總體來(lái)看，2020年上半年樓市像是過(guò)山車，給人的感覺(jué)除了膽戰(zhàn)心驚就是“魔幻重重”。
有疫情打擊下的慘絕人寰，也有新冠之后的萬(wàn)人搶盤(pán)，城市再掀的搶人大戰(zhàn)，中央三令五申的“房住不炒”。
一方多城放松政策難逃“一日游”魔咒，另一方小區(qū)業(yè)主密謀房?jī)r(jià)炒作。這邊經(jīng)濟(jì)匍匐在地，寫(xiě)字樓空無(wú)一人，那邊人們成群結(jié)隊(duì)闖進(jìn)售樓處搶購(gòu)豪宅。
每一個(gè)樓市縮影都是一個(gè)寫(xiě)實(shí)的社會(huì)現(xiàn)象，不過(guò)，看慣了也就不會(huì)心起波瀾了，因?yàn)樵诙昵埃袊?guó)樓市即是如此，當(dāng)下如此，未來(lái)亦如此。
資本市場(chǎng)運(yùn)作下的達(dá)爾文進(jìn)化論，是樓市的鐵律。無(wú)論是個(gè)人還是企業(yè)、乃至城市，都處于弱肉強(qiáng)食的游戲中，割韭菜的鐮刀從未停下。
對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，改變游戲規(guī)則不切實(shí)際，要做的，只有適應(yīng)環(huán)境，看清玩法，逃頂入底，在浪潮中翻涌出自己的浪花。
如果上面這些話你能看懂，恭喜，你已不再是樓市小白玩家。
那么2020上半年的樓市對(duì)于我們究竟藏著什么寓意，樓市呈現(xiàn)怎樣的規(guī)律，哪些城市迎來(lái)了機(jī)遇，購(gòu)房者該如何判斷？接下來(lái)，子木以一篇匯總文幫你解析。
有什么不同
作為樓市觀察者，我們一直在思考，2020年的上半年市場(chǎng)究竟和以往有什么不同？
為什么提到這個(gè)呢？
是因?yàn)榻衲晡覀兊拇_在大環(huán)境上遇到了許多突發(fā)變量，例如百年不遇的新冠疫情、大國(guó)摩擦二次升級(jí)、美股跌宕、臺(tái)港問(wèn)題探討等等。
樓市作為國(guó)民財(cái)富的主要載體，自然和外界有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，有時(shí)候就是牽一發(fā)而動(dòng)全身，老百姓的經(jīng)濟(jì)預(yù)期直接影響著房產(chǎn)價(jià)格。
不知道大家記不記得，在今年1月份疫情爆發(fā)后，市場(chǎng)上很多人出來(lái)預(yù)測(cè)中國(guó)樓市，認(rèn)為岌岌可危，大概率倒塌。當(dāng)時(shí)我寫(xiě)了一篇文章作為反駁，叫做《疫情對(duì)房?jī)r(jià)的影響》，大家感興趣可以去翻一下。
我在文中推演了2020上半年趨勢(shì)，部分城市有一波行情爆發(fā)，包括起因和結(jié)果。今天來(lái)看，無(wú)一例外，一一都被我蒙對(duì)了。
至于原因，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“供需失衡”下的市場(chǎng)自我矯正。一些城市的房?jī)r(jià)到了底部，跌無(wú)可跌，再加上將近大半年的購(gòu)房需求積壓，集中釋放是必然事件。
而點(diǎn)燃需求爆發(fā)的的導(dǎo)火索就是應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，提出的一系列刺激政策，例如「不斷下調(diào)的房貸利率」和「寬松的房貸政策」。
這個(gè)在2003年、2008年都出現(xiàn)過(guò)，路徑依賴罷了。
房住不漲
數(shù)據(jù)顯示，大概從去年12月開(kāi)始，全國(guó)各地的房貸利率就處于下滑趨勢(shì)中。LPR5年期利率累計(jì)下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，同期首套房貸利率下降26個(gè)基點(diǎn)，二套是24個(gè)基點(diǎn)，房貸利率降幅大于LPR降幅。
2020年6月，32個(gè)主要城市的房貸利率，更是創(chuàng)下18個(gè)月新低，首套利率5.32%，二套利率5.66%。
不單房貸利率連續(xù)下調(diào)，年后銀行對(duì)購(gòu)房者的放款速度也加快了。數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)32個(gè)主要城市放款速度為18個(gè)月以來(lái)最短，僅為39天。
