從三年前開始，不少專家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，就開始看衰三四線樓市。
原因很簡單，對絕大部分中小城市來說，人口在流出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不完善，就業(yè)機(jī)會稀少，與此同時，大量的新城區(qū)卻拔地而起，長期的供需錯配，注定了房價上漲不可持續(xù)。
不過，樓市偏偏喜歡跟人唱反調(diào)，數(shù)據(jù)顯示，從2016年開始，三四線樓市開始后來居上，漲幅反超一二線城市。截止2018年底，100個城市新建商品住宅成交均價為13382元每平，同比增長達(dá)8%，如果剔除一線、二線城市的數(shù)據(jù)，三線及以下城市均價高達(dá)10885元每平。
2019年行至年中，三四線樓市除了成交有所回落之外，土地溢價率、房價同環(huán)比漲幅均表現(xiàn)亮眼。
不少人的疑問就在這里，明明沒有上漲基礎(chǔ)，為什么三四線樓市還在飆升？何時才能迎來退潮？
有一位專家的解釋可以參考，6月7日，知名房產(chǎn)學(xué)者易憲容發(fā)表專欄指出，之所以2017年、2018年、2019年前4個月的住房銷售都處于過度繁榮周期，是因?yàn)槿木�城市的房地產(chǎn)市場，開始由消費(fèi)者占主導(dǎo)，轉(zhuǎn)化為投資者為主導(dǎo)。
三四線樓市擊鼓傳花？專家：棚改沒影響，只要房價漲，就不會退潮
因此，如果三四線城市房價還在持續(xù)上漲，這些城市的住房需求，就不會因?yàn)榕锔呢泿呕仓脺p少而下降，投資需求是否退潮，關(guān)鍵看房價，而不是看棚改。
換言之，易憲容認(rèn)為，棚改對當(dāng)下的市場沒影響，只要三四線的房價繼續(xù)漲，當(dāng)?shù)貥鞘芯筒粫顺薄?/p>
筆者認(rèn)為，這個結(jié)論其實(shí)說明了當(dāng)下部分中小城市房價的特點(diǎn)，即“擊鼓傳花”。
什么叫“擊鼓傳花”？數(shù)人或幾十人圍成圓圈坐下，鼓響時眾人開始依次傳花，至鼓停止為止，花在誰手里，誰倒霉。
三四線樓市擊鼓傳花？專家：棚改沒影響，只要房價漲，就不會退潮
三四線樓市就是如此，過去幾年，所有人都享受到了房價上漲帶來的財富增值效應(yīng)，不管房子是不是用來住的，不管買了之后租出去能不能覆蓋月供，不管當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供給是否過剩，當(dāng)人們都沉浸在這樣的游戲中，房子就成了不斷傳遞的“那朵花”，一旦房價開始下跌，房子在誰手里，誰就難以從容脫身。
不過，專家有關(guān)“棚改沒影響”的論斷，筆者不敢茍同。
今年各地棚改總量僅285萬套，對比去年降幅達(dá)50%，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃文濤的測算，跟以往同期相比，棚改量的下降，會拖累銷售和新開工面積降幅達(dá)63.15%、42.67%。
三四線樓市擊鼓傳花？專家：棚改沒影響，只要房價漲，就不會退潮
如果房地產(chǎn)銷售面積、新開工面積全線下降，那么三四線樓市房價的下跌也就順理成章，從這個角度來看，棚改下降很有可能是“擊鼓傳花”游戲快要結(jié)束時的“先兆”，也是樓市分為回歸理性的先行指標(biāo)。
