開(kāi)發(fā)投資高增長(zhǎng)，有兩大因素在支撐。一是土地購(gòu)置支出滯后計(jì)入地產(chǎn)投資。土地購(gòu)置支出按照實(shí)際付款額分期計(jì)入房地產(chǎn)投資，滯后于土地成交。2017年和2018年，全國(guó)土地成交價(jià)款分別增長(zhǎng)49.4%和18.0%，抬升了土地購(gòu)置費(fèi)，并以資本形成的形式滯后推高了開(kāi)發(fā)投資；二是建筑安裝投資推動(dòng)開(kāi)發(fā)投資。由于去杠桿疊加終端商品房銷售放緩，去年開(kāi)發(fā)商普遍延緩項(xiàng)目交付，用預(yù)售“加杠桿”，導(dǎo)致房地產(chǎn)竣工負(fù)增長(zhǎng)。去年下半年，住建部等九部委聯(lián)合整頓市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲打擊延遲交房等群眾投訴的違規(guī)行為。今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商資金面開(kāi)始好轉(zhuǎn)。再加上，過(guò)去兩年快速開(kāi)工的項(xiàng)目，陸續(xù)到了施工證約束的竣工節(jié)點(diǎn)，建筑安裝投資增速開(kāi)始回升。
去除住房投資屬性
是政策主基調(diào)
今年1-4月份，房屋竣工面積增速-10.3%，連續(xù)兩個(gè)月收窄，而住宅竣工面積增速跌幅收窄得更快，從一季度的-8.1%回升到1-4月份的-7.5%，下半年有望實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。相比土地購(gòu)置推高的開(kāi)發(fā)投資，建筑安裝投資和上下游增長(zhǎng)更相關(guān)，更有利于穩(wěn)定工業(yè)增加值，發(fā)揮投資的關(guān)鍵作用。4月19日，政治局會(huì)議重提“房住不炒”、“結(jié)構(gòu)性去杠桿”。因此，“穩(wěn)而不托”、去除住房投資屬性，將是房地產(chǎn)政策面的主基調(diào)。比如近期蘇州的限售政策、丹東的限價(jià)政策。4月份以來(lái)，在積累的需求釋放后，特別是前期降價(jià)的一些在售商品房（主要是總價(jià)可控的一些剛需或改善型項(xiàng)目）去化以后，北京、上海和深圳等房地產(chǎn)市場(chǎng)的“領(lǐng)頭羊”，新房或二手房銷售增速并未延續(xù)3月份的高增長(zhǎng)，彰顯前期需求積累后的季節(jié)性反彈、熱點(diǎn)樓市回調(diào)后“剛需”入市，這是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)回升的主因。從全國(guó)數(shù)據(jù)看，1-4月份商品房銷售同比下降0.3%，4月份單月增長(zhǎng)1.3%，較3月份下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。
“房住不炒”的長(zhǎng)效機(jī)制
開(kāi)始見(jiàn)效
當(dāng)前，調(diào)控政策整體并未松動(dòng)。而且，“一城一策”的背景下，一旦市場(chǎng)回暖，調(diào)控如影隨形，這樣的調(diào)控“落地”機(jī)制已經(jīng)形成。另外，盡管部分城市的政策有所調(diào)整、按揭利率正在回歸基準(zhǔn)利率，但當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期并未逆轉(zhuǎn)，更沒(méi)有出現(xiàn)類似2015年“去庫(kù)存”政策下的恐慌式“搶房”現(xiàn)象。這說(shuō)明，“房住不炒”的長(zhǎng)效機(jī)制開(kāi)始見(jiàn)效，“房?jī)r(jià)只漲不跌”的預(yù)期也開(kāi)始打破。另外，地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控、“一城一策”等長(zhǎng)效調(diào)控政策下，不管是對(duì)行業(yè)利潤(rùn)率的預(yù)期，還是對(duì)市場(chǎng)前景的預(yù)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不像過(guò)去一樣樂(lè)觀。因此，除了開(kāi)發(fā)投資和銷售出現(xiàn)增速“背離”外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)特征，就是開(kāi)發(fā)投資和土地購(gòu)置的增速“背離”。
一方面，如前面所言，土地購(gòu)置支出滯后計(jì)入房地產(chǎn)投資，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)投資和土地購(gòu)置“背離”；另一方面，去年下半年以來(lái)各地嚴(yán)厲控制“地王”和出現(xiàn)高價(jià)地，開(kāi)發(fā)商“囤地”并坐享地價(jià)增值的動(dòng)機(jī)淡化了，這也影響了房企“拿地”。另外，房企融資和商品房銷售市場(chǎng)份額開(kāi)始向龍頭集中，土地市場(chǎng)也開(kāi)始進(jìn)入存量時(shí)代，部分中小開(kāi)發(fā)商出讓手中的土地，即所謂的“收并購(gòu)”式拿地。當(dāng)然，基于開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的綜合判斷，當(dāng)前其土地購(gòu)置的積極性確實(shí)也開(kāi)始下降了。今年1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積3582萬(wàn)平方米，同比下降33.8%，降幅比1-3月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1590億元，下降33.5%，降幅擴(kuò)大6.5個(gè)百分點(diǎn)。
因此，當(dāng)前開(kāi)發(fā)投資高增長(zhǎng)的趨勢(shì)較難維持，業(yè)內(nèi)估計(jì)下半年或年底開(kāi)發(fā)投資增速將明顯下降。不過(guò)，當(dāng)前施工面積處在歷史最高位，巨大的“蓄水池效應(yīng)”，將助推開(kāi)發(fā)投資高位平衡。另外，棚改將保持一定規(guī)模，而人口大規(guī)模流入后，珠三角、長(zhǎng)三角、成渝等幾大都市圈的核心區(qū)域?qū)㈤_(kāi)展大規(guī)模的舊城改造，集體土地入市，而軌道交通將帶動(dòng)外圍開(kāi)發(fā)，這也將實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)。最后，未來(lái)人口、供地、基建等重心都會(huì)轉(zhuǎn)向都市圈和城市群，這是國(guó)家主要的經(jīng)濟(jì)“增長(zhǎng)極”，這些區(qū)域的房地產(chǎn)需求基礎(chǔ)將會(huì)明顯增長(zhǎng)，從而也將助推商品房鏈條保持穩(wěn)定。
