三種情況可解除購(gòu)房合同 破解四種常見(jiàn)認(rèn)購(gòu)陷阱
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2004年06月16日14:53
來(lái)源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
當(dāng)出現(xiàn)以下情況時(shí)可要求開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同，退房退款。
一是開(kāi)發(fā)商違反提前約定時(shí)
在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，您可在合同中與開(kāi)發(fā)商約定某些解除購(gòu)房合同的條件（如綠化、保安、購(gòu)物、醫(yī)療、學(xué)校等住房配套設(shè)施應(yīng)達(dá)到什么程度），當(dāng)交房時(shí)這些條件達(dá)不到時(shí)，您可要求解除合同，退房退款。
我國(guó)《合同法》第九十三條規(guī)定："當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。"可見(jiàn)，當(dāng)商品房買賣合同中約定的解除條件出現(xiàn)時(shí)，買房人有權(quán)根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定行使解除合同的權(quán)利。同時(shí)，《合同法》第九十七條還規(guī)定："合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。"
由此可見(jiàn)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致合同解除時(shí)應(yīng)承擔(dān)由此給買家造成的損失。最高人民法院于2003年5月27日公布、6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，進(jìn)一步明確規(guī)定，房屋質(zhì)量不合格及不能如期取得房產(chǎn)證時(shí)，可退房和要求賠償。
二是開(kāi)發(fā)商不具備法定的銷售條件時(shí)
如果貸款買房后發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商不具備法定的銷售條件，銷售行為違法等違約性情況導(dǎo)致合同解除時(shí)，您可要求退房退款。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商與您簽訂的購(gòu)房合同及買方與按揭銀行簽訂的借款合同是屬無(wú)效，按照《合同法》關(guān)于無(wú)效合同的處理原則，您有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商返還房?jī)r(jià)款，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償該部分的銀行利息損失。對(duì)于銀行貸款部分，您可要求開(kāi)發(fā)商將銀行貸款本金返還或由開(kāi)發(fā)商償還給銀行，而對(duì)于您已支付的貸款利息，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商予以賠償。
三是當(dāng)開(kāi)發(fā)商交房延誤時(shí)
當(dāng)開(kāi)發(fā)商交房延誤時(shí)您可向開(kāi)發(fā)商發(fā)出解約通知，解除購(gòu)房合同，要求退房退款。開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還您先行支付的購(gòu)房款本金。對(duì)于銀行貸款部分，要求開(kāi)發(fā)商做相應(yīng)賠償。
值得注意的是，解除與開(kāi)發(fā)商的住房買賣合同并不同時(shí)、也不必然導(dǎo)致與銀行的住房借款合同的解除，如因此停止向銀行付款明顯是違反借款合同義務(wù)的，會(huì)導(dǎo)致因購(gòu)房人違反借款合同而造成購(gòu)房者要承擔(dān)違約責(zé)任。因此，您應(yīng)在與開(kāi)發(fā)商就解除合同達(dá)成一致后再到銀行辦理解除借款合同的手續(xù)。
陷阱一："定金"寫"訂金"
王先生看中了某小區(qū)的一套房子，與開(kāi)發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，交了１萬(wàn)元定金，但在認(rèn)購(gòu)書(shū)和收據(jù)中均寫的是訂金。事后，開(kāi)發(fā)商因經(jīng)費(fèi)等原因?qū)е鹿こ掏９ぁ埾壬箝_(kāi)發(fā)商雙賠返還，開(kāi)發(fā)商只同意單倍返還。
點(diǎn)評(píng)
定金與訂金只有一字之差，但二者的法律意義大不相同。定金是一個(gè)專門的法律概念，其目的主要在于對(duì)合同的成立、履行起擔(dān)保作用，并有特定的定金規(guī)則，即"給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。"而訂金不是一個(gè)法律概念，不能對(duì)合同起到擔(dān)保作用。出現(xiàn)違約時(shí)，也不能適用定金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按照預(yù)付款進(jìn)行處理，即接受預(yù)付款的一方不履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。因此，本案中，王某只能要求開(kāi)發(fā)商單倍返還及賠償其因此受到的損失。
提醒
購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和拿到收款收據(jù)時(shí)，應(yīng)注意審查其中的用詞，不要把"定金"寫成"訂金"。
陷阱二：認(rèn)購(gòu)書(shū)中有陷阱條款
張某在與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)中規(guī)定："買方應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起15日內(nèi)前來(lái)簽訂正式合同，否則，所收定金不予退還。"后張某在規(guī)定期限內(nèi)去與開(kāi)發(fā)商商談合同事宜，但由于在某些條款上存在分歧而沒(méi)有達(dá)到協(xié)議。張某要求返還定金，遭到拒絕，開(kāi)發(fā)商的理由是張某在規(guī)定期限內(nèi)未與其簽訂正式合同。
點(diǎn)評(píng)
該條款是一個(gè)陷阱條款，開(kāi)發(fā)商通常堅(jiān)持認(rèn)為，無(wú)論何種原因?qū)е聸](méi)有簽訂正式合同，都屬于購(gòu)房者違約，不退所收定金。并往往以此要挾買方接受一些不公平的條款或拒不接受買方提出的合理要求。
提醒
房屋買賣非常復(fù)雜，一個(gè)小的分歧就可能導(dǎo)致無(wú)法簽訂正式的合同。因此，購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，可將該條款改為"買方應(yīng)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起15日內(nèi)前來(lái)與賣方商談?wù)胶贤�，如因�(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收定金應(yīng)予退還。"
陷阱三：商談合同沒(méi)有證據(jù)
劉某在與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)中規(guī)定"買方應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起15日內(nèi)前來(lái)與賣方商談?wù)胶贤�，如因�(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收定金應(yīng)予退還。"在15日內(nèi)，劉某依約前往，但因?qū)Ψ课萁桓稌r(shí)間上存在分歧而未能簽署合同。15日后，劉某前去索要定金，開(kāi)發(fā)商以劉某在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有與其商談合同為由拒退定金。
點(diǎn)評(píng)
本案中，有關(guān)條款非常完備，但劉某是否一定能要回定金呢?通常情況下，答案是否定的，因?yàn)槠湟话銦o(wú)法拿出其曾經(jīng)前來(lái)與開(kāi)發(fā)商商談合同的證據(jù)，所以只能吃啞巴虧。
提醒
購(gòu)房人前往與開(kāi)發(fā)商商談合同時(shí)，應(yīng)注意保留證據(jù)。如簽訂會(huì)談?dòng)涗洠蜃岄_(kāi)發(fā)商簽署購(gòu)房人前來(lái)商談合同的確認(rèn)書(shū)等。
陷阱四：無(wú)書(shū)面認(rèn)購(gòu)協(xié)議
方某看中了一套房屋，交了定金，但沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，只有口頭協(xié)議，定金收據(jù)上也沒(méi)寫所定房號(hào)。后開(kāi)發(fā)商又將該房賣于他人。方某要求購(gòu)買該房，遭到拒絕。
點(diǎn)評(píng)
口頭協(xié)議很難保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，而一張連房號(hào)也沒(méi)寫的收據(jù)對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何約束力。方某遭拒也就見(jiàn)怪不怪了。
提醒
購(gòu)房人交定金前與開(kāi)發(fā)商簽訂書(shū)面認(rèn)購(gòu)協(xié)議，協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包含合同的主要條款，如房號(hào)、價(jià)格、面積等。否則，該認(rèn)購(gòu)書(shū)只是一種意向，對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有約束。
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