文 | 21世紀經濟報道 王營 陳惠
2019年一季度樓市在“小陽春”不確定性爭議中落下帷幕。相比2018年，2019年一季度政策層面熱鬧紛呈�！耙虺鞘┎摺�、從“堅決遏制房價過快上漲”到“防止房市大起大落”賦予了樓市未來走向更多撲朔迷離。有房企認為，2019年要更加小心謹慎；也有房企認為，2019年平穩(wěn)向好。
3月“搶收”是2019一季度樓市關鍵詞。21世紀經濟報道記者觀察，對于一季度這輪“搶收”，各家房企不遺余力。有資金鏈緊張房企不惜以“價”換“量”，有大房企堅持9折促銷，也有一貫謹慎小心房企緊抓“市場窗口期”，堅持25%毛利率就出售。這足以見得，盡管調控放松之風頻頻吹來，但“活在當下”，“放棄幻想”是房企當前最大的認知。
房企銷售3月復蘇
近日，多家房企陸續(xù)公布第一季度銷售業(yè)績。根據(jù)機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，相較于2018年一季度同比接近50%的上漲，2019年一季度房企銷售明顯漲幅放緩。
4月3日晚間，碧桂園發(fā)布3月銷售業(yè)績，3月份歸屬公司股東權益的合同銷售金額451.3億元，同比增長2.16%，前3月權益合同銷售金額1200.1億元。至此三家房企巨頭均公布了一季度銷售業(yè)績。中國恒大3月份銷售明顯增強，3月恒大合約銷售金額549億元，同比增長11.2%，環(huán)比大增155%，前3月恒大累計銷售金額約為1196億元，同比降26.1%。萬科3月份實現(xiàn)合同銷售金額573.7億元，同比增長13.2%，前3月合同銷售金額為1494.4億元，同比降3.1%。
需要注意的是，碧桂園去年6月開始公布的數(shù)據(jù)為不含合營聯(lián)營公司的銷售業(yè)績，不過，根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，碧桂園一季度整體銷售金額在1700億元左右，相比2018年同期的1879.7億元，也存在下降�？梢�，三大房企巨頭在一季度均出現(xiàn)銷售業(yè)績下滑，但是3月份出現(xiàn)回暖態(tài)勢。
在房企巨頭一季度銷售出現(xiàn)下降的同時，部分中小房企“搶收”力度較大。4月3日，世茂房地產公布業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，今年一季度合約銷售金額為407.7億元，同比增長24%，其中3月份合約銷售金額為192.1億元，同比增長22%。
此前，中國奧園公布的一季度合同銷售金額為187.3億元，同比增長約38%；融信中國一季度合約銷售額253.5億元，同比增長13.42％；富力地產前三月權益銷售248億元，同比上升約3%。另外，也有部分小規(guī)模房企數(shù)據(jù)下滑明顯。中國金茂公布數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月公司累計取得簽約銷售金額共計283.3億元，同比下降26.7%。
正處于債務高壓之下的泰禾集團一季度搶收力度非常大。數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團一季度銷售額為263億元，排名第22（中指TOP100榜）。泰禾官方數(shù)據(jù)顯示，2019年第一季度，從春節(jié)后首周15億元，到2月破50億元，泰禾北京90天搶收100億元。其中，泰禾·北京院子二期、北京泰禾·金府大院等項目大幅降價行為尤為受市場關注。
以價換量決心明顯。泰禾·北京院子二期春節(jié)后首周到訪客戶累計1500多組，單日最高到訪超800人。一季度的北京泰禾·金府大院累計接待訪客6000余組、近2萬人到場，在15天內便集中實現(xiàn)了20億元的業(yè)績。
