在疫情之下，不僅有人搶豪宅、搶學(xué)區(qū)房，日前更是傳出廣州一個(gè)93年的后浪持有400棟樓，相比之下，我們對(duì)房子的焦慮和渴望似乎更勝以前。這究竟是為何？
樓市有所異動(dòng)
中國(guó)樓市好不好，一半要看上半年的小陽(yáng)春成色。尤其是在新冠肺炎疫情打亂了樓市供應(yīng)周期的背景下，自3月至5月，這段樓市周期對(duì)于市場(chǎng)顯然十分重要。不過(guò)，與我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)和居民收入大幅降低不同的是，自3月份開(kāi)始，我國(guó)樓市呈現(xiàn)一些異動(dòng)，各類(lèi)搶房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
3月中下旬以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的多個(gè)板塊即開(kāi)始輪動(dòng)。首先是剛需盤(pán)獲得積極認(rèn)籌，北京、成都等地一些總價(jià)不高的住宅項(xiàng)目入市后成交活躍，個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即認(rèn)購(gòu)數(shù)百套。
進(jìn)入3月底4月初，部分改善型豪宅遭到搶購(gòu)。4月13日，上海頂級(jí)豪宅碧云尊邸開(kāi)始認(rèn)籌，認(rèn)籌就要600萬(wàn)，最便宜的房子也要1700萬(wàn)起步，項(xiàng)目均價(jià)高達(dá)111983元/平方米，最終吸引了多人排隊(duì)搶房。
進(jìn)入5月初，更多樣性的需求開(kāi)始入市，在學(xué)區(qū)房政策刺激之下，學(xué)區(qū)房項(xiàng)目量?jī)r(jià)一起水漲船高。在五一期間，位于北京西城區(qū)宏廟小學(xué)學(xué)區(qū)房單日最高成交量達(dá)到近10套，其中在5月4日到5日兩天，北京西城豐匯園成交了3套千萬(wàn)元級(jí)老破小學(xué)區(qū)房，最高單價(jià)超過(guò)25萬(wàn)元/平方米。
從整個(gè)4月來(lái)看，一二三線(xiàn)城市成交環(huán)比普遍大幅上漲。其中，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市環(huán)比上漲45.4%，上海一手房成交面積環(huán)比上漲近六成；監(jiān)測(cè)的二三線(xiàn)城市成交量環(huán)比上漲也整體超過(guò)40%，其中，溫州、東莞等成交環(huán)比漲幅超80%。此外，深圳等地一手房成交同比出現(xiàn)了上漲。
隨著三四月份樓市的逐步復(fù)蘇，房企的吸金能力大幅提升�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，較去年4月同比轉(zhuǎn)正。其中，恒大4月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售652.1億，同比增長(zhǎng)11.6%，銷(xiāo)售面積713萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.5%；碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額490.0億元，較2019年4月同比增加3.76%，權(quán)益銷(xiāo)售面積約589萬(wàn)平方米，同比增加16.07%。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華表示，深圳、東莞等部分城市當(dāng)前房?jī)r(jià)較快上漲屬于結(jié)構(gòu)性上漲，并未出現(xiàn)區(qū)域性房地產(chǎn)熱。同時(shí)，多數(shù)城市房?jī)r(jià)與交易在受疫情沖擊后都基本恢復(fù)，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中略升，也未出現(xiàn)市場(chǎng)衰退。
從一季度來(lái)看，我們收入出現(xiàn)了下滑，錢(qián)袋子受到了一定影響，然而，我們?yōu)楹螀s在逆勢(shì)大舉搶房？
明面上家庭凈資產(chǎn)近300萬(wàn)元
實(shí)則購(gòu)房能力受限
從市場(chǎng)因素來(lái)看，央行的一份調(diào)查報(bào)告，或許能揭開(kāi)謎底。
中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司于2019年10月中下旬在全國(guó)30個(gè)省區(qū)市對(duì)3萬(wàn)余戶(hù)城鎮(zhèn)居民家庭開(kāi)展了資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查，這是國(guó)內(nèi)關(guān)于城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)負(fù)債情況最為完整、詳實(shí)的調(diào)查之一。
這份調(diào)查報(bào)告顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭戶(hù)均總資產(chǎn)317.9萬(wàn)元；其中，城鎮(zhèn)居民家庭凈資產(chǎn)均值為289萬(wàn)元。從這份數(shù)據(jù)來(lái)看，參照2019年我國(guó)統(tǒng)計(jì)公報(bào)的數(shù)據(jù)，即我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口84843萬(wàn)人，按家庭人均3人來(lái)計(jì)算，則我國(guó)僅城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)已高達(dá)899萬(wàn)億元，城鎮(zhèn)居民家庭總體凈資產(chǎn)已高達(dá)817萬(wàn)億元。
