在各地因城施策、分類調(diào)控影響下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)指標(biāo)出現(xiàn)了明顯的變化，土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款、商品房銷售面積等多指標(biāo)累計(jì)增速指標(biāo)由正轉(zhuǎn)負(fù)，新開(kāi)工面積、商品房銷售額、房企到位資金等多指標(biāo)累計(jì)增速回落，其中，土地購(gòu)置面積更是大幅跳水，同比降超3成；商品房銷售面積累計(jì)增速更是43個(gè)月來(lái)首次由正轉(zhuǎn)負(fù)！
值得注意的是，在眾指標(biāo)紛紛掉頭向下的同時(shí)，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)卻“一枝獨(dú)秀”，1-2月累計(jì)增速更是創(chuàng)5年來(lái)新高！
這背后的原因是什么？這些指標(biāo)的變化傳遞出怎樣的市場(chǎng)信號(hào)呢？
接受券商中國(guó)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷售面積的同比下滑意味著全國(guó)市場(chǎng)由去年的正增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，這是市場(chǎng)降溫的重大信號(hào)。樓市告別史上上漲周期最長(zhǎng)的一輪“牛市”進(jìn)入調(diào)整階段，平穩(wěn)將成為后續(xù)市場(chǎng)的主要趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在市場(chǎng)下調(diào)明顯的區(qū)域有可能會(huì)有寬松的樓市調(diào)控政策出臺(tái)。
房地產(chǎn)多指標(biāo)掉頭向下
先來(lái)看一下1至2月份的指標(biāo)數(shù)據(jù)：
1、房屋新開(kāi)工面積18814萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.0%，增速回落11.2個(gè)百分點(diǎn)；
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1545萬(wàn)平方米，同比下降34.1%，2018年全年為增長(zhǎng)14.2%；
3、土地成交價(jià)款690億元，同比下降13.1%，2018年全年為增長(zhǎng)18.0%；
4、商品房銷售面積14102萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長(zhǎng)1.3%；
5、商品房銷售額12803億元，同比增長(zhǎng)2.8%，增速回落9.4個(gè)百分點(diǎn)；
6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金24497億元，同比增長(zhǎng)2.1%，增速比2018年全年回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。
上述6個(gè)掉頭向下的指標(biāo)中，有3個(gè)增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。其中，土地購(gòu)置面積指標(biāo)更是大幅跳水，同比下降超3成；商品房銷售面積累計(jì)增速更是43個(gè)月來(lái)首次由正轉(zhuǎn)負(fù)！
對(duì)此，某十強(qiáng)房企高管對(duì)券商中國(guó)記者表示，多指標(biāo)掉頭向下是正常的，也符合預(yù)期。銷售下降一方面是因?yàn)槿ツ耆木�城市透支嚴(yán)重，因而返鄉(xiāng)潮如預(yù)期一樣沒(méi)有大面積出現(xiàn)。另一方面，房?jī)r(jià)已至高位，購(gòu)買力提升需要時(shí)間。雖然調(diào)控對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有壓制，但今年以來(lái)的政策放松正在逐步改變市場(chǎng)預(yù)期�！斑@也符合我們?nèi)ツ甑椎念A(yù)判：政策會(huì)放松但不會(huì)放開(kāi)，市場(chǎng)會(huì)回溫但不會(huì)回暖�！彼f(shuō)，3月以來(lái)的市場(chǎng)已經(jīng)比去年底和今年初明顯好轉(zhuǎn)。而1至2月銷售減弱與市場(chǎng)信心不足，影響了房企拿地，同時(shí)地價(jià)仍在高位，政府地價(jià)預(yù)期未降，房企拿地趨于謹(jǐn)慎。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，今年1至2月份土地購(gòu)置面積同比跌幅為34.1%，說(shuō)明購(gòu)地方面相對(duì)偏保守。一方面，房企目前的聚焦點(diǎn)在于去庫(kù)存，所以拿地方面會(huì)趨于保守；另一方面，很多企業(yè)近期會(huì)轉(zhuǎn)向股權(quán)收購(gòu)和項(xiàng)目收購(gòu)，對(duì)于土地購(gòu)置方面的節(jié)奏會(huì)放緩。
