若房價是氣球 政府吹氣還是放氣?
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年04月14日08:28
來源：南陽樓市網(wǎng)
去年北京經(jīng)歷了２０年來的第一個寒冬，春暖花開的季節(jié)里還有余寒未盡的感覺。３月起南三環(huán)一處經(jīng)濟適用房有望要放號了，上千人提前一個月就早早排在了售樓處門外，至今仍瑟縮在這個北方城市冷峭的春夜里苦苦支撐，就為能領到一個買房許可——購房號。２００４年眼看著北京的房價像撒了手的氫氣球猛往上升，每平方米動輒起價五六千元，每平方米超萬元的樓盤也俯拾皆是，而普通居民急需的經(jīng)濟適用房卻是那樣搶手。
不僅北京的房地產(chǎn)市場如此火爆，上海、廣州等地更甚。全國范圍房價持續(xù)走高，成了中國百姓心頭難抑之痛。據(jù)統(tǒng)計，２００４年全國商品房平均售價上漲１４．４％，商品住宅平均上漲１５．２％，而全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅比上年增長７．７％。房價持續(xù)走高，脫離了市民的購買能力，工資升幅有限的百姓先是被漲價弄得暈頭轉向，繼而被高房價驚得瞠目結舌，看著日益貴族化的房價，往往只能望房興嘆。
這種局面下，房地產(chǎn)市場上處于弱勢一方的購房者只有企盼政府出手平抑房價，理順“發(fā)燒”的房地產(chǎn)市場。而圍繞政府要不要出手管理住房這種特殊商品的爭論不時響起。那么，政府該不該“出手”？政府又能夠在房地產(chǎn)市場有哪些作為？近日，中國經(jīng)濟時報記者采訪了房地產(chǎn)界知名專家求解上述問題。
房地產(chǎn)業(yè)是否需要政府干預？
房地產(chǎn)領域是否需要政府干預？政府的有形之手如何調(diào)控？這些問題引起專家爭論。
有的專家認為，房屋是一種純粹的商品，它的需求漲跌最好交給市場去調(diào)節(jié)，政府只要做好監(jiān)督和服務就行了。反對此觀點的人們說，住房是特殊商品，政府必須積極干預，才能保證住房市場健康發(fā)展。主要依據(jù)是房屋系具有空間固定性、價值昂貴性和使用耐久性的特殊商品，由于是人類生存的基本需要，所以房地產(chǎn)不僅僅是經(jīng)濟問題，更是社會問題。房地產(chǎn)開發(fā)涉及近５０個行業(yè)，對國民經(jīng)濟影響較大。特別是中國的房地產(chǎn)行業(yè)，目前系中國經(jīng)濟的根本命脈所在，政府不能放任不管。
國務院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時說，各國經(jīng)驗表明，單靠市場并不能很好地解決住房問題特別是低收入群體的住房問題，而市場和政府結合才是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的有效途徑。
對于一個追求公平和效率的和諧社會來說，政府不能面對房地產(chǎn)市場的虛火和泡沫而無所作為。所以專家建議，政府要合理確定自己在房地產(chǎn)市場運行中的角色，建立市場運行規(guī)則和監(jiān)管機制，用有形之手適時引導房地產(chǎn)市場發(fā)展。
高房價是否緣于高稅費？
在反對政府出手管理房價的原因中，有人認為政府的土地從緊政策和稅費是房價上漲的重要原因之一。他們認為是房地產(chǎn)用地供應不足造成供需緊張，從而引起房價上漲。
但“地荒”說旋即遭到國土資源部有關部門駁斥，指出全國土地供應與房地產(chǎn)公司購置的土地面積都沒有減少。并以北京市為例，２００４年經(jīng)營性項目土地使用權入市交易比上年同期增長了９２％；成交土地總面積比上年同期增長了２１３％，北京市仍有約５９００萬平方米的存量房地產(chǎn)土地有待盤活，根本不存在“地荒”。
稅費占據(jù)房價款比例偏高是不是造成高房價的原因？據(jù)了解，現(xiàn)行稅制將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有６個稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。還有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所繳納的稅種，包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅現(xiàn)已停征，共計１１個稅種。此外，各地方政府還存在與土地及房地產(chǎn)有關的收費項目，有數(shù)十項到幾十項不等。坊間傳言說中國房地產(chǎn)稅費集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，上述各種稅費幾乎占據(jù)房價的５０％。加上土地從緊以后取得土地的成本增加造成了房價“水漲船高”。
對這個問題，清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉有不同的看法。他認為，政府收費（包括稅）占房價款５０％的說法沒有依據(jù)。經(jīng)過１９９８年以來的清理，政府行政性收費占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比重顯著降低。有人把政府出讓土地使用權時收取的地價款甚至土地征用和拆遷補償費用作為行政性收費，這是不對的。即使在政府財政能力強大的美國，開發(fā)商不僅需要繳納高額的影響費，有時還需要向社會提供一定數(shù)量的可支付住宅（類似我們的經(jīng)濟適用房）。目前的房地產(chǎn)價格不斷上升，有包括地價在內(nèi)的成本因素的推動，但更重要的是受宏觀經(jīng)濟影響的市場因素的推動。