與此同時(shí)，疫情之后市場(chǎng)上的錢(qián)開(kāi)始亂了起來(lái)，為了刺激經(jīng)濟(jì)，小微企業(yè)抵押貸款利率比房貸利率都低。
我一個(gè)銀行的朋友講，很多大行消費(fèi)貸利率低至3.78%-4.35%，低房貸利率1-2個(gè)百分點(diǎn)，尤其是這段時(shí)間的杭州，很多人開(kāi)始想方設(shè)法把低利率的錢(qián)套出來(lái)買(mǎi)房，幾場(chǎng)萬(wàn)人搖號(hào)搶房，少不了這些人的身影。
歷史上，每一次利率連續(xù)走低+寬松的貨幣政策，都會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲，這是必然的規(guī)律，沒(méi)有例外。
很多人看不懂了，為什么口上喊著“房住不炒”，怎么私下里放開(kāi)信貸口子支持購(gòu)房了？
其實(shí)這是很多人的理解誤區(qū)。
你會(huì)發(fā)現(xiàn)，房住不炒，到頭來(lái)不是對(duì)大眾購(gòu)房者說(shuō)的，而是針對(duì)炒房客。
的確，當(dāng)局現(xiàn)在通過(guò)四大限法，把炒房客的杠桿空間打空了，這個(gè)沒(méi)得說(shuō)。但對(duì)剛需的策略依舊沒(méi)有更改，那就是順應(yīng)市場(chǎng)供需，為了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，采取支持政策。
否則，誰(shuí)的臉色都不好看。
6月18日，第二屆陸家嘴論壇開(kāi)幕式上，經(jīng)濟(jì)頂層設(shè)計(jì)師依然肯定了這個(gè)事實(shí)：
1、我們?nèi)悦媾R經(jīng)濟(jì)下行的巨大壓力，但形式逐步向好的方向轉(zhuǎn)變。
2、一些消費(fèi)零售指標(biāo)也出現(xiàn)積極變化，車市和樓市均在回暖。
單獨(dú)把車市和樓市拎出來(lái)講，又和經(jīng)濟(jì)形式對(duì)應(yīng)上，其中緣由我不說(shuō)，你應(yīng)該懂。
所以兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，我們其實(shí)又回到了2015年，只是現(xiàn)在不同于過(guò)去的是：基礎(chǔ)限法絕對(duì)不會(huì)放開(kāi)，炒房客沒(méi)有空間，每個(gè)城市根據(jù)自己的情況因城施策做「剛需刺激」，而不是一股腦全部放開(kāi)。
這樣操作，房?jī)r(jià)有小漲機(jī)會(huì)，但大漲沒(méi)有空間，市場(chǎng)也相對(duì)理性。
退一步講，2020年再來(lái)一波全國(guó)性大牛市，沒(méi)有任何一個(gè)城市能承擔(dān)得住這樣的重?fù)簟?/font>
自己的周期
不得不說(shuō)，2020年上半年的樓市表現(xiàn)出了嚴(yán)重的分化。而分化的決定因素有兩個(gè)：
1、綜合購(gòu)買(mǎi)力（這個(gè)城市到底還有多少持幣待購(gòu)的剛需）
2、自我樓市周期（房?jī)r(jià)和真實(shí)價(jià)值的距離）
以此來(lái)看，疫情影響下，有些城市居民購(gòu)買(mǎi)力依然強(qiáng)勁，例如北京、深圳、成都、杭州等，有些城市則需求進(jìn)入疲軟期，房?jī)r(jià)橫盤(pán)陰跌，例如南昌、濟(jì)寧、北海、淄博等城市。
過(guò)去你問(wèn)我，下半年房?jī)r(jià)是漲是跌，我能給你一個(gè)差不多的信號(hào)。但現(xiàn)在你問(wèn)我下半年房?jī)r(jià)漲還是跌，這真是難以言口。
因?yàn)槊總�(gè)城市的樓市周期都不一樣。
我用樓市風(fēng)向標(biāo)北京和深圳給大家舉例，觀測(cè)方法大家應(yīng)該關(guān)注一下。
北京，2015年的房?jī)r(jià)是4萬(wàn)/平米左右。經(jīng)過(guò)一年跳漲，從4-6萬(wàn)多/平米，在2017年年初，炒房客入場(chǎng)，飆至歷史高峰7.8萬(wàn)/平米。
之后就是2017年史上最嚴(yán)政策“317”出臺(tái)，房?jī)r(jià)被打回原形，維持在5.8/平米左右。
2017年到今天，整整歷時(shí)三年，北京房?jī)r(jià)被壓在6萬(wàn)/平米以下。同時(shí)，北京三年房?jī)r(jià)一直沒(méi)有跌破5.5萬(wàn)/平米，這就是所謂的橫盤(pán)筑底，跌無(wú)可跌。
