問：我最近為了買房子，走了很多中介，看到了很多種類的合同，請(qǐng)問這些都是什么合同？都有什么用？
答：二手房買賣過程中我們總是會(huì)看見很多各式各樣的合同，而且名目繁多，諸如××居間合同，××委托合同，××經(jīng)紀(jì)合同，××中介代理合同，××買賣意向書，××買賣確認(rèn)書，××購房協(xié)議，定金協(xié)議等等，當(dāng)然還有上海市房地局公布的買賣合同示范文本，代理合同示范文本，以及辦理貸款由銀行提供的借款合同，擔(dān)保公司出具的擔(dān)保合同等等。所有這些合同都是用于明確買賣關(guān)系，委托代理關(guān)系，以及貸款、擔(dān)保關(guān)系的合同文本，除違反法律、法規(guī)禁止性條款外，均是合法有效的，對(duì)合同當(dāng)事人具有約束力。
問：這些合同都具有一些什么性質(zhì)？我簽訂之后會(huì)有什么樣的后果？
答：這些合同主要可以歸納為三類。一類是與經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間確定委托代理關(guān)系的合同。這類合同主要確定委托人對(duì)于經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)的委托授權(quán)內(nèi)容，報(bào)酬的支付，違約責(zé)任等內(nèi)容。這類合同中還涉及到一般委托和專任委托的區(qū)別，委托對(duì)此需要多加注意。另一類是確認(rèn)買賣雙方當(dāng)事人之間房屋買賣關(guān)系的合同。這一類合同中主要明確買賣雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是買賣雙方整個(gè)買賣過程履行的主要依據(jù)。還有一類主要是買方為購房而辦理貸款所簽訂的相關(guān)合同。合同是確定各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的主要依據(jù)，簽訂之后就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定履行，如果存在違約的行為，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
問：我最近簽訂了一份《××公司購買意向書》，上家也簽了字，如果一方不想買房或賣房，是否能受到意向書約束？
答：判令合同的性質(zhì)并非根據(jù)合同的名稱，而是根據(jù)合同的內(nèi)容。如果所簽訂的協(xié)議中對(duì)于房屋買賣事宜進(jìn)行了明確的約定，符合房地產(chǎn)買賣合同的內(nèi)容的，就可以認(rèn)定為是房地產(chǎn)買賣合同，對(duì)于買賣雙方具有約束力。
上海申房律師事務(wù)所主任律師孫洪林
