商品房糾紛案件大量增加，特別是侵犯買(mǎi)受人權(quán)益案件的數(shù)量和嚴(yán)重程度都已達(dá)到了相當(dāng)驚人的地步。從北京市近幾年糾紛發(fā)生的情況看，這些案件中存在著大量物權(quán)領(lǐng)域的法律問(wèn)題難以解決，而現(xiàn)行法律只側(cè)重于從合同及管理的角度集中規(guī)范預(yù)售商品房交易關(guān)系，學(xué)術(shù)界對(duì)此探討也很少，因此在審判實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)判決結(jié)果不一致。如果連最基本的權(quán)屬問(wèn)題都確定不明，受害的只能是處于弱勢(shì)地位的買(mǎi)受人，必將嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和住房體制改革的順利進(jìn)行。因此，如何構(gòu)建與國(guó)際接軌并適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的商品房預(yù)售制度物權(quán)法保護(hù)體系，已成為亟待解決的問(wèn)題。
據(jù)北京市高級(jí)法院的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明：北京市法院1992年以前受理房地產(chǎn)案伯每年公幾百件。1992年以后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，糾紛開(kāi)始激增。1999年達(dá)到8103件；2000年上升為1萬(wàn)多件，2001年已達(dá)到15000多種。而其中36%是商品房預(yù)售糾紛，商品房權(quán)屬糾紛又占預(yù)售商品房糾紛的29%。
預(yù)售的損招
商品房預(yù)售制度中存在著一個(gè)比較特殊的標(biāo)的物：在建商品房，以及三個(gè)合同涉入多方當(dāng)事人。大量的數(shù)字表明，在預(yù)售商品房整個(gè)過(guò)程中，從土地出讓到辦理產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)受人遭受的商品房權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存在，案件類(lèi)型也多種多樣。比如重復(fù)預(yù)售或先預(yù)售后抵押、先抵押后預(yù)售，如將土地使用權(quán)抵押后再預(yù)售，我國(guó)目前對(duì)于土地使用權(quán)抵押后能否預(yù)售沒(méi)有禁止規(guī)定，實(shí)踐中很多情況是房屋管理部門(mén)不審查是否已抵押這一事實(shí)，只要符合相關(guān)條件，均頒發(fā)預(yù)售許可證，銀行一旦行使抵押權(quán)，將該土地使用權(quán)連同土地上新增房屋起拍賣(mài)，買(mǎi)受人將面臨有房無(wú)地的處境。北京市宣武區(qū)××園，出賣(mài)人將土地使用權(quán)證記載的他項(xiàng)權(quán)利用針縫上并粘貼起來(lái)，只出示復(fù)印件，買(mǎi)受人入住很長(zhǎng)時(shí)間辦不了產(chǎn)權(quán)證時(shí)，才發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)已抵押給某銀行。甚至有的出賣(mài)人多重抵押后再預(yù)售、抵押，就會(huì)出現(xiàn)同一商品房上存在著土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、商品房貸款等多個(gè)抵押合同。擔(dān)保法雖然規(guī)定了轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款應(yīng)提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者由約定的第三人提存，但遵守這些規(guī)定必須以出賣(mài)人自覺(jué)守法為前提，而大部分出賣(mài)人是不會(huì)主動(dòng)這樣去做的。其中在建工程與商品房期權(quán)最容易形成重復(fù)抵押。上海天天花園的開(kāi)發(fā)商在出售前后向銀行抵押貸款，平均每套出售和低押了4次，最多的抵押了7次。上述情況下，買(mǎi)受人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大大增加，導(dǎo)致了許多糾紛的發(fā)生。此外，如果買(mǎi)受人通過(guò)對(duì)該商品房預(yù)售合同的登記，使其對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)排他效力，即可能發(fā)生承包人法定抵押權(quán)與買(mǎi)受人權(quán)利的沖突。最高法院的《批復(fù)》雖然保護(hù)了消費(fèi)者的利益，但對(duì)于預(yù)售登記與否是否影響消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)以及買(mǎi)受人和消費(fèi)者的范圍、交納款項(xiàng)的數(shù)額限制等問(wèn)題規(guī)定并不明確，理論界產(chǎn)生了不同的認(rèn)識(shí)，司法初中中也操作各異。