國務院發(fā)展研究中心社會發(fā)展部副部長林家彬也認為，稅費不是支撐房價高揚的原因。林家彬說，我國房地產(chǎn)領域的狀況是費多稅少，而且房地產(chǎn)稅費只是在交易環(huán)節(jié)一次性征收，地產(chǎn)商往往把這些稅負轉嫁到房價中，但這是一直都存在的情況。目前房價上漲是市場的因素起主要作用。
林家彬同時預言，如果以后在房屋保有環(huán)節(jié)進行征稅，把稅費平攤到住房壽命有效期內(nèi)的保有階段，購房者在買房子的時候房價可能會低一些。
政府如何平抑房價？
中國社科院金融研究所副所長王志剛預測未來２０年內(nèi)，如果以三口之家居�。保埃捌椒矫子嬎�，中國需要２６０多億平方米的住房，而去年全國的住房還只有９０億平方米。幾億城市居民的住房缺口，還有近一億進城農(nóng)民工的需求，開發(fā)商和炒房者沒有不看好這個市場的理由：房產(chǎn)被炒來炒去，不愁沒人接最后一棒；和豐厚的利潤相比，上調(diào)的利率微不足道，因此，國家的多種調(diào)控措施未能奏效。
房價居高不下，廣大市民無力購買，房地產(chǎn)開發(fā)違背了解決廣大居民的住房問題的初衷，變成了投機逐利的商品。這種情況再次凸現(xiàn)了政府監(jiān)管缺位帶來的弊端。
建設部政策研究中心副主任王玨林在接受中國經(jīng)濟時報記者的電話采訪時表示，首先房價不是一個政策就能決定升降的，調(diào)控房價需要財政、稅務、土地等各方面互相配合，綜合運用財稅、金融、法律、行政等手段，是政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的有效方式，單純地采取某項措施恐怕效果不會太明顯；其次，政府平抑房價是必需的，因為從長遠看，房價持續(xù)走高會影響我國經(jīng)濟發(fā)展；第三，對房價高企這個現(xiàn)象應該進行具體分析，全國各地情況不一樣，比如投機的問題，上海幾年前就存在，而其他中小城市里８０％以上以自住為主，切忌一刀切。打擊炒房必須建立在翔實的調(diào)查和數(shù)據(jù)分析基礎上，否則無法奏效。而這種事情只能靠政府去做。
王玨林認為，目前的房地產(chǎn)市場只有政府有能力進行調(diào)整，政府應該把需要由政府出面管理的事情理清，分出層次和重點，把有限的資金用在解決低收入百姓的住房方面，采取釜底抽薪式的辦法，解決房地產(chǎn)市場上的根本問題。但他同時反對政府直接進入房地產(chǎn)市場，他認為政府出面不是參與市場的問題，房價高低應該交給市場去調(diào)節(jié)，政府只是做好自己該管的事情就行了。他所說的政府“該管的事情”是，解決低收入人群住房保障問題和加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，防止出現(xiàn)金融風險。
上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟與管理學院副院長胡怡健教授持政府應積極出面調(diào)解房價的觀點，他認為平抑房價上漲過快的有效手段，就是擴大低價商品住宅供應量。政府提供充足土地用于低價商品房建設，縮小供需缺口，就會使投機炒房失去市場，從而可以有效地控制房價上漲過快。
重拳出擊應該砸向哪里？
對于目前供需嚴重失衡的房地產(chǎn)狀況，政府的作用該如何體現(xiàn)？綜合接受中國經(jīng)濟時報采訪的多位專家的看法，可以采取如下措施：
政府引導市場，可以通過制定行業(yè)政策、土地供應計劃、財政稅收政策等行政或金融途徑實施。首先，政府制定行業(yè)政策主要應關注政策預期目標的實現(xiàn)程度、實際受益者與目標受益者是否吻合以及是否產(chǎn)生負面作用，并據(jù)此調(diào)整相關政策；其次，政府作為土地所有者，對土地一級市場實行壟斷經(jīng)營，應通過制定和調(diào)整土地供應計劃來控制房地產(chǎn)規(guī)模和結構，避免供需出現(xiàn)較大偏差；第三，政府還有一個無可替代的途徑干預房地產(chǎn)市場——通過新建項目審批實現(xiàn)城市總體規(guī)劃，滿足特殊群體住房需求，并影響就業(yè)格局。此外還可運用房貸和稅收等金融措施抑制盲目投資和投機炒作行為，特別是利用稅收杠桿可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，短平快地撥動市場。１９９８年－２００１年間，政府通過數(shù)次調(diào)整房地產(chǎn)稅費，啟動了個人房貸消費，活躍了房地產(chǎn)市場，如今可以同樣運用稅費抑制投機，調(diào)整市場需求。
專家們特別建議政府要致力于建立住房保障體系，解決低收入人群住房困難，并稱這是釜底抽薪式的舉措。但對政府出手干預市場商品房價格前景并不看好，如果僅僅靠出臺一些措施影響商品房價格，以此解決低收入人群住房問題，無異于揚湯止沸。而且從宏觀的角度看，直接干預市場硬性將價格調(diào)低是非常困難的。
清華大學房地產(chǎn)研究所劉洪玉所長在接受中國經(jīng)濟時報采訪時建議：“鑒于中國中低收入家庭所占比例較高這樣一個現(xiàn)實，政府確實應該增加經(jīng)濟適用房的供應，進一步完善經(jīng)濟適用房供應的管理制度。但政府提供經(jīng)濟適用房的主要目的，是解決中低收入家庭的住房問題或滿足中低收入家庭購買自住住宅的需求，而不是為了平抑房地產(chǎn)市場上的商品住宅價格（雖然也能間接起到平抑總體房價的作用）
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