而最近的一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全美國(guó)家庭凈資產(chǎn)平均值為69.21萬(wàn)美元（490萬(wàn)元），而按照同樣的家庭結(jié)構(gòu)來(lái)看，則美國(guó)家庭總體凈資產(chǎn)高達(dá)506萬(wàn)億元，即我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭總體凈資產(chǎn)已比美國(guó)家庭總體凈資產(chǎn)高出300萬(wàn)億元。
對(duì)此，盤(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚告訴中國(guó)新聞周刊，這令人難以信服，這種戶(hù)均家庭資產(chǎn)、戶(hù)均家庭凈資產(chǎn)是平均數(shù)概念，很容易受到調(diào)查范圍等影響，最終導(dǎo)致數(shù)據(jù)失真，如果一個(gè)1000億元資產(chǎn)的家庭和一個(gè)家庭資產(chǎn)為零的兩個(gè)家庭一平均，則這兩個(gè)家庭平均資產(chǎn)高達(dá)500億元，這種調(diào)查很容易拉高整體數(shù)據(jù)，這意味著，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，我們實(shí)際上并沒(méi)有這么強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)水平和購(gòu)買(mǎi)實(shí)力。
與此同時(shí)，在央行的調(diào)查中，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，住房占比近七成，住房擁有率達(dá)到96.0%；金融資產(chǎn)占比較低，僅為20.4%。這進(jìn)一步表明，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的流動(dòng)資產(chǎn)占比低，可以動(dòng)用買(mǎi)房的流動(dòng)資產(chǎn)并不太高，而且我國(guó)住房自有率已經(jīng)達(dá)到較高的水平，市場(chǎng)空間受限。
更加值得注意的是，在央行的調(diào)查中，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)債參與率較高，為56.5%，且家庭負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，負(fù)債來(lái)源以銀行貸款為主，房貸是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成，占家庭總負(fù)債的75.9%。市場(chǎng)分析人士對(duì)此表示，從家庭負(fù)債率來(lái)看，居民為償還房貸承受著很大成本，住房已成為很多家庭的不可承受之重。
降低老百姓還房貸成本
及遏制炒房正當(dāng)時(shí)
盡管如此，人們對(duì)房地產(chǎn)的焦慮和熱情似乎有些難擋。即使在疫情之中，相比于發(fā)消費(fèi)券還是發(fā)錢(qián)，搶房似乎成為了更受關(guān)注的話(huà)題，實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易也進(jìn)一步印證了這一點(diǎn)。
未來(lái)，這一趨勢(shì)似乎難以改變。央行2020年第一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，被問(wèn)及未來(lái)3個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí)，居民依然對(duì)購(gòu)房有所鐘情。在所有選項(xiàng)中，購(gòu)房高居第三，選擇比例為19.2%。
“在疫情沖擊及寬松貨幣環(huán)境的背景下，短期局部上漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)將并存。如果沒(méi)有嚴(yán)厲的管控措施，深圳的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲很可能擴(kuò)展成全面上漲，并傳導(dǎo)至其它一二線(xiàn)城市。但是，如果未來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有及時(shí)復(fù)蘇或進(jìn)一步變差，一二線(xiàn)城市即使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲也難以持續(xù)，最終‘高開(kāi)低走’的風(fēng)險(xiǎn)變大；三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)全局性上漲”，鄒琳華對(duì)此建議，進(jìn)一步完善一線(xiàn)城市及其周邊衛(wèi)星城市的住房投資投機(jī)管控措施，因地制宜增加限售條款及新入籍購(gòu)房者社保繳納條件；加強(qiáng)信貸資金用途管控，嚴(yán)禁各類(lèi)消費(fèi)貸款、非房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
事實(shí)上，在房住不炒的背景下，加強(qiáng)樓市政策監(jiān)管，尤其是在金融端從嚴(yán)監(jiān)管，取得了不錯(cuò)的效果。
近期，隨著投機(jī)投資性資金進(jìn)入深圳樓市，尤其是部分銀行資金可能變相流入樓市，深圳樓市遭遇到一波搶房潮，部分豪宅項(xiàng)目借機(jī)炒作，走量十分可觀(guān)。不過(guò)，隨著深圳住建部門(mén)和金融部門(mén)陸續(xù)出手，深圳一手房的成交量又由之前的日均二三百套降至百套以?xún)?nèi)。
鄒琳華表示，當(dāng)前還應(yīng)考慮減輕老百姓的房貸還貸負(fù)擔(dān)。如通過(guò)降低LPR等措施，及時(shí)有效降低居民家庭短期還款負(fù)擔(dān)，臨時(shí)性對(duì)存量房貸利率進(jìn)行向下重新定價(jià)，同時(shí)輔以臨時(shí)性推遲本金還款或修改本金還款方案等措施。
江瀚認(rèn)為，當(dāng)前樓市購(gòu)買(mǎi)力的釋放能持續(xù)多久值得觀(guān)察，對(duì)于后市量?jī)r(jià)，大概率會(huì)以穩(wěn)為主。