這些案件從特點(diǎn)講案件標(biāo)的數(shù)額巨大，且集體訴訟較多，從而造成了較大的社會(huì)影響。如1998年底至1999年北京市100多名買(mǎi)房者狀告昌平立湯路12家開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房糾紛案均以不能辦理產(chǎn)權(quán)證為由要求退款并補(bǔ)償利息，涉案標(biāo)的額達(dá)2000萬(wàn)元。至今仍有買(mǎi)受人起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)證或要求解除合同。同時(shí)因?yàn)榉申P(guān)系復(fù)雜，處理難度較大在以商品房抵押貸款方式預(yù)購(gòu)商品房的過(guò)程中要涉及三個(gè)合同和和四方當(dāng)事人。三個(gè)合同是指建設(shè)工程承包合同、商品房預(yù)售合同和抵押貸款合同時(shí)間跨度大，買(mǎi)受人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)比一般現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)大的多。這些糾紛主要來(lái)自出賣(mài)人行為，結(jié)果多為買(mǎi)受人敗訴。
法律的空子
預(yù)售商品房的每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一方當(dāng)事人，只要出現(xiàn)問(wèn)題，就有可能給買(mǎi)受人最終取得商品房所有權(quán)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，但最主要的還是來(lái)自出賣(mài)人的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，魚(yú)龍混雜，如在北京注冊(cè)的6000多個(gè)房地產(chǎn)公司中，約有一半在經(jīng)營(yíng)，其中只有七八百家公司有項(xiàng)目。有些企業(yè)不惜各種手段，違法操作或故意規(guī)避法律。而自1999年至2001年，經(jīng)過(guò)初步統(tǒng)計(jì)，在預(yù)售商品房糾紛中買(mǎi)受人敗訴比例約為73%。
而產(chǎn)生訴訟的主要原因還是法律規(guī)定不完善。由于目前我國(guó)房地產(chǎn)立法集分散性、地方性、單一性、沖突性、落后性為一體，全國(guó)范圍內(nèi)沒(méi)有完善統(tǒng)一的相關(guān)法律法規(guī)，尤其是物權(quán)方面的規(guī)定不完善，各地有關(guān)的條例非常簡(jiǎn)單而且大多相互矛盾，加之行政管理取能薄弱，導(dǎo)致司法實(shí)踐中商品房預(yù)售糾紛大量發(fā)生。隨著住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些深層次的問(wèn)題也越來(lái)越突出。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是在市場(chǎng)機(jī)制不成熟的背景下建立起來(lái)的，受供求關(guān)系不正常、醬市場(chǎng)不完善等因素影響，商品房預(yù)售不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要融資手段，也成為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最常見(jiàn)的流通方式。而在現(xiàn)有的市場(chǎng)背景下，從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、交易地位上看，相對(duì)于其他主體特別是財(cái)雄勢(shì)大的房地產(chǎn)出賣(mài)人來(lái)講，廣大商品房消費(fèi)者處于明顯的弱勢(shì)地位，買(mǎi)受人大多法律意思淡薄，交易知識(shí)匱乏，更缺乏識(shí)別出賣(mài)人違法銷(xiāo)售的能力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前買(mǎi)受人在購(gòu)房時(shí)自己聘請(qǐng)律師的不到達(dá)%，大多數(shù)業(yè)主都認(rèn)為合同很全面，足以維護(hù)自己的利益。同時(shí)，大部分商品房消費(fèi)者不具備風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力，也缺乏足夠的承受風(fēng)險(xiǎn)的思想準(zhǔn)備，其合法權(quán)益最容易受到侵害，在不斷增加的欺詐索賠投訴中，包括了大量的商品房權(quán)利和權(quán)屬有欠缺的隱瞞行為，商品房預(yù)售制度本身的風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)因素和買(mǎi)受人的主觀局限性制約了買(mǎi)受人合法權(quán)益的行使、使其在進(jìn)入商品房預(yù)售過(guò)程之初就形成了與出賣(mài)人不平等的法律地位。
最后，登記制度不完善也是糾紛眾多的重要原因。我國(guó)尚未頒行專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記法，不合理、不規(guī)范甚至相互矛盾甚多，形成多部分登記、分級(jí)登記的局面，且各自依據(jù)的法律各不相同，從而造成登記的混亂，同一標(biāo)的重復(fù)抵押現(xiàn)象極易出現(xiàn)，加之查詢(xún)制度不完備，登記機(jī)關(guān)審查不力，造成了登記內(nèi)容常常失真，從而影響了買(mǎi)受人的正確選擇。在審判實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的登記錯(cuò)誤層出不窮，五花八門(mén)，現(xiàn)實(shí)的矛盾迫切需要制定一部完善統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度。
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