二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)將在靜安、長寧等7個區(qū)率先進(jìn)行點(diǎn)。那么，與傳統(tǒng)的交易方式相比，網(wǎng)上二手房交易有何特點(diǎn)？是簡便還是煩瑣了？具體怎樣操作？且聽記者根據(jù)從有關(guān)方面提前得到的資料一一道來。
聽說網(wǎng)上房地產(chǎn)的二手房交易即將開通，一些市民已經(jīng)急不可待了，尤其是那些曾吃過“黑心中介”苦頭的買房人、賣房人更像是找到了“安全島”，希望通過公開的網(wǎng)上交易，讓房屋買賣過程既透明又安全。
據(jù)悉，二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)將在靜安、長寧等7個區(qū)率先進(jìn)行試點(diǎn)。盡管試點(diǎn)尚未正式推出，但記者近日已從有關(guān)方面提前得到《網(wǎng)上房地產(chǎn)上網(wǎng)掛牌規(guī)》（以下簡稱《上網(wǎng)規(guī)則》）、《網(wǎng)上房地產(chǎn)交割監(jiān)管規(guī)則》（以下簡稱《監(jiān)管規(guī)則》）等資料。記者對這些資料進(jìn)行了一番仔細(xì)研究后發(fā)現(xiàn)，與傳統(tǒng)的二手房交易方式相比，二手房網(wǎng)上交易在交易程序上大同小異，最明顯的差異在于信息的獲取渠道更廣，資金監(jiān)管的“第三方”不是傳統(tǒng)的中介機(jī)構(gòu)，而是房地產(chǎn)交易中心和會員銀行聯(lián)手打造的資金監(jiān)管平臺，安全性自然要高得多。在費(fèi)用方面，如果上下家自己“手拉手”成交，將會節(jié)省總房價(jià)1％的中介傭金，而如果在網(wǎng)上掛牌，但仍通過中介撮合成交，費(fèi)用方面和現(xiàn)在的網(wǎng)下交易沒有區(qū)別。
么，二手房網(wǎng)上交易到底怎么玩？手續(xù)是更煩瑣還是簡便了？資金該如何交付給“第三方”？會給不誠信的人鉆“空子”嗎？記者在此為你作一番解讀。
網(wǎng)上如何掛牌？
通過網(wǎng)上房地產(chǎn)買賣二手房，首當(dāng)其的自然是掛牌這一關(guān)。那么，怎樣到網(wǎng)上進(jìn)行掛牌呢？
二手房上網(wǎng)掛牌主要分為四個步驟，即: 網(wǎng)上掛牌申請→資格審→定交易撮合方式→網(wǎng)上掛牌。
目前，市民可以通過網(wǎng)上房地產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、房屋租賃、有住房差價(jià)交換這三種形式的交易活動（因共有房差價(jià)交換比較少見，在此不作詳細(xì)介紹）。整個交易過程中，買賣雙方可以自由選擇是否需要交易中心提供的咨詢、查詢、資金監(jiān)管等無償服務(wù)。
網(wǎng)上掛牌申請: 市民選擇網(wǎng)上掛牌，要前往設(shè)立在各區(qū)縣交易中心的網(wǎng)上房地產(chǎn)服務(wù)受理處（以下簡稱理處）提出上網(wǎng)掛牌申請，簽訂《上網(wǎng)買賣掛牌申請及承諾書》。申請上網(wǎng)掛牌的時(shí)候，應(yīng)遞交《上網(wǎng)買賣掛牌申請及承諾書》以及身份證明復(fù)印件、房地產(chǎn)權(quán)證書。
在此需要說明的是，如果賣家是委托代理人向登記機(jī)申請上網(wǎng)掛牌的，還應(yīng)當(dāng)提交當(dāng)事人的委托書。于房地產(chǎn)買賣和有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)上網(wǎng)掛牌，申請人應(yīng)當(dāng)承諾同意指監(jiān)管機(jī)構(gòu)對可能發(fā)生的房地產(chǎn)交割進(jìn)行監(jiān)管。
特別提醒: 并不是所有的房地產(chǎn)都能夠在網(wǎng)上申請掛牌。賣家提出掛申請之后，受理處會對提出申請的物業(yè)進(jìn)行資格審核。根據(jù)《上網(wǎng)規(guī)則》規(guī)定，有下列情形之一的，受理處將不會受上網(wǎng)掛牌買賣的申請:
未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的;
共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;
權(quán)屬有爭議的，尚在訴訟、仲裁或者行處理中的;
司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式選擇監(jiān)管、中介服務(wù)限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
依法收回土地使用權(quán)的;
重大工程配套商品房限制轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)的。
資格審核通過之后，交易中心將準(zhǔn)予上網(wǎng)掛牌并向申請人出具掛牌憑證。
確定易撮合方式: 在二手房上交易過程中，無論是買房、賣房還是出租、承租，市民既可以自行尋找交易對象，即通過“手拉手”的方成交，也可以仍通過房產(chǎn)中介來成交。
