過去兩年，憑借三四線樓市的爆發(fā)，拉動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)銷售的上揚(yáng)，也造就了一批房企的業(yè)績(jī)神話。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，2018年上半年，中西部地區(qū)的商品房銷售依然拉動(dòng)全行業(yè)表現(xiàn)。
房企的中報(bào)已于近期陸續(xù)發(fā)布，一些重倉(cāng)一二線城市的房企，表現(xiàn)欠佳，上半年銷售僅增長(zhǎng)一成，或與去年持平，甚至下滑五成的均有之。但幾家重點(diǎn)耕耘三四線城市的房企，卻以黑馬之姿跑出不俗的增速。
數(shù)據(jù)顯示，今年1~6 月，萬(wàn)得100 個(gè)大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)19.4%，一線、二線、三線城市累計(jì)成交量同比分別變化-12.1%、12.5%、29.6%。房企布局還在下沉。
但影響三四線樓市表現(xiàn)的重要變量——棚改政策已有變更，對(duì)于未來，行業(yè)判斷依然分化。融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌認(rèn)為，三四線樓市正快速冷卻。但都市圈的布局動(dòng)力，正吸引更多原本關(guān)注一二線城市的房企進(jìn)入那些陌生地帶。
銷售黑馬仍屬于三四線
如果說，過去幾年，房企還在為行業(yè)是否進(jìn)入白銀時(shí)代而爭(zhēng)得面紅耳赤的話，今年更多房企會(huì)點(diǎn)頭說“Yes”。
調(diào)控令人焦慮，房企想要獨(dú)善其身幾乎無(wú)可能。重倉(cāng)深圳的深圳控股（00604.HK），今年上半年合同銷售金額只有人民幣43.1億元，同比下滑52%。
董事會(huì)主席呂華告訴第一財(cái)經(jīng)，因?yàn)檎{(diào)控，公司現(xiàn)有產(chǎn)品申請(qǐng)預(yù)售存在時(shí)間上的滯后，另外，由于限價(jià)，項(xiàng)目定價(jià)最后由政府審批，公司在定價(jià)上失去一定的自主性。
這兩個(gè)因調(diào)控導(dǎo)致的主要影響可放大到全行業(yè)的房企中。
2018年的中期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，孫宏斌稱，在2016年10月份時(shí)，我們判斷，這次宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻程度超過任何人的想象，不會(huì)在短期內(nèi)放開，會(huì)越來越嚴(yán)峻。他的判斷如今得到驗(yàn)證。
在深圳、廣州等一線城市擁有多處項(xiàng)目的佳兆業(yè)，今年上半年的銷售金額同樣欠理想。佳兆業(yè)主席郭英成、獨(dú)立非執(zhí)行董事饒永、財(cái)務(wù)部總經(jīng)理吳建新三人均對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，如此行情下，能增長(zhǎng)一成已屬不易。
上半年，萬(wàn)科的銷售金額為3046.6億元，同比上升9.9%。執(zhí)行副總裁兼首席財(cái)務(wù)官孫嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)是長(zhǎng)周期產(chǎn)業(yè)，下半年會(huì)有更多項(xiàng)目入市。
不排除個(gè)別房企的中期業(yè)績(jī)受推售節(jié)點(diǎn)的影響，但調(diào)控施加的壓力也是切實(shí)存在的。上半年里，行業(yè)跑出的銷售增速黑馬中，有多家是專注三四線城市的地產(chǎn)開發(fā)商。
為避免同質(zhì)化，與專注在一二線的母公司中海地產(chǎn)（00688.HK）錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，在非一線城市開展地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的中海宏洋（00081.HK）上半年的合同銷售金額為284.54億港元，銷售面積為226.35萬(wàn)平方米，分別同比上升54.0%及30.4%，由于期內(nèi)物業(yè)銷售大幅上升，收款情況理想，至期末公司現(xiàn)金及存款同比上升36.4%至323.21億港元。
而同期，中海地產(chǎn)的銷售金額增速是18.5%，落后于中海宏洋。
