商用房產(chǎn)穩(wěn)中有升，下一個出口走向何方？
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年11月29日07:21
來源：南陽樓市網(wǎng)
前幾日，建外ＳＯＨＯ的一家商鋪以單價每平方米８.８２萬元、總價２９５萬元的價格被人買走，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的話題又再度引起了人們的關(guān)注。
同時，北京目前在建的蘋果社區(qū)商業(yè)街、昆泰環(huán)繞商業(yè)街、金泉廣場商業(yè)步行街，散落于北京的幾大旺市，無疑又將給北京的商用房地產(chǎn)帶來一番熱鬧景象。
而根據(jù)記者近日的消息，11月底，“2004中國商業(yè)地產(chǎn)周 ” 及“投資型商用房地產(chǎn)展示交易會”將在中國國際貿(mào)易中心舉行。以“直觀商用房產(chǎn)，演繹高端平臺”為主題的此次活動勢必又將給北京的房產(chǎn)界注入一股新鮮血液。
這一系列的事實讓我們相信，商用房地產(chǎn)在經(jīng)過一段時間的發(fā)展后，逐漸進入一個需求旺盛的階段，其蓬勃的發(fā)展前景和持續(xù)不斷的活力讓越來越多的投資者關(guān)注這一領域。
商用地產(chǎn)蓬勃發(fā)展引來各方關(guān)注
商用房地產(chǎn)自其出現(xiàn)伊始，就以高回報受到業(yè)界和投資者的極大關(guān)注。幾年來，我國國際化步伐日益加快，特別是加入WTO之后，本土企業(yè)迅速地成長起來，對商務辦公環(huán)境的要求逐漸提高。而隨著中國政府在加入世貿(mào)協(xié)議中的承諾逐步兌現(xiàn)，也促使了外籍客戶大舉進京，諸如諾基亞、微軟等世界500強企業(yè)在北京的寫字樓不斷擴租。從今年上半年的實際情況來看，外籍客戶在北京寫字樓市場表現(xiàn)活躍。這種種原因，促進了北京商用物業(yè)的迅速崛起。據(jù)戴德梁行最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年CBD區(qū)域甲級寫字樓市場平均租金比上季度上漲了2.7%，實際空置率降至4.4%，成為北京三大寫字樓區(qū)域中空置率最低的區(qū)域。前段時間雖然有不少企業(yè)在搬離CBD，但是，還有更多的企業(yè)在爭相搬進CBD，畢竟有需求才會有市場，CBD不斷高漲的租金和不斷降低的空置率就是最好的證明。
除了寫字樓之外，目前的社區(qū)商鋪也越來越受到關(guān)注，隨著住宅市場的火爆而帶動的對社區(qū)商鋪的投資熱情已有目共睹。許多開發(fā)商在項目前期進行整體規(guī)劃時就聘請專業(yè)公司從市場定位、產(chǎn)品設計、業(yè)態(tài)配比、店鋪分割、銷售模式等方面進行詳細策劃，力求將項目完美地推向市場。
可以說，是這些地產(chǎn)商和投資者帶動了商用房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。記者在與“2004中國商業(yè)地產(chǎn)周暨投資型商用房地產(chǎn)展示交易會”組織的有關(guān)負責人交談中了解到，正是看中了北京商用房地產(chǎn)在發(fā)展中所表現(xiàn)出來的活力和前景，主辦方才花大力氣組織這次活動，這是市場發(fā)展的需求，也是消費者的需求。在需求旺盛的情況下，買賣雙方都需要一個交流的平臺，如此以來才能更好地促進這一行業(yè)市場的發(fā)展。如果不能近距離的去了解客戶需求，又怎么能把市場做大做好呢？
事實也確實如此，北京寫字樓空置和已售商鋪人氣不旺等情況，一直為業(yè)界所擔憂，追其最根本的原因仍然是不能最大限度的滿足市場和客戶的需求。一個成功的商業(yè)項目，來自于開發(fā)商所精心設計的具有創(chuàng)新意義的產(chǎn)品類型和對區(qū)位市場未來前景的準確判斷。只有在不斷創(chuàng)新的情況下，才能引來市場關(guān)注，從而獲得預期的效果。
潛力與風險同在
供與求總是一對孿生姐妹，供少于求的局面自然也會引來更多的投資者進入，更何況，以北京市目前人均商業(yè)面積僅為0.78平方米的現(xiàn)狀看，與國外發(fā)達國家平均1.5-1.8平方米的水平還有著相當大的差距。因此，商用房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿芍^誘人。根據(jù)北京商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，到2005年人均商業(yè)面積達到0.9平方米，到2010年人均商業(yè)面積達到1.0平方米，這就意味著在以后的幾年中，北京市商業(yè)面積將以每年平均新增50萬平方米的速度增長，商用房地產(chǎn)市場無疑將更加活躍。