去年年底，我喊北京讀者去買(mǎi)房，是因?yàn)楸O(jiān)測(cè)到了市場(chǎng)異樣：在房?jī)r(jià)趨弱，傳統(tǒng)淡季11-12月份，北京二手房市場(chǎng)成交量連續(xù)上漲，出現(xiàn)了翹尾行情。
這是很不正常的，這相當(dāng)于你在冬天最冷的時(shí)候又脫掉一件衣服，證明什么？事出有妖。
數(shù)據(jù)是不會(huì)騙人的，北京底部蘊(yùn)藏的剛性購(gòu)房需求，進(jìn)入了不得不爆發(fā)的階段。
結(jié)果也證明了這條推論，今年疫情結(jié)束北京成交大熱，在5月份迎來(lái)高峰期，新二手房成交達(dá)到2.6萬(wàn)套，達(dá)到三年內(nèi)的峰值。
半年時(shí)間，沒(méi)買(mǎi)房和買(mǎi)了房的購(gòu)房成本差了一大截，而且這波漲上來(lái)的房?jī)r(jià)，是主力剛需入場(chǎng)帶動(dòng)的，意味著再也回不去了。
這套研究方法適用于任何城市，還有山東青島、沈陽(yáng)大連的行情也是跌到底后的蟄伏反彈。
擴(kuò)散效應(yīng)
除了北京，在上半年里深圳的表現(xiàn)也意外搶眼。
對(duì)于深圳這個(gè)城市我在多篇文章里敘述過(guò)，市場(chǎng)需求爆發(fā)來(lái)自于長(zhǎng)期供需失衡下的政策刺激。
2019年年底一波“取消豪宅稅”擊起了水花，新創(chuàng)造的購(gòu)房需求，直接會(huì)把樓市熱度拖到2020年小陽(yáng)春。
結(jié)果2020上半年深圳迎來(lái)大灣區(qū)多重規(guī)劃利好，信貸寬松，利率下調(diào)，又有預(yù)期的深圳40周年大慶相重疊。
房?jī)r(jià)漲勢(shì)迅猛，一度超過(guò)北京登頂全國(guó)。
樓市過(guò)熱必然會(huì)引發(fā)亂象。
前段時(shí)間深圳出現(xiàn)了家長(zhǎng)跪教育局，小區(qū)業(yè)主聯(lián)合哄抬房?jī)r(jià)的亂象，引發(fā)全國(guó)人民關(guān)注。這座希望之城，開(kāi)始變得陌生。
一個(gè)深圳中介朋友對(duì)我說(shuō)，現(xiàn)在深圳的風(fēng)聲很緊，深圳有關(guān)部門(mén)再三強(qiáng)調(diào)控制房?jī)r(jià)。
預(yù)計(jì)近期會(huì)出臺(tái)落戶限購(gòu)政策，當(dāng)然信源是否可靠還說(shuō)不準(zhǔn)，但按照目前的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，深圳已經(jīng)成為全國(guó)關(guān)注的“眼中釘”，有些違背大基調(diào)的意思。
深圳房?jī)r(jià)上漲，周邊衛(wèi)星城的樓市是第一受益梯隊(duì)，例如惠州和東莞。
東莞，在5月份漲幅成功超過(guò)了深圳，居于全國(guó)第一，東莞進(jìn)入3萬(wàn)元時(shí)代�；葜菖R深片區(qū)，平均漲幅在2000-3000/平米左右。
我2019年底寫(xiě)了一篇文章，叫做《注意，這個(gè)城市出現(xiàn)了機(jī)會(huì)窗口》，告訴大家關(guān)注惠州的可以買(mǎi)了，因?yàn)楹捅本┮粯�，同樣監(jiān)測(cè)到了數(shù)據(jù)的異樣，出現(xiàn)了翹尾行情。
但有人在遲遲猶豫不敢下手。
隨后疫情出現(xiàn)對(duì)惠州市場(chǎng)造成了一定的沖擊，一些讀者還找我，說(shuō)我的推測(cè)是有問(wèn)題的。結(jié)果疫情一結(jié)束，惠州樓市一騎絕塵，之前本來(lái)可以買(mǎi)到的購(gòu)房者，自此再和惠州無(wú)緣。
樓市存在周期，當(dāng)深圳房?jī)r(jià)漲到大部分人無(wú)力承受的時(shí)候，深圳剛需只能對(duì)外尋求居住地，惠州作為不限購(gòu)城市，利率下調(diào)信貸放松，必有一波漲勢(shì)。
分化的二線
在二線城市中，上面所說(shuō)的結(jié)論同樣適用。
我特地把23個(gè)二線城市1-5月新房市場(chǎng)成交情況整理了出來(lái)。
數(shù)據(jù)顯示，疫情影響下，今年的新房市場(chǎng)銷售不如去年，所以在面積同比上均都是負(fù)數(shù)，但不同城市表現(xiàn)出不同的“抗打擊力”。
