廣州的政策最直接，明確要求之前拿過(guò)預(yù)售證的項(xiàng)目，再次取證時(shí)的備案均價(jià)，要較上一期推盤均價(jià)下調(diào)3%。這一政策的直接影響就是，接下來(lái)廣州要入市的新項(xiàng)目?jī)r(jià)格必須下降，對(duì)購(gòu)房者而言，這會(huì)是買房的窗口期。
廣州出臺(tái)這一限價(jià)政策，是因?yàn)槠湫路績(jī)r(jià)格已連續(xù)多月同比過(guò)快上漲。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的6月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，6月廣州新房同比漲11.6%，二手房同比上漲13.2%，均位于70城之首，因此才直接從供應(yīng)端來(lái)限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
可以預(yù)見(jiàn)的是，廣州此項(xiàng)政策的落地實(shí)施，會(huì)較大程度提高政府對(duì)價(jià)格平穩(wěn)的調(diào)控效果，后續(xù)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有所降溫。
不只廣州，上周其他熱點(diǎn)城市如杭州、東莞、北京、成都等也接連出臺(tái)新政來(lái)抑制樓市過(guò)熱。從近期中央到地方對(duì)樓市調(diào)控的態(tài)度來(lái)看，穩(wěn)房?jī)r(jià)、堵政策漏洞仍是接下來(lái)的調(diào)控重心，各城市尤其是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和房?jī)r(jià)居高不下的城市會(huì)繼續(xù)做出調(diào)整，以降低樓市熱度。
以北京為例，2021年以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，前七月成交規(guī)模創(chuàng)近年同期新高。在這樣的背景下，北京對(duì)住房限購(gòu)政策進(jìn)一步加碼。8月5日，北京發(fā)布公告，有兩套住房的京籍已婚家庭及有一套住房的非京籍已婚家庭，離異三年內(nèi)不能再購(gòu)房。新政進(jìn)一步縮窄了投資需求，為剛需群體釋放通道。
成都同樣如此。2021年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍保持較高熱度，供應(yīng)縮量卻不改成交走高趨勢(shì)。1-7月，成都商品住宅供應(yīng)僅647萬(wàn)平方米，同比下跌14%，但成交面積卻達(dá)到1006萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33%，較2019年增長(zhǎng)32%。
8月5日，成都應(yīng)勢(shì)推出新政，加強(qiáng)贈(zèng)與管理并優(yōu)化購(gòu)房資格順位管理。一方面，限購(gòu)堵漏，防止通過(guò)“贈(zèng)與”騰挪購(gòu)房資格規(guī)避限購(gòu)。另一方面，成都“網(wǎng)紅盤”購(gòu)房順位調(diào)整，優(yōu)先供應(yīng)在本區(qū)就業(yè)、落戶的剛需購(gòu)房者。
整體來(lái)看，無(wú)論是北京還是成都，新政都是旨在完善房地產(chǎn)交易規(guī)則、封堵投機(jī)漏洞，屬于微調(diào)，對(duì)普通購(gòu)房者仍是保護(hù)多于限制。
很明顯的一點(diǎn)是，北京、成都、廣州都是主動(dòng)順應(yīng)調(diào)控，且出臺(tái)的政策也愈發(fā)精細(xì)具體。而金華、惠州則是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致被住建部約談后，被動(dòng)出臺(tái)調(diào)控措施。
7月29日，住建部約談了銀川、金華、惠州、徐州和泉州等五個(gè)城市，今年上半年它們的房?jī)r(jià)同比漲幅都在5%以上。其中，金華6月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1%，其二手房漲幅僅次于北京，與上海并列第二。
被約談問(wèn)責(zé)后，金華于8月2日深夜發(fā)布新政，調(diào)控涉及土地供應(yīng)、住宅限售、二手房?jī)r(jià)格監(jiān)管、公證搖號(hào)等十個(gè)方面�；葜菀灿�8月9日凌晨出臺(tái)新政，包括重點(diǎn)片區(qū)非戶籍居民限制購(gòu)買新房、新房三年限售、超出“三道紅線”的房企不得參與土拍等政策。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自7月22日住建局強(qiáng)調(diào)落實(shí)城市政府主體責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)后，目前已有13城發(fā)布樓市調(diào)控新政。
可以預(yù)見(jiàn)的是，另外被約談的三個(gè)城市銀川、徐州和泉州或許很快也會(huì)針對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題和情況，化被動(dòng)為主動(dòng)，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，進(jìn)行政策加碼。
接下來(lái)也還會(huì)有更多城市加入調(diào)控升級(jí)的隊(duì)伍，尤其是上半年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一二線城市。包括濟(jì)南、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、重慶等都面臨著調(diào)控壓力。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、重慶等城市6月份新房環(huán)比上漲1.5%、1.3%、1.2%和1%，漲幅均居于全國(guó)前列。
后續(xù)這些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，在全國(guó)樓市調(diào)控逐步收緊的趨勢(shì)，以及住建部問(wèn)責(zé)壓力下，升級(jí)調(diào)控政策來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，將是大概率事件。
一周回顧：一 政策：上周最值得關(guān)注的樓市政策集中在幾個(gè)重點(diǎn)城市“因城施策”，為樓市調(diào)控打“補(bǔ)丁”，如北京、杭州、廣州、深圳等。同時(shí)，7月底被住建部約談的金華、惠州，近期也緊急出臺(tái)了樓市限購(gòu)政策。
北京主要是為堵“假離婚”漏洞；杭州則是提高限購(gòu)門檻，外地戶籍在要連繳4年社保才可購(gòu)1套住房，杭州戶籍也要有兩年社保，這將使杭州大學(xué)生和一部分外地人失去購(gòu)房資格。
8月2日，因房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快被住建部約談后，浙江金華的調(diào)控新政隨后落地。同樣被約談的惠州，也于8月9日發(fā)布新政，進(jìn)一步升級(jí)樓市調(diào)控。
在廣州，不僅出臺(tái)新房備案均價(jià)需下調(diào)3%方可預(yù)售的方案，為防范“假人才真購(gòu)房”，廣州黃埔區(qū)還取消了實(shí)施不到兩年的人才購(gòu)房政策。
二 數(shù)據(jù)：上一周深圳七部門聯(lián)合調(diào)查的“深房理”案件公布最新進(jìn)展，5人被捕，超21億經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，案件涉嫌多項(xiàng)違法違規(guī)問(wèn)題，為深圳和全國(guó)樓市敲響警鐘。
上海的房貸利率調(diào)整出臺(tái)了細(xì)則，明確7月23日前未能網(wǎng)簽的購(gòu)房者貸款仍按原政策執(zhí)行；針對(duì)二手房房貸，上海要求二手房申請(qǐng)房貸將參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)，執(zhí)行“三價(jià)就低”原則。
三 公司：上周公司層面最大的事情應(yīng)該是黑石收購(gòu)SOHO中國(guó)遇阻。
8月6日，SOHO中國(guó)宣布與黑石集團(tuán)236億港元的交易，獲市場(chǎng)監(jiān)管總局正式立案審查。這筆今年地產(chǎn)行業(yè)最大的并購(gòu)案能否成行，又充滿了不確定性。
相比SOHO中國(guó)的不如意，萬(wàn)達(dá)商管赴港上市又有新消息傳出。據(jù)報(bào)道，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商業(yè)管理計(jì)劃最早將于本月提交香港IPO上市申請(qǐng)，融資規(guī)模約為30-40億美元。
這將是王健林自5年前將萬(wàn)達(dá)商業(yè)從港股退市后，用新平臺(tái)再度沖擊港股上市。