另外，外部的大環(huán)境也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展做了有力的保障，連鎖經(jīng)營包括零售業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展，給房地產(chǎn)開發(fā)商提供了很多機會。一方面，外資的開放讓更多的外企便利地進入中國，商務部在4月份頒布新的商業(yè)領域?qū)ν馔顿Y管理辦法，將從地域、股權(quán)、數(shù)量上基本取消對外資進入的限制，他們在中國開店將更加方便。另外，零售業(yè)發(fā)展業(yè)態(tài)更加豐富，這種業(yè)態(tài)的豐富程度也是對商業(yè)地產(chǎn)的一個非常重要的支撐。
正是這種無限美好的發(fā)展前景吸引了更多的關(guān)注和資金投入，也必然引來了激烈的競爭，而在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所產(chǎn)生的問題也必將在這種競爭中再度擴大，從而導致更多的風險。2003年央行“121號文”給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商當頭潑了一盆冷水，前段時間國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，又給商業(yè)地產(chǎn)帶來了更多的壓力，而商業(yè)銀行也開始壓縮房地產(chǎn)信貸尤其是作為投資物業(yè)的商用房貸款，在一定程度上限制了商業(yè)地產(chǎn)的投資購買力度。特別是對于目前在建或已建成的商業(yè)地產(chǎn)項目，如何實現(xiàn)資金迅速回籠，以避免資金鏈斷裂則是目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須面對的問題。因此有業(yè)內(nèi)人士認為，目前商業(yè)地產(chǎn)面臨著前所未有的考驗。
另外，目前異地投資逐漸成為另一個熱點，無論是資本的流出或者涌入，肯定會對行業(yè)帶來影響。而且，在產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴重的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的市場細分也越來越明顯。在商務寫字樓方面，以區(qū)域經(jīng)濟為基礎的市場細分也正逐漸地火爆起來，過去稱為綜合性寫字樓或大型建筑綜合體的產(chǎn)品，現(xiàn)在演變成了數(shù)碼港、傳媒港、物流港等。
縱觀今年房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)，已經(jīng)預示了房地產(chǎn)行業(yè)全面細分時代的到來，而細分背后所暗示的其實將是新一輪殘酷的洗牌與震蕩。這種情況下，北京商務地產(chǎn)的下一步將如何向著更良性健康的方向發(fā)展？企業(yè)又將怎樣從中獲得市場和消費者的認可？商業(yè)地產(chǎn)的下一個出口將在哪里？這些問題也許是每一個行業(yè)人士所關(guān)注的。在11月就要舉行的商業(yè)地產(chǎn)周中，除了房產(chǎn)展覽外，還將舉行業(yè)內(nèi)高層論壇和研討，眾多房地產(chǎn)商齊聚一堂，相信會對北京和中國的商業(yè)地產(chǎn)帶來更多的信息。
北京的房地產(chǎn)價格一直以來就被許多消費者認為泡沫太多，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展雖然是一片欣欣向榮，但其中所蘊含的風險和問題仍然值得我們?nèi)リP(guān)注。記者從“中國商業(yè)地產(chǎn)周暨投資型商用房地產(chǎn)展示交易會”的主辦方了解到，由中國國際貿(mào)易中心和北青報主辦的此次活動一經(jīng)推出就受到了很多企業(yè)的關(guān)注。這次活動分為商用版塊、商務版塊和服務版塊，將專注于“商用版塊”，為企業(yè)提供更理性、細分的市場參考。另外針對目前國內(nèi)商用地產(chǎn)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展前景，以及在發(fā)展中所產(chǎn)生的種種問題，這次活動將通過高層論壇、優(yōu)秀項目展示等形式，探討和尋找一個新商業(yè)地產(chǎn)推廣渠道和模式。最終這次活動能聚集多少人氣，能給北京的房地產(chǎn)市場帶來哪些深遠的影響，還有待證明。不過商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展，毫無疑問地將走向更高更快、更理智成熟的發(fā)展階段，這是勿庸置疑的。
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