3月12日下午，消費(fèi)者劉女士打電話到《金牌樓市》說(shuō)：“我一直想買房，可是也沒(méi)時(shí)間好好去看看，正好鄭州住交會(huì)開(kāi)始了，我就趁周末調(diào)休去逛了逛，收集了很多廣告單，回家和丈夫認(rèn)真研究了一下，卻發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，大部分單頁(yè)下邊都有一行小字‘本廣告不作為合同要約，簽訂合同以政府的最終批文為準(zhǔn)’，我和丈夫都不太明白是什么意思，所以向你們咨詢一下，免得買了房子再給自己惹什么麻煩。”
據(jù)了解，2003年6月1日開(kāi)始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審查商品房買賣合同糾紛案件實(shí)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第三條中規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾的具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！钡绻趶V告中開(kāi)發(fā)商對(duì)其開(kāi)發(fā)的房屋所作出的某些項(xiàng)目有具體確定的說(shuō)明和允諾，在法律上構(gòu)成了要約，同時(shí)廣告中又出現(xiàn)了“本廣告不作為合同要約，簽訂合同以政府的最終批文為準(zhǔn)”的話，那這句話是否具有法律效應(yīng)？如果因?yàn)榇藦V告已構(gòu)成要約的部分發(fā)生了糾紛，開(kāi)發(fā)商是否可以因此而推卸責(zé)任？記者走訪了部分開(kāi)發(fā)商、相關(guān)政府部門及有關(guān)律師。
消費(fèi)者：廣告單里有疑團(tuán)
在走訪過(guò)程中，記者向部分消費(fèi)者做了調(diào)查。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)廣告并沒(méi)有防備意識(shí)，也沒(méi)有認(rèn)真研讀過(guò)。一位會(huì)計(jì)師事務(wù)所的張先生說(shuō)：“我對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也不了解，有時(shí)候看到報(bào)紙上的廣告和戶外廣告，其中的很多內(nèi)容看了半天都不知道在說(shuō)些什么�！碑�(dāng)記者問(wèn)他是否注意上面“小字”部分時(shí)，他說(shuō)：“那么小，誰(shuí)看得清啊�！币晃粶�(zhǔn)備看房的謝小姐說(shuō)：“隔行如隔山，不干房地產(chǎn)自然很多東西都不了解，像什么綠化率、容積率根本就不知道怎么計(jì)算，看房地產(chǎn)廣告也主要看看上面的圖，覺(jué)得差不多就到現(xiàn)場(chǎng)看看；至于文字，通俗點(diǎn)的還能看懂，那種寫得很美的語(yǔ)句，看不懂也就不看，只能聽(tīng)銷售員的話了�！庇幸徊糠窒M(fèi)者看到了“小字”，但不是很理解其中的含義，也就沒(méi)多想。
業(yè)內(nèi)：房地產(chǎn)廣告仔細(xì)看
作為房地產(chǎn)廣告發(fā)布方的開(kāi)發(fā)商，他們對(duì)于上述現(xiàn)象又持什么樣的態(tài)度呢？一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在不光是房子銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)廣告的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。
房地產(chǎn)廣告是來(lái)配合房子銷售的，哪個(gè)開(kāi)發(fā)公司不想把廣告做得漂亮些，以吸引更多的客戶來(lái)看房呢？比如：精美的效果圖、誘人的文字、美好的前景勾畫等這些都會(huì)觸動(dòng)消費(fèi)者的神經(jīng)。激烈的廣告競(jìng)爭(zhēng)致使開(kāi)發(fā)公司在廣告中難免會(huì)夸大其詞，市場(chǎng)上因?yàn)閺V告引起的糾紛也屢見(jiàn)不鮮，所以，為了避免糾紛的發(fā)生，有的會(huì)在廣告中注明“本廣告不作為合同要約，簽訂合同以政府的最終批文為準(zhǔn)”的類似字樣，是在提醒消費(fèi)者慎重購(gòu)房，也是在告知消費(fèi)者房子在一些不可抵抗力的影響下發(fā)生變化也是不可避免的。
