2005年鄭州樓市之四大困惑�。�！
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年04月24日08:07
來源：南陽樓市網(wǎng)
鄭州市２００５年以來的兩次房展會都遭遇了天氣變化，雖然參展的房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)，但境況已大不如前，各展位門前冷落，反倒是對一些房地產(chǎn)商毀掉綠地加塞兒蓋樓等失信行為的抗議活動還顯得有幾分人氣，這也許就是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變局的先兆。但如果你依此得出結(jié)論房價跌了，那你就錯了。房價又漲了，辦一次房展?jié)q一次價或者聲言幾日后上調(diào)價格，仍是些慣用手法。不過這一次，不光是房地產(chǎn)商心里有數(shù)，老百姓也開始心里有數(shù)了。
回想２００４年以來，老百姓對于謎一樣的房價越來越看不懂了，明明難以承受，卻總說房價不高；國家調(diào)控政策，怎么都成了漲價的理由；市場銷售真實情況究竟如何，為什么總是一個勁兒漲、漲、漲！
困惑一：
價格高還是不高
鄭州市２００４年底商品住宅平均價格約２９２７元／平方米（實際價格還要高些），今年一季度比上季度又上漲２．９％。有人說，房價偏低，依據(jù)是比較京、滬、杭及其他大城市的房價，鄭州房價位次靠后。價格的高與低從來都是一個相對的概念。１億元／套的別墅價格高不高？相對于有些人來說不高。但可以肯定在中國只有極少數(shù)人可以享用。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家一套住房是一個家庭收入的１．８至５．５倍，發(fā)展中國家為３至６倍，而我們的房價——收入比是多少呢？不少城市達(dá)１０多倍，有的甚至達(dá)２０多倍。就以價格“偏低”的鄭州為例，２００４年城鎮(zhèn)居民可支配收入９３６４元，按雙收入三口之家８０平方米住房（房價加上附加費、稅、裝修）粗略算一下就會明白鄭州的房價有多高。
也許有人會說，土地、建材都在漲價，房地產(chǎn)價格不可能不漲。但是，房地產(chǎn)成本的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價的增幅，就鄭州市的情況，房地產(chǎn)商以前年度囤積了大量土地，房價上漲只是進(jìn)一步增強了房地產(chǎn)業(yè)的暴利地位。房地產(chǎn)成本是一個說不清的謎，但眾所周知的事實是中國房地產(chǎn)業(yè)的高利潤。２００４年３月，國土資源部的一份監(jiān)測報告顯示，全國大多城市房地產(chǎn)利潤率超過１０％，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率為３０％～４０％，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，而國際上房地產(chǎn)平均利潤率在５％左右。房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)三年名列國內(nèi)十大暴利行業(yè)之首。
困惑二：
供求誰多誰少
有一種觀點認(rèn)為，房價是由供應(yīng)減少引起的，宏觀調(diào)控減少了房地產(chǎn)投資、控制了土地供應(yīng)，而需求依然旺盛。據(jù)鄭州市統(tǒng)計局的統(tǒng)計顯示，２００４年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成１２１．８億元，比上年同期增長５５％，增幅比固定資定投資完成高出２０個百分點。也就是說，宏觀調(diào)控并沒有影響房地產(chǎn)的高速增長，房地產(chǎn)市場供應(yīng)充裕，未來一個時期也不會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。
再看土地。由于近年來高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（西部）和鄭東新區(qū)（東部）極大地拉大了城市框架，土地供應(yīng)十分充裕。需求方面，鄭州市由于開發(fā)區(qū)面積比老城區(qū)還要大，拆遷規(guī)模不大，因而折遷帶來的硬需求并不明顯。較高的生活成本，使城市化進(jìn)程帶來的人口增加也應(yīng)該是一個漸進(jìn)過程。而當(dāng)?shù)氐挠绣X人早已不缺住宅。來自鄭州市房管局的數(shù)字顯示，２００４年鄭州房地產(chǎn)市場共投放商品房５４６萬平方米，同比增長４４％，同期銷售面積５０４萬平方米，同比增長２６％。如果認(rèn)為這個銷售量是真實銷售，一個合理的解釋就是投資目的的購買大量增加。如果我們晚上到一些住宅小區(qū)看一下燈光，就會大致明白自住房和投資房的狀況。
那么，即如鄭州這樣的城市，應(yīng)該擔(dān)心的不是供不應(yīng)求，而恰恰是那些超過真實需求的大量投資房造成的假象，以及由此形成的潛在供應(yīng)。
困惑三：
熱炒誰得誰失
既然房地產(chǎn)的真實需求低于市場供應(yīng)，為什么還在上演只升不降的神話？已經(jīng)背離價值的房地產(chǎn)價格之所以一直在漲，實際上，是利益集團吹漲的泡沫。他們操縱百姓的心理預(yù)期，加速社會財富的再分配，并憑借其ＧＤＰ占比影響經(jīng)濟決策。
房地產(chǎn)熱炒的后果直接傷害的是老百姓，最終對任何一方都不會有好處。被操縱的房地產(chǎn)價格每一次上漲都意味著窮人的財富加速向富人轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步加劇分配的不公平。房地產(chǎn)暴利地位的加強，是與以人為本的和諧社會目標(biāo)背道而馳的。如果社會的協(xié)調(diào)發(fā)展不能實現(xiàn)，任何人的利益都不可能有真正的保證。
困惑四：
負(fù)債重還是不重
通過對一家商業(yè)銀行居民住房按揭情況測算，鄭州市居民由住房按揭形成的債務(wù)承擔(dān)率一般在３０％～５０％，甚至更高。必須清醒地認(rèn)識到，在我國目前狀況下，經(jīng)濟發(fā)展面臨的不確定因素較多，養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障體系尚不健全，就業(yè)形勢相當(dāng)嚴(yán)峻，教育收費逐年攀升，一個家庭保持比發(fā)達(dá)國家家庭更低的債務(wù)承擔(dān)率才算合理，如果沒有一定的后備基金，一旦有了變故后果堪憂。國內(nèi)銀行業(yè)已開始關(guān)注住房按揭不良率可能提高這一問題，２００４年１１月，北京市多家銀行開始披露住房按揭中的欠債戶名單。居民不能還貸，將遭受經(jīng)濟和聲譽的雙重打擊。中央銀行個人信用信息庫正在加緊建設(shè)之中，已經(jīng)實現(xiàn)七城市聯(lián)網(wǎng)，一個人一旦出現(xiàn)違約記錄，一生的信用都將受到嚴(yán)重影響。
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