先生一席話可謂透出了其中的“玄機”。據(jù)其介紹，他身邊有許多和他一樣當(dāng)初專買經(jīng)濟適用房用于投資的投資客，雖然目前有政策的限制，但他們完全可以暗箱操作，如采取黑白合同的方式進行私下交易。也就是給政府部門登記時備一份“白”合同，私下交易談好價錢后，雙方再簽一份“黑”合同，令有關(guān)部門無從可查。
對于經(jīng)濟適用房私下交易問題，市建委某負(fù)責(zé)人表示，也許市面上的確有這種非法交易，但目前無法查起，政府部門對這種“黑白合同”的暗中交易尚無有效的解決辦法，這位負(fù)責(zé)人提醒購房者，私下簽訂的“黑合同”不被政府部門承認(rèn)，無論任何一方爽約，這其間所發(fā)生的風(fēng)險都將由交易雙方自己承擔(dān)。
中介公司“下有對策”
5·20之后，通過經(jīng)紀(jì)公司完成的交易量每月仍達276套，說明目前“黑市”活躍
但來自市場的數(shù)據(jù)卻與政府的統(tǒng)計出入較大。某知名中介公司負(fù)責(zé)人向記者介紹了近期北京二手經(jīng)濟適用房交易情況。今年1—5月份，北京共有2124套再上市二手經(jīng)濟適用房成交。6—9月份，全市共有1102套成交。5·20之前，平均每月成交量約425套，5·20之后，每月成交量約276套，月交易量下降了35.1%，其中通過經(jīng)紀(jì)公司成交的約占五成。該公司負(fù)責(zé)人表示，從原則上講，此交易行為應(yīng)按政府相關(guān)政策執(zhí)行，但由于經(jīng)濟適用房在價格上占有很大優(yōu)勢，因此很多人傾向于私下交易，多數(shù)中介公司也是“上有政策下有對策”。
據(jù)一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士介紹，在成交的經(jīng)濟適用房當(dāng)中，補交地價款方面買家一般會按政策照辦，但在規(guī)避“不準(zhǔn)按市場價出售”的政策時，買家則可以通過裝修款等名目進行支付，也有采用“黑白合同”的形式進行暗中交易。
業(yè)內(nèi)指出，由于經(jīng)濟利益的驅(qū)動，杜絕經(jīng)濟適用房私下交易難以避免，今年年底之后，隨著部分房源符合政策的要求，經(jīng)濟適用房交易量有望再度攀高，但能否達到5·20前的交易量還有待觀察。
經(jīng)紀(jì)公司對此的心態(tài)亦比較復(fù)雜，在答復(fù)記者是否支持政府相關(guān)政策時，一位從事經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人士表示很難表態(tài)，他表示，如果說不支持，相關(guān)主管部門肯定會處理公司；如果支持，又會擔(dān)心業(yè)務(wù)流失。
律師提議
撕破打著“裝修款”的幌子
相關(guān)政府部門可通過查發(fā)票、評估房價等方式進行考察
有沒有更好的方法來遏制經(jīng)濟適用房的投機行為？北京博盟律師事務(wù)所袁前嶺律師指出，采取裝修款等形式進行支付表面上合法，但實質(zhì)上卻是違反法律的，因為裝修款應(yīng)該有發(fā)票，或有評估價格，如果遠遠超出正常的裝修價或根本沒有裝修，主管部門通過實地考察就可以判定是否違規(guī)。而黑白合同不受法律保障，一旦發(fā)生糾紛很難裁定，口頭約定的風(fēng)險就更大了。
他表示，要減少投機行為，主管部門不能只靠政策，還要有監(jiān)管措施，以防患于未然。
