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中國(guó)2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)八大發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng) 2004年11月12日07:44 來(lái)源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
根據(jù)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策，以及目前的市場(chǎng)供需狀況等方面的情況，我們預(yù)測(cè)了今年下半年到明年內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)，并概括出了2005內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)仍然上漲、融資渠道多元化、二手房市場(chǎng)超速發(fā)展等八大發(fā)展趨勢(shì)。

    趨勢(shì)之一：房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲

    我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)之一是房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲。

    從這個(gè)層面來(lái)說(shuō)，我們感覺(jué)到房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)往下走，而且肯定會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，這個(gè)結(jié)果不是我們所愿意看到的，也不是政府愿意看到的，也不是消費(fèi)者所愿意看到的。但是，政策這些綜合性的擠壓力量會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲。國(guó)務(wù)院18號(hào)文出臺(tái)的目的之一，就是為了推動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)，把房地產(chǎn)的價(jià)格盡量壓下來(lái)。但是我們認(rèn)為，房地產(chǎn)的價(jià)格還會(huì)持續(xù)的上漲。

    我們作出這樣的判斷主要是基于兩個(gè)方面的因素：

    其一，是因?yàn)檎邔⑹狗康禺a(chǎn)產(chǎn)品的供給減少。從目前針對(duì)房地產(chǎn)的政策來(lái)分析，主要是兩個(gè)目的：一個(gè)是嚴(yán)格控制高端市場(chǎng)的發(fā)展；第二個(gè)就是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。國(guó)務(wù)院18號(hào)文出臺(tái)的目的之一，就是為了推動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)，把房地產(chǎn)的價(jià)格盡量壓下來(lái)。但是，從國(guó)土資源部45文件、71號(hào)文、央行121文件等系列文件的出臺(tái)，一方面要規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供給減少。這樣，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)往下走，而且肯定會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。這個(gè)結(jié)果不是我們所愿意看到的，也不是中央政府愿意看到的，也不是消費(fèi)者所愿意看到的。

    其二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。第一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。第二，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。據(jù)北京、上海等城市測(cè)算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10%。隨著居民消費(fèi)觀念的變化，10年換購(gòu)一套住房在未來(lái)幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。第三，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

    所有的信號(hào)都是利好，只有調(diào)息是利空，但幅度小對(duì)價(jià)格影響不大。因此，2005年房地產(chǎn)將出現(xiàn)供給減少、需求旺盛的局面，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)往下走，而且會(huì)持續(xù)上漲。

    趨勢(shì)之二：融資多元化

    央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺(tái)，以及今年的加息，預(yù)計(jì)明年還有加息的可能。這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局產(chǎn)生重大影響，其中最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊和成本的增加，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。

    在新的融資渠道中，首先，上市融資成為最好的選擇。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，上市是理想的融資渠道，通過(guò)資本市場(chǎng)融資或再融資，可從容化解央行《通知》的影響，緩解來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求方面的壓力�？梢灶A(yù)見(jiàn)，在央行房貸新政策的影響下，出于融資方面的考慮，會(huì)有越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到"買(mǎi)殼"上市的行列中。

    其次，房地產(chǎn)信托將脫穎而出。自前年以來(lái)，央行房貸政策逐步趨緊，這一變化被敏銳的信托業(yè)嗅出商機(jī)，房地產(chǎn)信托隨即脫穎而出。比如金信信托推出了5個(gè)針對(duì)房地產(chǎn)投資的信托產(chǎn)品，共募集資金3.9億元，深國(guó)投為深圳水榭花都地產(chǎn)項(xiàng)目推出信托產(chǎn)品，都獲得投資者的追捧。資料顯示，2003年以來(lái)信托公司已為房地產(chǎn)企業(yè)成功募資100多億元，房地產(chǎn)信托已成為信托產(chǎn)品中的主流品種。雖然今年5月以后這一業(yè)務(wù)受信托公司整頓而暫停，但預(yù)計(jì)明年會(huì)開(kāi)放。

    其三，房地產(chǎn)基金呼之欲出。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)基金無(wú)疑提供了新的融資渠道，而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。這種融資渠道在美國(guó)十分常見(jiàn)，香港一些地產(chǎn)上市公司也已設(shè)立此類基金，并開(kāi)始尋求上市。如ING、GE、新加坡信德、摩根、雷曼等將進(jìn)一步擴(kuò)大在中國(guó)地產(chǎn)的投入。

    趨勢(shì)之三：二手房市場(chǎng)持續(xù)升溫，有望奪回半壁江山

    下半年房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)將升溫。去年上半年出臺(tái)的已購(gòu)公房上市取消審批手續(xù)、取消原單位參與收益分成、降低土地出讓金征收金額、出售已購(gòu)公房后買(mǎi)新房享受契稅減免等政策將促進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。由于受非典影響，很多人不愿冒險(xiǎn)出門(mén)進(jìn)行房屋交易，而對(duì)新政策持觀望態(tài)度。但從2004年上半年開(kāi)始，沉寂已久的二手房交易市場(chǎng)已開(kāi)始升溫，已購(gòu)公房的大量上市將成為不爭(zhēng)事實(shí)。

    "金九銀十"的說(shuō)法也將在下半年得到印證，"賣(mài)舊買(mǎi)新"將是大多數(shù)人改善住房條件的主要途徑，很多人將賣(mài)掉手中舊房購(gòu)買(mǎi)新的商品房，從而釋放出大批的二手房房源。由此可見(jiàn)，下半年一手房市場(chǎng)的火爆的同時(shí)，二手房房源數(shù)量也將直線上升。特別是"央產(chǎn)"房上市后也需要一定的預(yù)熱期，因此2005年二手房交易的規(guī)模有望與新房持平。

