鄭州市房屋中介生存狀態(tài) 需求催生新行業(yè)
編輯：南陽樓市網
2005年04月18日08:12
來源：南陽樓市網
“只有住上自己的房子，才感覺真正地融入了這個城市�！痹卩嵵菽称髽I(yè)打工的王先生樸實的話語，代表了絕大多數(shù)“漂”在鄭州的人的心聲。
每年，成千上萬的外來人口涌入鄭州，在打拼自己的理想的同時，渴望真正融入這個城市。正是這種“渴望”，直接推動了鄭州市二手房市場的發(fā)展，因為這些人中的大多數(shù)，還不具備購買新房的能力。
目前，鄭州市二手房市場正處在快速增長期，二手房的買賣、租賃交易活躍，由此也催生了一種新的服務行業(yè)---房屋中介。面對不斷變大的二手房市場“蛋糕”，現(xiàn)在的房屋中介生存狀態(tài)究竟如何?
房屋中介：需求催生新行業(yè)
“來鄭州這3年，我都搬5回家了，幾乎每次工作變動都要搬一次。這套房子是目前我最滿意的一套�！眮碜陨糖鸬膹埫鞣紝⑸碜邮娣叵菰谒绍浀纳嘲l(fā)里，打量著自己租賃的房子。
這是一套標準的兩居室，大約70平方米，屋里的陳設簡單雅致。一個最重要的事實是，張小姐租住的這套房子，是通過房屋中介找到的。
事實上，鄭州每天都有成百上千的人像張小姐一樣在尋找房子，租房或者買房。每天，都有大量的二手房買賣和租賃的交易在進行著。
從上世紀80年代以來，隨著改革開放的深入，戶籍管理政策方面的松動，鄭州經濟建設的快速發(fā)展，越來越多的外來人口涌向鄭州，在這個省會城市尋找工作，尋找發(fā)展機會。當他們進入這個城市，首要的事情，就是要找到住的地方。
當成千上萬的外來人口涌入鄭州市，這座城市有足夠多的房子容納他們嗎?在相當數(shù)量居民不具備即時購買住房的能力時，他們又如何去改善住房條件?這座城市每年新增萬余對新婚夫婦，相當數(shù)量的新家庭需要先租賃住房，他們會選擇什么樣的房屋作為新房呢?
目前可供租賃、買賣的房屋有很多種，空閑的商品房、二手房、都市村莊里的民房等等。但，畢竟能夠馬上買得起新房的人還不多，民房各種配套設施仍不夠完善。因此，大量的二手房源，就成為了他們的首選目標。
正是這種市場需求，催生出了一種新的服務行業(yè)---房屋中介。生存狀態(tài)：魚龍混雜問題多
“在鄭州我舉目無親，找房子只能依靠房屋中介，第一次租房的經歷簡直就像一場噩夢，那個房屋中介所純粹為了騙錢，我損失的不僅僅是金錢，還有寶貴的時間和信任�！狈课葜薪榧葹閺埿〗阏业搅撕线m的房子，也曾給她帶來不愉快的經歷。
據(jù)了解，目前鄭州市房地產中介市場上，具有房地產中介資質證明的中介企業(yè)約340家，登記在冊同時具備營業(yè)執(zhí)照和資質證明、手續(xù)完備的卻只有100余家，而無證違法經營的有1000多家。
近幾年來，媒體對二手房市場存在的坑蒙拐騙、欺詐消費者的行為，混亂的房地產中介市場和相關部門管理不力做過相當多的批評報道。二手房市場及其中介市場中存在的問題，也給滿懷希望的人們帶來過太多的失望和痛苦。
記者注意到，在互聯(lián)網上的二手房市場網站上，經常可以看到一些出租、求租房屋信息，但很多帖子里都注明中介免談。良莠不齊的房屋中介，嚴重制約了整個二手房市場的發(fā)展。
雖然房地產中介行業(yè)存在著種種弊端和問題，雖然這個行業(yè)被投訴率極高，但它在房屋租賃交易中起的重要作用不可替代。散佈在鄭州市區(qū)的大大小小的中介公司，作為連接房東和房客的紐帶，為租房者提供了信息，為房東租出了空房。特別是那些由“一張桌子、兩把椅子、兩個房本和一部電話”構成的小中介所，完成了鄭州市房屋租賃的大部分交易。
人們對小中介有意見，卻又離不開它，為什么?業(yè)內人士認為，主要是小中介擁有區(qū)位優(yōu)勢。一般來說，租房者考慮的主要是居住區(qū)域、與工作地點的距離等因素，而劃地為王的這些小中介，恰好擁有這個區(qū)域里最多的房源信息。而房東們也愿意就近向他們提供房源，靠他們盡快把閑置的房屋租賃出去，從而形成了一種互惠互利的共生關系。
他同時指出，購買住房可以說是普通人一生中最大的消費項目之一。但其中的交易程序復雜、繁瑣，只有專業(yè)人士才有可能精通所有的交易環(huán)節(jié)，因此普通老百姓只能望而卻步。這正是房地產中介機構得以生存的基本原因。而對于二手房市場，中介機構更是扮演著主導市場的角色。規(guī)范發(fā)展：服務質量定生存