也就是說(shuō)2020上半年，新房銷售同比去年下滑微弱的城市，樓市的抗跌性強(qiáng)，潛力較大。
拋開(kāi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)的影響，你會(huì)看到，蘇州今年新房銷售達(dá)到323萬(wàn)平米，甚至比去年還賣(mài)得好，杭州、成都、青島、濟(jì)南等城市的行情都不錯(cuò)，而最慘的城市則是長(zhǎng)春、南昌、泉州、揚(yáng)州等城市。
其中武漢雖然新房銷售面積同比下跌了51.70%，是二線城市中數(shù)據(jù)上最慘的。但這是武漢市場(chǎng)受疫情客觀影響的結(jié)果，并不代表市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。
雖然前5個(gè)月總體成交有較大降幅，但今年成交曲線呈現(xiàn)了明顯逐月增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入5月，武漢新建住房成交11977套，為今年首次單月成交突破一萬(wàn)套，相比4月漲幅達(dá)到80%。
武漢這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)底子還是非常強(qiáng)的，人才也多，市場(chǎng)修復(fù)反彈是必然結(jié)果。這次疫情給武漢一次重創(chuàng)，但對(duì)于樓市來(lái)講，未免不是擠出泡沫的一個(gè)契機(jī)。
“危機(jī)中蘊(yùn)藏著機(jī)遇”，這句話再適合武漢不過(guò)。
承認(rèn)事實(shí)
經(jīng)過(guò)2020年上半年的跌宕起伏，我們顯然明白了一個(gè)道理，中國(guó)樓市已然形成一個(gè)「獨(dú)立型市場(chǎng)」。
作為國(guó)民財(cái)富的主要載體，當(dāng)局已經(jīng)用一切可用的方法把它與外界環(huán)境隔離開(kāi)，放在了一個(gè)保護(hù)套里，通過(guò)貨幣和政策操作，走出自己獨(dú)立的行情。
那么大環(huán)境，尤其是國(guó)外因素對(duì)國(guó)內(nèi)樓市影響便降到了最低值。
唯一的影響，可能就是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題造成失業(yè)和居民收入的下降，從而傳導(dǎo)至購(gòu)房需求疲軟。
而且你會(huì)發(fā)現(xiàn)，每個(gè)城市的自我周期現(xiàn)象非常明顯：房?jī)r(jià)高的自己回調(diào)，房?jī)r(jià)觸底的蓄勢(shì)待發(fā)，一二線城市是今年樓市回暖的主力，三四線城市疲軟，甚至?xí)L(zhǎng)期橫盤(pán)陰跌。
最終還是歸結(jié)到了經(jīng)濟(jì)和人口影響的“線級(jí)定律”。
長(zhǎng)期來(lái)看，即使如何實(shí)行房住不炒，供需原理下，優(yōu)質(zhì)城市的房?jī)r(jià)該漲還會(huì)漲，而且在百年難遇的疫情之下，剛需為主動(dòng)力的城市，依然走出了自己獨(dú)特的行情，這在其他國(guó)家是沒(méi)有的事實(shí)，這波房?jī)r(jià)上漲，很難再跌回去了。
短期來(lái)看，下半年進(jìn)入7月后，由于傳統(tǒng)淡季原因，樓市會(huì)恢復(fù)平靜。
從6月份15號(hào)央行對(duì)外公布的LPR報(bào)價(jià)利率來(lái)看，下半年房貸利率下調(diào)的幅度會(huì)小于上半年。因?yàn)檫m度刺激，是支持剛需，過(guò)度刺激，就是炒作了。
在這點(diǎn)上，當(dāng)局應(yīng)該會(huì)有所克制。
作為一個(gè)聰明的玩家，一定要洞悉大勢(shì)，搞清楚自己所在城市的實(shí)力和剛需購(gòu)買(mǎi)力，以及城市處于自我周期的哪個(gè)階段。
實(shí)時(shí)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，每個(gè)月多跑幾趟線下售樓處和二手中介店鋪。每天花一個(gè)小時(shí)在房產(chǎn)研究上，最后逃頂入底省來(lái)的錢(qián)和房產(chǎn)升值的利得，可能是家庭1-2年的收入。
“禍兮福兮，強(qiáng)弱恒持，見(jiàn)微知著，天道酬勤”，這是子木送給大家2020下半年的樓市箴言。