開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速創(chuàng)5年新高
值得注意的是，在眾指標(biāo)紛紛掉頭向下時(shí)，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)卻“一枝獨(dú)秀”！
1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12090億元，同比增長(zhǎng)11.6%，增速比2018年全年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。
券商中國(guó)記者梳理此前數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該累計(jì)投資增速是2015年以來(lái)最高的！
對(duì)于開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)累計(jì)增速創(chuàng)新高的原因，張大偉認(rèn)為，主要依賴中西部的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資上漲。
上述某十強(qiáng)房企高管則告訴券商中國(guó)記者，投資增長(zhǎng)主要是新開(kāi)工、補(bǔ)庫(kù)存，全國(guó)待售面積持續(xù)下降，按去化周期計(jì)算，不到半年時(shí)間，很多二線城市只有三四個(gè)月。以前拿的土地陸續(xù)進(jìn)入開(kāi)工，推動(dòng)了投資。而投資增長(zhǎng)高于新開(kāi)工增長(zhǎng)，主要還是去年的部分土地款陸續(xù)到期。
不過(guò)，在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，購(gòu)地面積和購(gòu)地總金額均出現(xiàn)跳水，購(gòu)地面積指標(biāo)跳水最厲害，新開(kāi)工面積增幅也是同比回落，而且回落的比較明顯，所以看新開(kāi)工和購(gòu)地指標(biāo)，無(wú)法支撐投資增速的擴(kuò)大。“現(xiàn)在只有一個(gè)施工面積指標(biāo)，增速比去年提高了1.6%個(gè)百分點(diǎn)，因?yàn)橹灰惺┕ご嬖冢_(kāi)發(fā)商就需要加大投資，所以我估計(jì)主要是施工面積增速擴(kuò)大支持投資增速的擴(kuò)大，但即便是施工面積指標(biāo)的擴(kuò)大，與新開(kāi)工和購(gòu)地指標(biāo)的大幅下跌對(duì)沖之后，還是無(wú)法解釋投資增速快這么多的原因�！彼麑�(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)。
數(shù)據(jù)顯示，1至2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積674946萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.8%，增速比2018年全年提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。
樓市告別“牛市”或進(jìn)入平穩(wěn)期
1-2月份，房地產(chǎn)多指標(biāo)掉頭向下，特別是商品房銷售面積累計(jì)增速43個(gè)月來(lái)首次由正轉(zhuǎn)負(fù)，傳遞出怎樣的市場(chǎng)信號(hào)呢？
楊紅旭對(duì)券商中國(guó)記者表示， 銷售面積的同比下滑，意味著全國(guó)市場(chǎng)由去年的正增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，累計(jì)增幅由正區(qū)間轉(zhuǎn)為負(fù)區(qū)間，這是一個(gè)重大的變化，就是市場(chǎng)降溫！
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，全國(guó)商品房銷售額累計(jì)增速?gòu)?014年1月到2015年4月持續(xù)16個(gè)月下調(diào)，2015年5月開(kāi)始，銷售額累計(jì)增速同比增長(zhǎng)3.1%、商品房銷售面積累計(jì)增速仍同比下降0.2%，此后直到2018年12月，本輪上漲周期持續(xù)長(zhǎng)達(dá)44個(gè)月。其中，商品房銷售面積累計(jì)增速保持了43個(gè)月的正增長(zhǎng)。而現(xiàn)在樓市告別史上上漲周期最長(zhǎng)的一輪“牛市”進(jìn)入調(diào)整期，從2018年最后幾個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)上漲已經(jīng)乏力，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。
不過(guò)，張大偉認(rèn)為，未來(lái)樓市開(kāi)始進(jìn)入后“牛市”階段，平穩(wěn)將成為后續(xù)市場(chǎng)的主要趨勢(shì)，在市場(chǎng)下調(diào)明顯的區(qū)域有可能會(huì)有寬松的樓市調(diào)控政策出臺(tái)。