對此，中指研究院對21世紀經濟報道記者表示， 一季度房企整體銷售業(yè)績保持平穩(wěn)增長，內部的分化也更加明顯，各陣營根據(jù)自身戰(zhàn)略發(fā)展要求出現(xiàn)業(yè)績增速分化，超級陣營“控速保質”增速放緩，第一陣營保證規(guī)模平穩(wěn)發(fā)展，中型企業(yè)努力擴大增速追趕前端陣營。
而一季度受到春節(jié)影響，通常會呈現(xiàn)1、2月份相對低，3月份同比增長現(xiàn)象，2019年2月同比下降較多，主要是銷售時間短，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)降溫等因素，對三四線布局的房企影響略高，3月同比環(huán)比均大幅增長，主要是傳統(tǒng)回暖節(jié)點、房企加快推盤，搶收一季度業(yè)績有關。
降速與分化
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析，總體來看，一季度房企新房銷售面積同比下跌，新房銷售金額同比小幅度增長。從不同月份來看，1、2月份樓市降溫，全國新房銷售面積同比下跌3.6%，降溫地區(qū)主要集中在中西部三四線城市和弱二線城市，這部分地區(qū)房屋成交量明顯下降。
最終導致出現(xiàn)的結果是，恒大、碧桂園這類在弱二線、三四線城市布局多的房企，今年一季度銷售增速下滑甚至是負增長，而在一、二線城市布局較多的房企，今年一季度增速就會表現(xiàn)較好。3月迎來樓市“小陽春”，節(jié)后購房需求出現(xiàn)反彈，樓市相比2月份出現(xiàn)回暖現(xiàn)象。
一季度的分化或許將持續(xù)。21世紀經濟報道記者發(fā)現(xiàn)，2019年，房企對未來拿地判斷各有不同。這意味著市場格局還將變化。
具體而言，萬科的判斷是，中國房地產市場大概還有20個點城鎮(zhèn)化率的空間。而如果說第一階段城市化以農民進城打工為標志，第二階段的城市化已經開始，那就是都市圈化。比如粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等。
這其中依然有很多機會，比如粵港澳大灣區(qū)中有香港、澳門、廣州、深圳4個中心城市，各具不同的特色和能力，這在全球范圍內也不多見，所以有機會；而恒大認為用一二三四線來劃分城市布局的方法已經過時，他們衡定市場的標準是人口凈流入和有無產業(yè)支撐，目前在恒大進入的228個城市中，都有人口凈流入和產業(yè)支撐。
恒大方面認為，回歸一線城市的時機已經成熟，目前恒大66.2%的土儲在一二線城市，33.8%在三線城市；而碧桂園董事會主席楊國強在業(yè)績發(fā)布會上直言，長遠看好三四五線城市的房地產市場；龍湖則表示，他們將繼續(xù)堅守一線二線，低能級城市不是龍湖的目標市場；曾堅守一二線的融創(chuàng)中國未來可能會向三四線城市發(fā)展。
融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示：“為了規(guī)模三四線城市肯定也要去，但是要看哪些三四線，比如廣州周邊的一些三線城市可能比很多二線都好。所以三四線肯定要去的，但差別很大，需要選擇，浙江、廣東大部分地區(qū)我們都會去�！�
“2019年，新房銷售市場會繼續(xù)低迷。雖然有少數(shù)東部地區(qū)市場會出現(xiàn)反彈，但是全國大部分城市還會延續(xù)降溫態(tài)勢。根據(jù)易居研究院年初測算，2019年與2018年的成交面積相比將會出現(xiàn)7%左右的負增長，成交總金額基本上持平或略增。不過，市場集中度仍然會加劇。市場占有率排名靠前的房企其增速排名會依舊靠前，市場份額將進一步提升。
關于房企城市布局選擇，龍頭企業(yè)目前的基本共識是，優(yōu)先考慮對一二線、強三線城市進行布局，而對于弱二線、中西部三四線城市，行業(yè)龍頭企業(yè)則保持較為謹慎的態(tài)度。因此，房企今年的城市布局與去年相比出現(xiàn)了較大差異的分化，少數(shù)二線城市土地市場重新開始火爆�！睏罴t旭總結。
原標題：3月“搶收”：房企三巨頭業(yè)績大反轉
