2020年遭遇的這場意外沖擊，帶動全球大寬松時代的重新降臨。寬松時代，樓市向來蠢蠢欲動，個別城市已經(jīng)耐不住寂寞了。
關(guān)鍵時刻，決策部門的定調(diào)尤其重要。
01
央行不僅再提“房住不炒”，而且再度強調(diào)“房不刺激”。
近日，央行在一季度貨幣政策報告中表示：
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。
在央行之前，高層會議明確重申“房住不炒”，這一次央行則同時強調(diào) “房住不炒”與“房不刺激”，其信號意義不言而喻。
這八個字不只是口號，而是有實際行動支撐。
一是，至少10個城市樓市松綁，遭遇“N日游”尷尬。
這些城市包括駐馬店、廣州、海寧、寶雞、濟南、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安。這些政策要么是訴諸變相松綁限購，要么是嘗試降低首付比例，打開信貸缺口。
要知道，今年以來，雖然各地GDP都出現(xiàn)明顯負責增長，各地放開樓市調(diào)控的試探不絕于耳。
但事實上房價基本相對穩(wěn)定，部分觸及樓市調(diào)控核心政策的松綁遭遇被撤回的尷尬，這足以說明樓市調(diào)控定力仍在。
二是，嚴查資金違規(guī)流入樓市，嚴查網(wǎng)絡(luò)貸款違規(guī)用于購房。
此前深圳樓市蠢蠢欲動，經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入樓市，被認為是助推因素，隨后從深圳到全國，銀保監(jiān)部門嚴厲查處資金違規(guī)流入樓市，這在《2020年，樓市調(diào)控第一槍來了》一文中有詳細論述。
同時，銀保監(jiān)會發(fā)布網(wǎng)貸管理辦法征求意見稿，提出網(wǎng)貸額度不得超過20萬元，且網(wǎng)貸不得用于購房及償還住房抵押貸款、股票債券期貨等投資。
外防內(nèi)堵，這正是這一次不同于2008年和2015年之處。
02
央行為何著重強調(diào)“房住不炒”和“房不刺激”？
原因在于，今年以來，為扶持實體經(jīng)濟，貨幣政策出現(xiàn)明顯松綁。今年以來，央行已經(jīng)進行3次降準、2次LPR降息，市場流動性不是一般寬松。
央行數(shù)據(jù)顯示，截至2020年4月末，M2余額209.35萬億元,同比增長11.1%，創(chuàng)下2017年1月以來新高。
M2相當于廣義貨幣，由現(xiàn)金、活期存款和定期存款構(gòu)成。M2史無前例突破200萬億，且增速重回兩位數(shù)，說明貨幣寬松已經(jīng)上路。
M2增速陡升，是不是意味著樓市即將迎來新一波上行？
雖說M2擴張是樓市上行的必要條件，但并非充要條件，不是每一次M2擴張都會帶動地產(chǎn)上行。
一則，去年4月份M2處于低位，這次增速擴張有季節(jié)性因素存在。
二則，雖然貨幣在擴張，但M2-M1剪刀差擴大。M1主要是活期存款，代表企業(yè)擴張活力，剪刀差說明什么，可謂不言而喻。
三則，這一輪貨幣擴張，主要是政府信用和企業(yè)信用在擴張，而以房貸為主的居民中長期貸款并沒有出現(xiàn)明顯增加。
03
貨幣寬松之下，宏觀杠桿率已出現(xiàn)明顯提升。
對此，央行有關(guān)負責人表示，當前應(yīng)當允許宏觀杠桿率有階段性的上升。這主要是為了有效推進復工復產(chǎn)，實際上為未來更好地保持合理的宏觀杠桿率水平創(chuàng)造了條件。
這段話未嘗沒有道理。畢竟，這一輪杠桿率攀升有特殊原因。
一是GDP出現(xiàn)下行，一季度全國GDP同比下降6.8%，個別沿海城市下降9%以上。
杠桿率相當于債務(wù)與GDP之比。債務(wù)擴張，而GDP下滑，分母變小而分子變大，杠桿率自然出現(xiàn)大幅上升。（參閱《最新GDP排行》）
二是貨幣正在寬松，但這一次加杠桿的主力不再是房地產(chǎn)，而是政府和企業(yè)。
今年以來，地方政府債券大幅擴張，赤字率隨之攀升，而實體貸款利率不斷下行，企業(yè)債務(wù)有所擴張，而居民杠桿率相對穩(wěn)定，這正是基于恢復經(jīng)濟的需要。
據(jù)《2020年一季度宏觀杠桿率報告》，2020年我國一季度宏觀杠桿率為259.3%，比上年末上升13.9個百分點，增幅顯著。
其中，政府部門杠桿率從2019年末的38.3%上升至40.5%，非金融企業(yè)部門杠桿率從151.3%上升至161.1%。
不過，居民杠桿率從2019年末的55.8%升至57.7%，僅上漲1.9個百分點。
所以，可預料的是，貨幣還會持續(xù)松綁，實體利率有望進一步下行，樓市利率也有望隨之下行，但大松綁尚未出現(xiàn)政策信號。
04
寬松，并不意味著大水都會流到房地產(chǎn)。
2009年和2015年的兩輪寬松，都帶動樓市的大幅上行。這背后，除了寬松之外，更有樓市調(diào)控的全面松綁作為配合，各路資金借此流入房地產(chǎn)，自然帶動房價上行。
這一次不同。在寬松落地之前，決策部門已為樓市筑上了超級攔水大壩。
早在去年，央行就創(chuàng)設(shè)了1年期LPR（實體利率）和5年期LPR（房貸利率），將樓市利率與實體利率分離，通過非對稱降息，為樓市定向調(diào)控提供可能。
事實早已證明了這一點。
自新LPR模式落地以來，1年期LPR累計調(diào)整了5次，累計下調(diào)46個基點，而5年期LPR僅調(diào)整了3次，累計下調(diào)20個基點。（參閱《樓市“非對稱”降息，再提“房住不炒”》）
顯然，只有貨幣寬松而無樓市松綁作為配合，只要嚴打資金違規(guī)流入樓市而不放開口子，房地產(chǎn)固然能在寬松時代雨水均沾，但很難大水漫灌，離刺激式上漲還有很遠距離。
樓市維穩(wěn)而不刺激，解困而不重啟，托底而不松綁，正當如此。
