購房合同中有哪些主要內(nèi)容？
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年06月16日14:51
來源：南陽樓市網(wǎng)
所謂購房合同也就是房產(chǎn)買賣合同，是指經(jīng)雙方當(dāng)事人約定，一方轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)于他方，同時(shí)由他方支付價(jià)款的契約。契約中出賣房產(chǎn)所有權(quán)的一方叫出賣人，即甲方；支付房產(chǎn)價(jià)款的一方叫買受人，即乙方。房產(chǎn)買賣合同包括以下主要內(nèi)容：
（一）房屋
也就是經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系中所講的"標(biāo)的"，即雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。所售房屋必須是屬于賣方所有，倘若是與他人共有財(cái)產(chǎn)，必須征得他人的同意才能轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)、出售房屋。在售房條款里應(yīng)包括房屋的數(shù)量和質(zhì)量。在數(shù)量上應(yīng)明確計(jì)算單位，在質(zhì)量上應(yīng)明確房屋是高層建筑還是多層建筑、或是平房，以及房屋座落的地點(diǎn)、房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的層次、房屋的朝向、房屋的面積等等。另外，對于房屋的環(huán)境、配套設(shè)施以及物業(yè)管理都必須明確清楚。此條款可采用以下格式："乙方購買甲方座落于＿＿＿市＿＿＿街＿＿＿巷號的房屋＿＿＿棟＿＿＿間，建筑面積為＿＿＿平方米。"
（二）價(jià)款
價(jià)款是一方當(dāng)事人以貨幣形式支付雙方房屋的代價(jià)，是買受人最主要的義務(wù)。它既是房產(chǎn)買賣合同中最重要的內(nèi)容之一，也是房屋面積、房屋質(zhì)量的價(jià)值表現(xiàn)。在合同中應(yīng)明確支付貨幣名稱、單位、總價(jià)以及付款方式。例如預(yù)購房屋按暫定價(jià)先付房款40%，其中10%為定金；待房屋建成一半時(shí)再付30%；房屋竣工交付使用后按實(shí)際售價(jià)結(jié)清尾款。如是現(xiàn)房交易，可直接采用"乙方所購房產(chǎn)的交易價(jià)格為＿＿＿元"的合同式即可。對于廣告售房也要進(jìn)行逐一核算，切不可輕信廣告價(jià)格。
（三）履行合同的期限和方式
主要是批房屋支付的日期和交付手續(xù)，房屋價(jià)款的支付日期和支付辦法等等。例如，房價(jià)是現(xiàn)鈔支付還是支票支付，是在出賣人所在地支付，還是在買受人所在地支付，都應(yīng)規(guī)定清楚明白，切忌模棱兩可。此條款一般采取的格式是："乙方應(yīng)于＿年＿月＿日前向甲方付清房產(chǎn)款項(xiàng)（如是匯款，其交款日期以匯款時(shí)間為準(zhǔn)）。乙方面交給甲方現(xiàn)金＿＿元，其余＿＿元均由乙方按甲方提供的匯款地點(diǎn)、收款人匯給甲方。"
（四）產(chǎn)權(quán)登記
這是買賣雙方在售房過程中的過渡橋梁，也是購房最重要、必不可少的一環(huán)。如果不辦理產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移在法律上也就沒有效力，日后如發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，將對買受人產(chǎn)生不利，帶來一系列不必要的麻煩。因此，在合同中應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)登記時(shí)雙方的職責(zé)分工、產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間以及有關(guān)費(fèi)用等。此條款在購房合同中的格式參見本書附錄之《商品房購銷合同》標(biāo)準(zhǔn)文本第19條。
（五）稅費(fèi)負(fù)擔(dān)
根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，確定應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。產(chǎn)權(quán)過戶登記費(fèi)、印花稅、契稅及其他應(yīng)由買受人承擔(dān)的費(fèi)用，由買房承擔(dān)。采取的格式為："甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)權(quán)應(yīng)征收甲方的交易額的＿＿%的交易費(fèi)；承擔(dān)公證費(fèi)、協(xié)議公證費(fèi)。乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)權(quán)應(yīng)征收乙方的交易額＿＿%的交易費(fèi)；承擔(dān)房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費(fèi)。"
（六）房屋基地使用權(quán)
我國的《憲法》和《土地管理法》對此作了明確規(guī)定：房屋基地所有權(quán)屬于國家或者集體，當(dāng)事人無權(quán)通過房產(chǎn)買賣獲得房屋基地所有權(quán)，房屋所有人對其基地只有使用權(quán)。同時(shí)，房屋所有人還必須服從城市建設(shè)規(guī)劃的要求，按規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。此條款可在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)進(jìn)行附加說明即可。
（七）違約責(zé)任
即違反合同的責(zé)任，是指合同的當(dāng)事人違反合同所引起的法律后果。合同訂立后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照訂的條款履行自己的義務(wù)，但是由于主觀或者客觀原因，仍不可避免地存在著不履行合同義務(wù)的情況。當(dāng)事人訂立合同以后沒有履行自己應(yīng)盡的義務(wù)，叫做違約或違反合同。在購房合同中，賣方不履行合同的主要表現(xiàn)有：逾期交割房屋；交割的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題；賣方出賣的房產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)上存在暇疵等等。買方違約的主要表現(xiàn)有：不按期支付價(jià)款；無正當(dāng)理由不受領(lǐng)賣方交會(huì)的房屋等。買方叵賣方因違約所承擔(dān)的民事責(zé)任有：強(qiáng)制履行合同，支付違約金，賠償損失等。此條款采取的形式為："乙方必須按期向甲方付款，每逾期一天，應(yīng)向甲方償付違約部分房產(chǎn)款＿＿%的違約金。甲方必須按期將房產(chǎn)交付給乙方使用，否則，每逾期一天，應(yīng)向乙方償付違約部分房產(chǎn)款＿＿%的違約金。"
（八） 其他款項(xiàng)
主要還應(yīng)包括合同主體，公證以及一些附加說明等。合同的主體就是指能夠參加合同定立，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的合同當(dāng)事人。購房合同中應(yīng)對合同主體加以說明，其格式為："甲方是＿＿、＿＿、＿＿共＿＿人，委托代理人＿＿＿即甲方代表人。乙方＿＿＿（某人或某單位），代表人是＿＿＿。"對于經(jīng)過公證的合同在合同中以"本合同經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)＿＿＿公證處公證"的形式加以說明。最后合同中還應(yīng)說明："本合同一式＿＿份。甲方產(chǎn)權(quán)人各一份。乙方一份，＿＿＿房產(chǎn)管理局、公證處各一份。甲方＿＿、乙方＿＿、代表（甲方）＿＿＿（簽名）＿＿、代表（乙方）＿＿、簽名＿＿、地址＿＿、電話＿＿＿"以及年月日等。
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