如果市民選擇“手拉手”，整個交易過程如談判、看房、侃價(jià)等“自助”進(jìn)行。如果選擇通過房產(chǎn)中來撮合交易，那么首先要確定1～3個候選房產(chǎn)中介公司，或者在網(wǎng)上房地產(chǎn)的會員機(jī)構(gòu)中選定特定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。應(yīng)該說，目前候選的房產(chǎn)中介全都是經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心審核、符合相關(guān)規(guī)定的，可以說是“放心”。選定了中介公司之后交易中心將相關(guān)信息發(fā)布到中介公司的數(shù)據(jù)庫中，申請人與中介公司簽訂經(jīng)紀(jì)合同，并在網(wǎng)上備案，而后再由中介公司負(fù)責(zé)上下家的撮合、看房，直到確認(rèn)交易。
由于現(xiàn)在大多數(shù)房東在房產(chǎn)中介門店掛牌較隨意，“一房多掛”的現(xiàn)象比比皆是，對此《上網(wǎng)規(guī)則》規(guī)，申請人只能與一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂經(jīng)紀(jì)合同，不得在網(wǎng)下再與其他中介公司私自簽訂委托經(jīng)紀(jì)合同。在簽訂交易合同前，掛牌方如果選擇需要監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管服務(wù)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移與價(jià)款支付以及與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移相關(guān)的抵押權(quán)設(shè)立、注銷等實(shí)行監(jiān)控，以保障交易雙方的交易及銀行相關(guān)貸款收付安全。
申請人如果想更改掛牌價(jià)或者撤銷掛牌，還是很方便自由的，只要向受理處提出申請即可。但《上網(wǎng)規(guī)則》對強(qiáng)制撤銷掛牌作出了特別規(guī)定，如發(fā)現(xiàn)上網(wǎng)掛牌的房地產(chǎn)因司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)對該房地產(chǎn)交易進(jìn)行限制等情況的，會立即撤銷上網(wǎng)掛牌信息。
特別提醒: 有下列情形之一的，申請人應(yīng)當(dāng)主動申請撤銷上網(wǎng)掛牌信息:
申請人死亡或者依法宣告死亡的（由他人代理申請）;
申請人解散或者被宣告破產(chǎn)的;
被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)限制房地產(chǎn)交易的。
如何聯(lián)系看房？
任何二手房買賣都少不了看房這個過程，尤其是對買房者來說，如果在付款前對物業(yè)沒有直觀的認(rèn)識，比如所處的位置、周邊生活配套，特是物業(yè)的質(zhì)量狀況等，往往會上當(dāng)吃虧。
根據(jù)網(wǎng)上掛牌申請時(shí)的交易撮合方式，看房也有兩種形式。如果是“手拉手”的，網(wǎng)上房地產(chǎn)將公布房地產(chǎn)坐落位置、建筑面積、樓層、房齡、戶型、要約價(jià)格、產(chǎn)權(quán)證號(租用憑證號)、聯(lián)系人及聯(lián)系電話、房屋裝飾狀況、房屋平面示意圖、房屋朝向等信息，比現(xiàn)在房產(chǎn)中介的櫥窗里張貼的內(nèi)容詳細(xì)得多。通過這些信息，買家可以對物業(yè)有個大概的了解。如果買家有意向深入了解，可以直接與賣家聯(lián)系，商談看房事宜。
如果仍選擇中介撮合交易的方式，其情形與現(xiàn)在的網(wǎng)下交易差不多，與經(jīng)手辦理這套物業(yè)轉(zhuǎn)讓事宜的房產(chǎn)中介公司取得聯(lián)系后看房。
如何確保資金安全
在本刊曾報(bào)道的《渾中介》的案例中，有些黑心房產(chǎn)中介利用信息不對稱而騙了上家騙下家，甚至發(fā)生過卷款而逃的事情，所以二手房交易中如何確保資金的安全就得尤為重要。
為保障買賣雙方的交易安全，市房地交易中心制訂了《監(jiān)管規(guī)則》，與一些銀行專門開立了資金監(jiān)管賬戶，對上網(wǎng)掛牌的二手房網(wǎng)上交易活動進(jìn)行監(jiān)控，包括產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移和房價(jià)款的支付等。監(jiān)管的費(fèi)用主要包括交易房款、交易稅金以及交易、登記的費(fèi)用，此外還有貸款擔(dān)保費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。對于應(yīng)該監(jiān)管的交易，監(jiān)管機(jī)構(gòu)不會向當(dāng)事人收取任何費(fèi)用，而對于其他委托監(jiān)管的，則會收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。如監(jiān)管合同的簽訂等，由設(shè)在各縣的房地產(chǎn)交易中心受理處來完成。
由于交易的房產(chǎn)有抵押和未抵押之別，同時(shí)考慮到買方有無貸款需要，所以監(jiān)管機(jī)構(gòu)對各種情形將采取不同的監(jiān)管流程。
