樓市調(diào)控不斷
先是7月22日，住建部和央行也對分別對保障性租賃住房、房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)金融調(diào)控發(fā)表權(quán)威解讀。住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光指出，要對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責(zé)。
7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、公安部、自然資源部、國家稅務(wù)總局、國家市場監(jiān)督管理總局、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會、國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室等8部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知。
通知指出：要力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。違法違規(guī)行為得到有效遏制，監(jiān)管制度不斷健全，監(jiān)管信息系統(tǒng)基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。
再加之，各個熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，從限購、限貸、限售等方面“補(bǔ)漏洞”，抑投機(jī)、保剛需，同時明顯加強(qiáng)市場監(jiān)管力度，嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，力促市場情緒理性回歸。
7月30日的政治局會議再次重申“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)。會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。這意味著，堅持“房住不炒”，落實“三穩(wěn)”的房地產(chǎn)總基調(diào)不變。
無論是房價還是地產(chǎn)行業(yè)，中央始終堅持“房住不炒”定位不變，政府旨在“穩(wěn)”字當(dāng)頭，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，房地產(chǎn)行業(yè)無疑將迎來新的發(fā)展周期。
降負(fù)債、理性拿地
“三道紅線”與“兩集中”的政策都給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)，過去依靠高負(fù)債、高杠桿成長的黑馬房企，在當(dāng)下則面臨著更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計的100家樣本房企，2020年，零踩線房企數(shù)量達(dá)到29家，較2019年增加12家。從變化情況看，降檔成為主旋律。降檔房企占比達(dá)40%，其中10家房企較2019年下降2檔，1家房企快速下降3檔。
從整體的情況來看，綠檔房企中，穩(wěn)健型的央企國企依然占據(jù)主流，進(jìn)入橙檔的房企，則多數(shù)是過去幾年中，依靠高杠桿、高負(fù)債成長的企業(yè)，其中不乏黑馬房企。被歸類為紅檔的房企，有不少實質(zhì)上已經(jīng)經(jīng)營困難，也出現(xiàn)債券違約、商票違約等惡性事件。在這個檔位中，泰禾、天房和華夏幸福等房企，無論是經(jīng)營數(shù)據(jù)或者債務(wù)狀況都不容樂觀，實現(xiàn)轉(zhuǎn)檔也存在難度，而恒大、富力則因資金鏈處于較為緊張的狀態(tài)，受到市場關(guān)注。
在目前政府對于房地產(chǎn)金融管控不斷收緊的情況下，房企資金鏈的健康程度受到密切關(guān)注。
此前，實地地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)都曾被曝有商業(yè)承兌匯票（以下簡稱“商票”）兌付的糾紛情況，兩家公司都稱系因商票收款人涉嫌刑事犯罪所致，基本都在第一時間積極處理，迅速解決了商票兌付危機(jī)。
在債務(wù)問題上，受損頗大的則是恒大。廣發(fā)銀行宜興銀行申請凍結(jié)恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司存款約1.3億元或查封、扣押其他等值財產(chǎn)的消息被爆出后，恒大系上市公司的股價紛紛下跌。好在恒大解決迅速，于7月22日，廣發(fā)銀行和恒大同時發(fā)表聲明，均表示：“長期以來，廣發(fā)銀行與恒大集團(tuán)一直保持良好的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。針對近期訴前財產(chǎn)保全民事裁定事宜，雙方經(jīng)過充分溝通已經(jīng)妥善解決。雙方今后將不斷鞏固和深化業(yè)務(wù)合作關(guān)系，繼續(xù)加強(qiáng)合作，實現(xiàn)互利共贏、共同發(fā)展�！�
可以看出，資本市場在調(diào)控政策不斷的情況下對待房地產(chǎn)行業(yè)已猶如驚弓之鳥，有時甚至?xí)磻?yīng)過度。
然而，對于所有人而言，“住房”仍是最基礎(chǔ)的要求，房地產(chǎn)行業(yè)也是最重要的行業(yè)之一。
陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌便認(rèn)為，房地產(chǎn)這個行業(yè)仍然是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石，仍然是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。同時，他指出，房地產(chǎn)離不開金融，金融也離不開房地產(chǎn)。作為房企而言，做好經(jīng)營性現(xiàn)金流的管理是最核心的，房企若繼續(xù)用高負(fù)債推動發(fā)展，可能會到萬劫不復(fù)的地步。
關(guān)于“三道紅線”還有兩個要求在近期被曝出，有媒體稱：分別是拿地銷售比不超40%，以及經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。
政府對于房企拿地銷售比的限制，旨在限制房企激進(jìn)拿地，防止房企瘋狂加杠桿，盲目擴(kuò)張，增加銀行的金融風(fēng)險。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，高舉猛進(jìn)的規(guī)�；瘮U(kuò)張或許已經(jīng)不能再是發(fā)展重點，合理降負(fù)債、理性拿地將成為開發(fā)商發(fā)展的新方向。
房企所面臨的新局面，不是不再能快速發(fā)展、而是要健有序的發(fā)展，“高杠桿、高負(fù)債”的模式已成過去式。
“土地紅利”時代已然過去，緊隨而來的是要抓住“管理紅利”。對于房企而言，其內(nèi)部管理要更加細(xì)化，近些年，一些房企在提高內(nèi)控能力方面也在下苦功夫，乃至組織架構(gòu)的調(diào)整，這也是順應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈的趨勢。
在“集中供地”政策之下，房企投資思路要更加細(xì)化。一要拓寬融資渠道，集中供地在短時間內(nèi)對于企業(yè)資金要求極高，除了銀行貸款、非標(biāo)融資、股權(quán)融資、債券融資等方式外，面對集中供地短期內(nèi)的大量資金需求，房企也在嘗試將保證金融資做成一種特殊的前融方式，只是實現(xiàn)效果仍有待驗證。
資本市場也要給予房企一定的信心，在一些房企合理利用市場規(guī)則，如商票、信托、債券等，緩解資金壓力的行為，適當(dāng)?shù)臅r候給予理解。對于積極自救的房企，給予信心和肯定，盲目的看衰只會適得其反。
恒大等房企的經(jīng)歷也說明著，輿論環(huán)境應(yīng)予以企業(yè)更多理解，刻意獵奇將導(dǎo)致企業(yè)融資困難、影響生存空間，進(jìn)一步引發(fā)上下游的恐慌，政府的“三穩(wěn)”政策側(cè)面來看是為了讓房地產(chǎn)企業(yè)更加健康有序的發(fā)展，如果輿論過度渲染企業(yè)境況，從長遠(yuǎn)來看將會導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)遭遇毀滅性打擊。
二是細(xì)化投資思路，維持適度杠桿。在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策更嚴(yán)厲更精細(xì)化的趨勢下，企業(yè)在不同能級的城市可以采取不同的經(jīng)營策略。豐富拿地方式。類似于合作開發(fā)、城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地、收并購等資源獲取方式。在新的土地供應(yīng)方式下，房企在投資支出、資金回籠兩方面都應(yīng)有準(zhǔn)繩，此外，對于房企來說，銷售回款是一直是資回籠金的主要來源，但前提是必須提升產(chǎn)品能力，也要確保產(chǎn)品質(zhì)量。
