廟堂江湖共同發(fā)力挑戰(zhàn)高房價
編輯：南陽樓市網
2005年03月21日10:11
來源：南陽樓市網
廟堂之舉 住房信貸政策調整
中國人民銀行決定，從2005年3月17日起調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。
一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內部定價規(guī)則。
二是對房地產價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。具體調整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定。
在進行上述調整的同時，金融機構在人民銀行的超額準備金存款利率由現(xiàn)行年利率1.62％下調到0.99％，法定準備金存款利率維持1.89％不變。
政策解讀
房貸利率最低上調0.2%，上不封頂
央行通知說，取消商業(yè)銀行自營性個人住房貸款優(yōu)惠利率，自營性個人住房貸款利率改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。商業(yè)銀行法人（總行）可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內部定價規(guī)則。
新政策最直接的影響是個人房貸利率有所上升。原來5年期以內的房貸利率為4.95%，5年期以上的房貸利率為5.31%。現(xiàn)在5年期以上個人住房貸款利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍（5.51%），比以前的利率5.31%高出0.2個百分點。
房貸首付是否上調到30%
央行通知說，房地產價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調整的城市或地區(qū)，由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定。
對于該內容，省會銀行人士表示影響不大，因為原來雖有最低首付款20%的規(guī)定，但鄭州各銀行在實際操作中，一直采取靈活的方式，即根據(jù)購房人的實際情況決定最低首付款數(shù)。若購房人收入不穩(wěn)定，銀行方面會要求其提高首付款比例。
省會各銀行是否會提高首付款比例？鄭州市多家銀行昨天表示，這要看總行的通知。
公積金貸款利率上調0.18%
個人住房信貸政策作出調整后，個人住房公積金貸款利率也相應微幅上調。個人住房公積金貸款利率上調0.18個百分點。其中，5年(含5年)以下貸款由現(xiàn)行年利率3.78％調整為3.96％；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率4.23％調整為4.41％。
各方熱議 商業(yè)銀行：調整不會漫無邊際
如何執(zhí)行新的房貸政策？工行省分行營業(yè)部、農行省分行營業(yè)部以及建行省分行、交行鄭州分行有關負責人在接受采訪時均表示，他們都在等待總行的意見出臺，擇時執(zhí)行。
中行河南省分行有關人士表示，在沒有接到總行通知前，他們將按照央行下限幅度不低于同期貸款基準利率0.9倍的規(guī)定執(zhí)行，同時，個人房貸首付20％不變。
普通百姓：希望能夠提前還貸
面對住房貸款利率的調整，市民表現(xiàn)出不同看法。王女士比較樂觀，她說，也許此次利率的調整會擠出地產泡沫，使一些虛高的房價消消火，讓老百姓買得起可心房子。但也有一些購房者表現(xiàn)出無奈。張女士是去年繳了首付、貸款期限20年的購房族，她無奈地說：“我們不能左右房貸利率，應當由房地產商去和銀行協(xié)商。現(xiàn)在就希望能提前還貸。”房產市場：交易契稅不變
就市民普遍關心的公積金貸款利率調整問題，市公積金中心主任丁二勇說，鄭州市公積金個人房貸的利率嚴格按照央行的政策上調0.18個百分點，即5年以下貸款由現(xiàn)行年利率3.78％調整為3.96％；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率4.23％調整為4.41％。對已經辦過按揭貸款的購房者，從明年1月1日起，執(zhí)行新的利率；新發(fā)生的業(yè)務則按現(xiàn)行政策走。
由于此次房貸政策直接影響房產市場，記者就房產交易契稅咨詢了市契稅管理所，工作人員說，到目前為止，鄭州市房產交易契稅不變。普通商品房住宅交易契稅仍為2％，二手房契稅為1％。
應對之策
提前還貸組合方案
農業(yè)銀行鄭州支行的楊先生認為，提前還貸并不一定合算，因為目前大多數(shù)銀行對借款人辦理提前還款要收取一定的違約金，而且提前還款的金額越大，支付的違約金也越多。 如果手中有3%~5%收益率的投資項目，每月增加近百元的還款利率對生活的影響并不是很大，因此完全沒有必要選擇提前還貸。
對于確有提前還貸需要的客戶，楊先生提醒應當注意下列事項：首先，對于借款合同生效滿一年的借款人，若是有足夠的資金來償還貸款，可提前向貸款人書面提出部分或全部提前還款。申請書必須詳細列明提前還款的計劃。該通知一經貸款人（銀行）確認后便不可撤銷，并作為借款合同的補充條款與借款合同具有同等法律效力。申請書必須歸檔保存。如借款人不論任何原因未能按照其向貸款人出具的提前還款申請中規(guī)定的日期與金額提前還款，則視作逾期還款，借款人按合同應承擔違約責任。其次，對于借款合同生效未滿一年（含一年）的借款人，要求提前還款，貸款人（銀行）將根據(jù)提前還款金額，以提前還款日的貸款利率收取一個月利息作為違約金，違約金條款通常已在借款合同中約定。
新政下的購房方案
現(xiàn)在70年代末和80年代初期的年輕一代相繼進入結婚年齡。對于此部分欲購房者，楊先生建議這些人應當變一下思路，“以租代買”是個很不錯的選擇，等到時機成熟時再買房也不遲。同時，楊先生也建議此部分購房者可在雙方父母的資助下先購買小戶型。
對于持幣待購的市民，楊先生認為，這些市民在購買房產時應首先考慮地理位置，在貸款組合中應盡量選擇商業(yè)性和公積金貸款的組合貸款，這樣可以較大程度減輕負擔。同時，在對公積金和補充公積金進行貸款時，一定要做到“貸足額、貸足期”。
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