其實(shí)，利用廣告審查來(lái)達(dá)到約束效果起到的作用也很有限，因?yàn)楦餍懈鳂I(yè)都在做廣告，審查人員對(duì)此行業(yè)的了解肯定存在一定的局限�？傊�，廣告發(fā)布方還是要自覺(jué)、誠(chéng)信。至于廣告的內(nèi)容，許多是不能量化的�！督忉尅烦雠_(tái)后，本來(lái)開(kāi)發(fā)商想在樓書上多表現(xiàn)一些東西，但為了避免麻煩，在宣傳資料上說(shuō)得更加含糊，玩文字游戲，這時(shí)消費(fèi)者就更要看仔細(xì)后再做決定。
政府：廣告管理比較難
記者首先針對(duì)房地產(chǎn)廣告管理的問(wèn)題采訪了鄭州房地產(chǎn)管理局市場(chǎng)管理處副秘書長(zhǎng)葉琦，他說(shuō)，近幾年房地產(chǎn)糾紛日漸增多，一些消費(fèi)者是首次置業(yè)，由于理解不到位、簽合同盲從等原因?qū)е旅べ?gòu)，也有的消費(fèi)者是違約失信，但更多的原因還是在于開(kāi)發(fā)商本身。作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，首先要講誠(chéng)信，如樓間距、綠化率、社區(qū)配套設(shè)施對(duì)消費(fèi)者怎樣承諾的就應(yīng)該怎樣做；如果投機(jī)取巧，雖然暫時(shí)會(huì)得到收益，可這樣會(huì)嚴(yán)重影響了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。這其中的利害關(guān)系其實(shí)誰(shuí)都知道，但真正做起來(lái)卻難上加難。
目前的房地產(chǎn)業(yè)還不能達(dá)到透明化，期房的銷售給消費(fèi)者帶來(lái)了誘惑同時(shí)也帶來(lái)了更多的風(fēng)險(xiǎn)，先前開(kāi)發(fā)商按照規(guī)劃對(duì)消費(fèi)者做出的承諾，可能在建房期間因?yàn)楦鞣N原因發(fā)生這樣或那樣的變化，比如，受國(guó)家政策調(diào)整、地質(zhì)變化或其他不可預(yù)知因素等的影響，開(kāi)發(fā)商不能履約。雖然在一定程度上，開(kāi)發(fā)商也是弱勢(shì)群體，但只要開(kāi)發(fā)商不投機(jī)取巧，真正靠實(shí)力去打拼市場(chǎng)，按照政府的規(guī)章制度辦事，能兌現(xiàn)的就承諾，不能兌現(xiàn)的堅(jiān)決不承諾，開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信形象自然就樹(shù)立起來(lái)了。
2003年《解釋》的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)廣告的規(guī)范起了很大的促進(jìn)作用，以前房地產(chǎn)管理局的稽查科是專管廣告審查的，后來(lái)隨著房地產(chǎn)廣告日益增多，《解釋》出臺(tái)后，逐漸取消了稽查科廣告審查的職能，而把這種職能釋放給了開(kāi)發(fā)商自己，讓他們自己來(lái)約束自己，同時(shí)也釋放給了媒體，讓媒體也起到一定監(jiān)督的作用。房地產(chǎn)廣告宣傳單頁(yè)中，出現(xiàn)“本廣告不作為合同要約，簽訂合同以政府的最終批文為準(zhǔn)”這樣一句話，可以認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者的一種提示，不過(guò)也不排除有的開(kāi)發(fā)商想推卸責(zé)任，同時(shí)也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度之快，但又不成熟，這些都注定了房地產(chǎn)廣告管理是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。作為政府部門我們絕不會(huì)袖手旁觀，而是以市場(chǎng)為出發(fā)點(diǎn)，會(huì)更好地為消費(fèi)者提供幫助。
律師：警惕期房廣告
