買(mǎi)房四原則:房齡 貸款 成本 風(fēng)險(xiǎn)缺一不可
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
2005年03月25日07:31
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1．房齡必須考慮
在人們的投資置業(yè)過(guò)程中，比較關(guān)注的就是地段，而往往忽視了房屋本身的房齡問(wèn)題。針對(duì)本次的個(gè)人貸款利率上調(diào)，其主要的目的已經(jīng)不言自明，銀行一方面是配合國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，減少對(duì)過(guò)熱行業(yè)房地產(chǎn)的支持力度；另一方面就是為了降低銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)。因此，自從去年以來(lái)，銀行就已經(jīng)對(duì)房屋的房齡作為其限貸的條件，此次再次上調(diào)利率，銀行更是要提高房貸的門(mén)檻，房齡過(guò)老的房子必然不能得到銀行的支持。為此，提醒購(gòu)房的小兩口：在進(jìn)行二手房的選擇中，如果希望得到銀行貸款，就更加要關(guān)注房齡。房齡較新的二手商品房存在的折舊風(fēng)險(xiǎn)就相對(duì)較小，使得再次進(jìn)行轉(zhuǎn)售的時(shí)候能夠比較容易出售，同時(shí)同一地段升值給房屋帶來(lái)的附加值也能夠更高。
2．選好貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)
在利率風(fēng)險(xiǎn)很難把握的情況下，完全可以委托專(zhuān)業(yè)的貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款事宜的辦理，一方面專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)擁有較強(qiáng)的金融貸款知識(shí)，可以對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行貸款方式的設(shè)計(jì)；另一方面就是專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)同金融系統(tǒng)之間有密切的合作關(guān)系，讓他們進(jìn)行購(gòu)房貸款的操作能夠更加容易、簡(jiǎn)便、安全。比如“鏈家”就成立了專(zhuān)門(mén)的金融服務(wù)中心，一方面能夠幫助購(gòu)房者在公積金貸款與商業(yè)貸款之間進(jìn)行最優(yōu)的選擇；另一方面就是可以幫助購(gòu)房者辦理特別煩瑣的公積金貸款服務(wù)，從而能夠給辦理公積金貸款的客戶(hù)降低利率上調(diào)帶來(lái)的高利息風(fēng)險(xiǎn)。
3．進(jìn)行投資成本的全面估算
從購(gòu)房成本來(lái)看，一方面除了需要考慮眼前既定的收入成本之外，還需要有一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的收入成本預(yù)算。我們來(lái)看一下再次調(diào)高個(gè)人住房貸款利率與去年加息前產(chǎn)生的房產(chǎn)投資成本變動(dòng)。若一個(gè)人購(gòu)房的總房款為50萬(wàn)元，首付比例為30％，貸款本金為35萬(wàn)元，采用等額本息還款的方式進(jìn)行償還，則其不同貸款年限的成本變動(dòng)如附表。
從表中，我們可以發(fā)現(xiàn)，貸款年限越長(zhǎng)，利率變動(dòng)造成成本的增加值越大。也就是說(shuō)假設(shè)利率上調(diào)一個(gè)百分點(diǎn)，貸款35萬(wàn)元，10年期，則每月最低的成本增加為173．25元；如果是20年期，則每月成本增加為197．85元。
4．等額本金還款風(fēng)險(xiǎn)小
在目前的個(gè)人房貸還款過(guò)程中，絕大多數(shù)的人都是采用等額本息的還款方式，一方面是由于自我國(guó)住房貸款推出以來(lái)，到去年還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)利率的調(diào)整，因此，人們對(duì)于利率的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)并不強(qiáng)；另一方面就是從銀行的操作方式來(lái)看，等額本息還款操作更加簡(jiǎn)便。但是，隨著利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，等額本息還款方式在利率持續(xù)上調(diào)的前提下，其還款壓力是越來(lái)越大的；而等額本金還款方式不同，其受利率的影響比較小，即使利率平穩(wěn)上調(diào)，但是每月的還款額還是逐漸減少的。因此，在利率不穩(wěn)定的前提下，購(gòu)房者應(yīng)該選擇等額本金的還款方式。
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