應該說，積極發(fā)展、規(guī)范房地產中介市場，政府的態(tài)度是堅定和明確的。2001年11月5日出臺的《鄭州市住房二級市場管理辦法》(即14號文件)的施行,更是為火熱的二手房市場添了把“柴”。
“稅費降低了，交易程序簡化了，對房地產中介機構的要求規(guī)范多了�！边@是業(yè)內人士對14號文件精神的理解。而事實也證明，自從鄭州市政府規(guī)范房地產中介市場的措施實施以來，使一大批人和公司從中受益。
“我認為我是第一批受益者�！�26歲的韓金峰笑著說道，這位來自三門峽的小伙子，在鄭州市經營著一家房屋中介公司，已經在這一行里摸爬滾打了6年多。自從管理部門打擊非法房地產中介以來，他公司的業(yè)務量已經有了顯著提高。
“如果要想在這個行當里站穩(wěn)腳跟，服務一定要做到最好。”小韓認為，好的中介應該是為“兩頭”著想，更多地了解雙方的需求，有時候還要來回撮合、幫助協(xié)商，最終確保交易成功�！拔业慕巧�，就如同槓桿中間的那個支點。”小韓有點孩子氣地做了個雙臂平衡的動作，“能保持平衡的支點纔是好支點。”
“現(xiàn)在很多房東和租房人都成為我的朋友，在這一塊我有良好的口碑，口碑在這一行里是非常重要的�！彼糜沂衷诳罩挟嬃艘蝗�，似乎是在指出他的領地�！安贿^，如果他們要搬到其他區(qū)，我的房源信息不夠，就幫不上什么忙了�！�
信息的單一和地域的局限性，限制了類似小韓這樣的單店經營中介公司的發(fā)展�？驮础⒎吭葱畔⒌膮T乏成為其生存和發(fā)展的最大瓶頸。同時，由于房介市場競爭激烈，租賃交易時他們的實際收費標準往往低于政府所制定的標準，只能低成本、低利潤的運營，很難完成資金的積累，更別說進一步的發(fā)展了。
像小韓這樣“單打獨斗”的房地產小中介，都在以不同的方式尋求壯大之路。不過，那些信息單一、沒有專業(yè)水平的企業(yè)，無疑躲不過市場競爭的大浪淘沙。中介“大鱷”：強定規(guī)矩欲“洗牌”
在鄭州市二手房市場日漸火爆的背后，中介行業(yè)的競爭也日趨激烈。
來自上海的凌姓夫婦，被公司長期派駐鄭州。4月10日，當他們在未來大廈附近看到21世紀不動產公司宜家加盟店時，“幾乎沒有什么猶豫就選擇了它作為我們租房的代理，因為21世紀不動產公司在上海是一家很有名的房地產中介。”凌先生說，“沒想到上海本地的房地產中介已經發(fā)展到了鄭州市。”
其實，凌先生犯了一個小小的錯誤，“21世紀不動產”是一家來自美國的品牌，由于成功地在上海實施了本土化策略，被他誤以為是一家本土的中介品牌。
業(yè)內人士公認的是，目前在鄭州市二手房交易市場起主導作用的有兩家房地產中介機構：本地品牌---鄭房置換網和世界品牌---21世紀不動產鄭州區(qū)域分部。不過，這兩個房地產中介“大鱷”有一個共同之處：走規(guī)�；⑹袌龌穆纷�。
鄭房置換是目前河南省最大的房地產中介聯(lián)盟機構，隸屬于鄭州市房地產交易中心。鄭房置換成立之后，很快在鄭州市場樹立起自己的品牌，對當時并不規(guī)范的二手房市場起到了示范帶動作用。幾年來，鄭房置換的規(guī)模迅速擴張，占有鄭州市絕對的二手房市場份額。
如果說21世紀不動產利用的是網絡優(yōu)勢，那么鄭房置換則靠整體的規(guī)模優(yōu)勢來抗衡。在鄭州市房地產交易中心大廈的二樓，鄭房置換的加盟店整齊劃一地排列在大廳�！拔覀儞碛朽嵵荻址渴袌鲎疃嗟姆吭葱畔ⅰ！编嵎恐脫Q的經理介紹，“2005年，年交易量達萬套以上應該不成問題�！�
據(jù)悉，在沿海城市和北京等發(fā)達地區(qū)的房地產市場，二手房和商品房的交易比例約為1︰1；而在鄭州，二者的比例是1︰5.5。
“可以說，二手房市場的‘蛋糕’會越來越大，但競爭也會越來越殘酷�！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內人士分析，今后這幾家最具競爭力的房介公司將通過競爭，來規(guī)范整個行業(yè)。借助市場這個無形的大手，將淘汰大批非專業(yè)性、低水平的房地產中介，完成對房介市場的“洗牌”，同時更好地提升自我品牌價值。
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