2016年開始，富力地產(chǎn)（02777.HK）非一線城市土地儲(chǔ)備占比逐步加大，其表示：“這種擴(kuò)張方式可降低在若干城市或地區(qū)所受宏觀或特定政策風(fēng)險(xiǎn)影響導(dǎo)致的集中性風(fēng)險(xiǎn)�！�2018年上半年，富力地產(chǎn)的合同銷售金額為570億元，同比增加47%，創(chuàng)下新高。其中，二線城市占銷售金額的60%。
房企下沉
在行業(yè)出現(xiàn)下行趨勢(shì)時(shí)，如何從容轉(zhuǎn)身，是每一個(gè)房企面臨的共同考驗(yàn)，布局是房企戰(zhàn)略調(diào)整的第一步。正是出于去年和今年上半年，三四線市場(chǎng)的良好表現(xiàn)，一些開發(fā)商選擇布局下沉。
2017年上半年，中國(guó)恒大買地152宗，包括上海、深圳、杭州、濟(jì)南等一二線、三線城市項(xiàng)目，至期末公司總土地儲(chǔ)備項(xiàng)目719個(gè)，其中，一二線的儲(chǔ)備原值占72.6%，三線城市27.4%。
將今年上半年數(shù)據(jù)與2017年同期相比，可知在投資上增速有所放緩。2018年恒大中報(bào)顯示，上半年買地68宗，截至6月30日，公司總儲(chǔ)備項(xiàng)目822個(gè)，其中一二線的儲(chǔ)備原值占68%，三線占32%。三線占比有所提高。
今年上半年，希望能盡快站到第一陣營(yíng)的、合同銷售金額同比增長(zhǎng)近五成的中南建設(shè)(6.210, 0.01, 0.16%)（000961.SZ）拿地80宗，土儲(chǔ)面積達(dá)138萬(wàn)平方米（占到2017年全年新增項(xiàng)目面積的76%），而同期中南建設(shè)的銷售面積為520.3萬(wàn)平方米。
中南建設(shè)獲取的80宗地，多數(shù)位于溫州、惠州、梅州、泉州等三四線城市，圍繞長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀都市圈。
富力地產(chǎn)2018年中報(bào)指出了房企拿地布局下沉的原因：“上半年，對(duì)二線、三四線城市的拓展更加顯著，乃由于該等城市的發(fā)展受政策限制的影響較少，且目標(biāo)客戶為更龐大的城市人口。”
整體而言，據(jù)中銀國(guó)際報(bào)告，今年1~6月，萬(wàn)得100個(gè)大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)19.4%，一線、二線、三線城市累計(jì)成交量同比分別變化-12.1%、12.5%、29.6%；地價(jià)方面，成交均價(jià)同比下降0.6%，其中，一線、二線、三線城市累計(jì)成交量同比分別變化-21.3%、6.2%、16.8%。
屁股決定腦袋，開發(fā)商用腳投票，整體而言，土地布局呈現(xiàn)向三四線城市下沉趨勢(shì)。
但值得注意的是，一個(gè)影響三四線樓市的重要變量已發(fā)生改變。今年7月，要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。這意味著，在去庫(kù)存任務(wù)基本完成的城市，棚改貨幣化比例將會(huì)降低。
8月底，長(zhǎng)春發(fā)布《關(guān)于取消棚改項(xiàng)目貨幣化安置購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策的通知》，宣布新啟動(dòng)實(shí)施的棚改項(xiàng)目取消貨幣化安置購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)有條件的棚改項(xiàng)目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。
目前，對(duì)棚改貨幣化依賴度較大的中小房企面臨著市場(chǎng)份額、銷售規(guī)模、融資渠道收緊的多重壓力。
此外，調(diào)控政策也席卷三四線城市。8月底，呼和浩特發(fā)布調(diào)控房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)通知，對(duì)商品房?jī)r(jià)格同比漲幅較快、存在捂盤惜售等行為的項(xiàng)目開發(fā)商進(jìn)行約談。
一名在三四線城市有多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“目前多城房地產(chǎn)去庫(kù)存已經(jīng)到了尾聲，現(xiàn)在預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變，對(duì)于未來前景，我們保持謹(jǐn)慎�！�
對(duì)于行業(yè)，孫宏斌判斷的兩個(gè)焦慮與三四線城市的布局密切相關(guān)：其一是，三四五線城市正在冷卻，進(jìn)行布局的開發(fā)商承受較大壓力；其二是，限價(jià)導(dǎo)致開發(fā)商前年和去年買的地可能被迫以虧本價(jià)賣出。
