二手房交易警惕五大風(fēng)險(xiǎn)
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
2005年05月22日11:38
來(lái)源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
專家認(rèn)為，二手房交易要注意避免五大風(fēng)險(xiǎn)。
價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
二手房交易最大的問(wèn)題是價(jià)格問(wèn)題。賣方擔(dān)心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房?jī)r(jià)來(lái)比較，開(kāi)價(jià)與商品房差不多；而買方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字，結(jié)果往往是買賣雙方提出的價(jià)格相差懸殊，無(wú)法成交。
其實(shí)，二手房估價(jià)測(cè)算應(yīng)具體分析，一般有幾方面的因素可供參考：
房屋因素房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2％。另外，舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無(wú)法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型減價(jià)10％。此外，樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例，2層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，1層和6層減價(jià)3％，7層減價(jià)5％，3層和4層加價(jià)3％，若是樓頂則減價(jià)5％；房間如無(wú)朝南門窗減價(jià)5％。
環(huán)境因素環(huán)境因素既有自然的，也有社會(huì)的；既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無(wú)物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別減價(jià)5％，位于省、市重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)的減價(jià)15％。
法律風(fēng)險(xiǎn)
法律風(fēng)險(xiǎn)主要包括四個(gè)方面：
來(lái)自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)即買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。作為買受方的個(gè)人不具有成都市城鎮(zhèn)居民常住戶口或外地來(lái)蓉人員未辦理在成都購(gòu)房的審批手續(xù)，支付能力不強(qiáng)或不誠(chéng)實(shí)履約，使出賣人不能得到全部房款。
來(lái)自交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)這方面的風(fēng)險(xiǎn)主要有：1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；2、房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議；3、房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；4、房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益；5、房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；6、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；7、交易房屋存有質(zhì)量瑕疵。
來(lái)自交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般不動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果，而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時(shí)，登記機(jī)關(guān)才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無(wú)法登記，房屋交易也將無(wú)效。
來(lái)自交易合同方面的風(fēng)險(xiǎn)主要為交易合同對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭(zhēng)議，或交易方利用合同進(jìn)行詐騙。
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