    原來(lái)二級(jí)市場(chǎng)的房源大多以民宅為主，而在二級(jí)市場(chǎng)越發(fā)成熟的今天，二手房房源形式也將更加多樣化。二手公寓、別墅將更多地加入到二級(jí)市場(chǎng)中來(lái)。在非典之后，住宅郊區(qū)化成為人們的追求，二手別墅正符合這樣的要求。此外，北京市的二手公寓一般都為當(dāng)年品質(zhì)較高的"名盤(pán)"，環(huán)境、地理位置、設(shè)計(jì)等具備優(yōu)勢(shì)。而且二手公寓與一手相比又有其價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，它將在下半年受到需求層次相對(duì)較高人士的青睞。

    隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，各大中介公司也將推出更多新穎的服務(wù)，如賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養(yǎng)新以及轉(zhuǎn)按揭買(mǎi)新等等"以舊換新"業(yè)務(wù)。此外，代辦過(guò)戶、居間中保、網(wǎng)上看房、商業(yè)貸款和公積金貸款相結(jié)合的混合貸款、二手房投資理財(cái)服務(wù)等眾多服務(wù)品種和集合化"一站式"服務(wù)，也為房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)消費(fèi)者帶來(lái)更多便利和實(shí)惠。

    趨勢(shì)之四：政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的介入，政府調(diào)控市場(chǎng)的力度將增強(qiáng)

    這一點(diǎn)在超大型城市北京和上海表現(xiàn)得特別明顯。上海市在去年成立了一個(gè)專門(mén)的公司。北京市通過(guò)“8。31”事件把整個(gè)北京的房地產(chǎn)進(jìn)行了一個(gè)比較大的整合，政府運(yùn)作介入，全面的介入。為什么？因?yàn)楦鱾�(gè)城市的政府都想提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力，招商引資。這些超大型的城市，房地產(chǎn)價(jià)格是重要的信心指數(shù)，需花很大的力氣去保護(hù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一塊肥肉，肥水不流外人田。我們判斷一個(gè)趨勢(shì)，政府會(huì)全面的介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而不僅僅是規(guī)范市場(chǎng)，主要是政府從他們利益的角度出發(fā)，會(huì)介入土地出讓、價(jià)格、經(jīng)營(yíng)等多個(gè)層面。政府將充當(dāng)坐市商。

    發(fā)展趨勢(shì)之五：行業(yè)洗牌風(fēng)起云涌

    土地政策與金融政策的調(diào)整，使過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最不透明的土地成本陽(yáng)光化了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品鏈和價(jià)值鏈的每一個(gè)環(huán)節(jié)都已經(jīng)是可控的。資本競(jìng)爭(zhēng)將成為明年的主流，大量中小地產(chǎn)公司、高土地儲(chǔ)備的公司、高負(fù)債公司都有可能在這一輪競(jìng)爭(zhēng)中出局。今年泰達(dá)參股萬(wàn)通，萬(wàn)科等地產(chǎn)上市公司的大量增發(fā)、擴(kuò)融。來(lái)自歐美成熟市場(chǎng)的直接投資會(huì)成為明年市場(chǎng)的亮點(diǎn)。

    發(fā)展趨勢(shì)之六：物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化

    早期的物業(yè)管理，很多是依托開(kāi)發(fā)商。這種狀況將會(huì)得到改變�，F(xiàn)在新的物業(yè)管理法律規(guī)范已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，會(huì)慢慢對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，在這一過(guò)程中，會(huì)有相當(dāng)大的發(fā)展空間與商業(yè)機(jī)會(huì)，因?yàn)橄磁茣?huì)讓規(guī)范的正規(guī)軍最終獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，發(fā)展壯大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將逐步退出物業(yè)管理市場(chǎng)。

    發(fā)展趨勢(shì)之七：房地產(chǎn)營(yíng)銷將回歸到地點(diǎn)、產(chǎn)品、社區(qū)三個(gè)基本層面

    隨著各項(xiàng)政策、法規(guī)對(duì)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，同時(shí)消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)與消費(fèi)選擇的理性化，早期靠概念、點(diǎn)子或者商業(yè)炒作、進(jìn)行產(chǎn)品營(yíng)銷推廣的局面會(huì)逐漸成為歷史。我們覺(jué)得，房地產(chǎn)的營(yíng)銷會(huì)回歸到三個(gè)基本層面：就是早期我們說(shuō)的從地點(diǎn)、產(chǎn)品與社區(qū)。這是房地產(chǎn)營(yíng)銷方面的回歸。

    發(fā)展趨勢(shì)之八：土地政策與融資方式的變革，中國(guó)地產(chǎn)終結(jié)大盤(pán)時(shí)代

    土地政策的變革，首先受到?jīng)_擊的是中小開(kāi)發(fā)商和民營(yíng)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商。土地儲(chǔ)備量，這一房地產(chǎn)企業(yè)重要指標(biāo)成為歷史。中國(guó)房地產(chǎn)將從項(xiàng)目導(dǎo)向，向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)公司的中心地位受到致命的打擊，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)將徹底拋棄香港模式，融入歐美大陸模式。分期開(kāi)發(fā)的圈地方式再也無(wú)法行得通，中小項(xiàng)目將成為市場(chǎng)主體。

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