購二手房如何簽合同
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年06月16日14:57
來源：南陽樓市網(wǎng)
房價還會漲嗎？何時會出現(xiàn)拐點？這問題就新建商品房而言撲朔難斷，在二手房市場卻已露出了端倪：租金下降已由高價房波及中價房，大量投資用次新房開始拋向市場，一些區(qū)域的房價出現(xiàn)有價無市
如果說，在新建商品房這個"賣方市場"因為量價齊升而擺出"愛買不買"的"牛勁兒"，那么在二手房市場，則可以買方賣方平起平坐地"談?wù)劷灰?了。
新建商品房"歷史比較清白"，只要發(fā)展商能保證房屋無面積與設(shè)計偏差地按時交付，買期房的話，看著圖紙就能簽約；再說發(fā)展商"朝南坐"，價格上也沒什么好商量的。而二手房"歷史比較復(fù)雜"，涉及各種權(quán)利、單據(jù)的移交，有大量的前期準(zhǔn)備工作要做；如果房東或投資者們怕房價跌而急于想出手、中介公司又急于想做成生意房價高了，其實生意并不那么好做，就更應(yīng)該坐下來好好"談?wù)?，千萬別被牽著匆忙下了訂金簽了協(xié)議，得等一切談妥，才最后完成簽約。
初次看房考察布局
買二手房至少要看兩次房別理會房東或中介的不耐煩，買新房子，還要來來回回跑售樓處好幾趟呢。初次看房主要是看環(huán)境、看窗外的景色、看噪音的影響、看室內(nèi)的通風(fēng)采光及布局、看裝潢是否樂意接受等等。在那段時間，通常會看幾套房子進行比較，私人的，反復(fù)看就不那么方便了，所以購房者得記下各套房子的優(yōu)缺點，進行比較權(quán)衡，然后選出中意的房子。
再度看房驗收質(zhì)量
在基本意向明確后，要爭取與房東面對面地溝通，了解房東的真實出售意圖，比如心理價位、出手的緊迫程度，如果基本條件認(rèn)同，應(yīng)再次仔細(xì)看房這次如同房屋驗收。
如果是毛坯房，要檢收房屋是否有建筑質(zhì)量的隱患，最好是在大雨過后，看東西面墻、窗戶四周是否有滲水？管道是否堵塞等，如果發(fā)現(xiàn)問題，要房東向物業(yè)公司報修，修復(fù)后要再次驗收。
如果是裝修房，要向房東了解房屋是否有質(zhì)量問題，如有，房東得如實相告。一些轉(zhuǎn)讓給下家的設(shè)備、電器，購房者應(yīng)該試一下，看是否好用；還應(yīng)要求房東提供裝修的管線、電路走向圖，以備日后自己改裝或維修。按電力公司的規(guī)定，如果有私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自啟封印、擅自變更計量裝置等行為的，都將作違章用電處理。所以購房者一定要親自檢查一下電表是否有移動、改裝？以免日后自己承擔(dān)違章責(zé)任。
還要確認(rèn)房東是產(chǎn)權(quán)人，這可以從產(chǎn)權(quán)證上了解，如果還有其它產(chǎn)權(quán)共有人，必須看到其他產(chǎn)權(quán)人的書面委托書，日后附進買賣合同，以免引出糾紛。
從容談判終結(jié)歷史
下一步是討論各種權(quán)利的移交，也是最后的討價還價機會：
結(jié)清賬單。水費、電費、燃?xì)赓M、電話費、寬帶上網(wǎng)費等必須結(jié)清，并提供最新的繳訖費用的賬單，列入買賣合同的附件。
燃?xì)庠O(shè)施過戶。房價是否包含了燃?xì)庠O(shè)施費？目前的房價已漲幅不菲，一般房東會愿意忽略這些"小錢"，只當(dāng)含在房價內(nèi)送給下家了；如果是投資者急于拋盤，更不愿意忽略這些"小錢"，只當(dāng)含在房價內(nèi)送給下家了；如果是投資者急于拋盤，更不愿在這些"小錢"上糾纏（除非他還未發(fā)生這些費用），但都必須用合同的形式進行固定。
按照煤氣公司的規(guī)定，《房屋買賣合同》必須寫明房價已包含燃?xì)庠O(shè)施費，且上下家必須憑合同、雙方身份證、最新一個月已繳訖的燃?xì)赓~單，共同去燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)；如果沒約定或約定不清，燃?xì)獠块T是不予辦理的。購房者還要與房東約定去辦手續(xù)的具體日期。
電話、寬帶上網(wǎng)過戶。約定共同去有關(guān)部門辦理手續(xù)的具體日期。
有線電話過戶。請房東提供有線電視憑證及最新的繳費收據(jù)憑證，以便購房者可去街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。有的二手房由于長期無人居住，房東已好久沒付月租費了，以至被有線電視部門作了封閉終端處理。如果發(fā)生這樣的情況，一定要請房東先恢復(fù)開始了再討論賣房事宜。
結(jié)算維修基金。房價是否包含了維修基金余額？按房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時，原產(chǎn)權(quán)人已繳付的房屋維修基金不予退還，可由物業(yè)公司出具《商品住宅維修基金結(jié)算交割單》，向下家收取。目前很多時候這余額也包含在房價之中，購房者只需憑"交割單"向物業(yè)公司要求更名即可。
遷移戶口。戶口不及時遷出常常會引發(fā)糾紛，故要約定房東遷出戶口的具體時間，并說好要在《房屋買賣合同》中固定，這對房東也是個有效的約束。
終止租約。若是帶租約出售，購房者一定要查看原來的租約，別稀里糊涂地把違約責(zé)任也"轉(zhuǎn)移"承擔(dān)下來。
最后簽約大功告成
如此一切約定談妥，購房者方可下訂金、簽意向協(xié)議，在協(xié)議中寫下完成上述事宜的時間表。同時，可向中介公司要一份空白的《房屋買賣合同》，回家好好研究。
等協(xié)議約定的事項一一完成，簽訂《房屋買賣合同》才是順理成章的事。很多購房者因為前期的很多事情沒有做好，到正式簽約時才一一想起，再討論，再反悔，反而更耽誤工夫。有時因為談不擾，卻已先付了訂金，騎虎難下，令購房者非常被動。
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