從根本上說(shuō)，樓書、平面廣告、宣傳單都屬于宣傳資料，廣告宣傳應(yīng)該真實(shí)、準(zhǔn)確，否則造成他人損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但對(duì)于宣傳資料中具體確定部分應(yīng)視為要約，可在廣告中出現(xiàn)了“本廣告不作為合同要約，簽訂合同以政府的最終批文為準(zhǔn)”的句子，那么這句話究竟具備法律效應(yīng)嗎？它是否和《解釋》中的第三條相對(duì)立？如果出現(xiàn)糾紛又該如何解決？
河南坦言律師事務(wù)所夏霖律師說(shuō)，人們對(duì)房屋的選購(gòu)，特別是對(duì)期房的選購(gòu)，主要是通過(guò)開(kāi)發(fā)商所提供的廣告宣傳才對(duì)房屋以及整個(gè)小區(qū)有所了解，然后來(lái)確定自己的購(gòu)買行為。廣告作為開(kāi)發(fā)商銷售房屋的必要手段，開(kāi)發(fā)商盡可能地讓自己的廣告做得能夠引起購(gòu)房者的注意和興趣，促使購(gòu)房者產(chǎn)生購(gòu)買欲望。但是，某些開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到自己的售房目的，往往在廣告宣傳中夸大其詞，玩一些文字游戲來(lái)愚弄購(gòu)房者，像運(yùn)用毗鄰XX地，50米遠(yuǎn)、100米遠(yuǎn)可以說(shuō)是毗鄰；1公里遠(yuǎn)、10公里遠(yuǎn)甚至100公里遠(yuǎn)都可以說(shuō)是毗鄰，使用的交通工具以及參照物的選取影響著人們心目中的距離遠(yuǎn)近。但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商在其廣告中對(duì)其開(kāi)發(fā)的房屋所做出的某些項(xiàng)目有具體確定的說(shuō)明和允諾，像客廳挑高5.8米、層高3米、樓間距20米，一層兩戶等對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房行為有重大影響的說(shuō)明，依據(jù)《解釋》第三條都視為要約。
所謂要約，是指希望和他人訂立合同的意思表示（《合同法》第十四條規(guī)定），它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以締結(jié)合同為目的，向消費(fèi)者所作的意思表示，它有一經(jīng)承諾就產(chǎn)生合同的可能性。所以，要約在發(fā)出以后，對(duì)要約人——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和受要約人——消費(fèi)者都會(huì)產(chǎn)生一定的約束力，如果違反了有效的要約，將承擔(dān)法律責(zé)任。至于開(kāi)發(fā)商在廣告中標(biāo)示“本廣告不作為合同要約，簽訂合同以政府的最終批文為準(zhǔn)”一行小字，首先他做到了法律上所說(shuō)的“提示義務(wù)”，但是如果廣告中有具體確定的內(nèi)容，正好這些內(nèi)容和實(shí)際情況發(fā)生了差異，引起了糾紛，那么這行小字實(shí)際上和《解釋》第三條規(guī)定已經(jīng)產(chǎn)生了沖突，無(wú)任何意義，是不具備法律效應(yīng)的，消費(fèi)者可以維護(hù)自己的利益，因此，開(kāi)發(fā)商在銷售房屋時(shí)，要計(jì)算好自己的成本及工程進(jìn)度控制，不能兌現(xiàn)的堅(jiān)決不要承諾。
需要提醒消費(fèi)者的是，只有具體確定的內(nèi)容才屬于要約，其他模棱兩可的內(nèi)容只是要約邀請(qǐng)，在購(gòu)房時(shí)，尤其是購(gòu)期房，有太多不確定因素，消費(fèi)者還是要仔細(xì)閱讀宣傳資料，明明白白購(gòu)房。為了避免因廣告承諾不兌現(xiàn)而發(fā)生的糾紛，消費(fèi)者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，最好把關(guān)系到自己切身利益的東西作為內(nèi)容寫進(jìn)合同附件中，這樣才能更好地保護(hù)自己的合法利益。
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