土地使用權(quán)已抵押房產(chǎn)證無法辦理
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年06月16日13:51
來源：南陽樓市網(wǎng)
事件
李先生是來省會經(jīng)商的個體戶，想在市里買套房子，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)推薦，李先生與某房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行了接觸。該公司在緊鄰某大街開發(fā)了兩棟商品樓，雖說沒有形成社區(qū)規(guī)模，但在鬧市區(qū)，交通便利，價格也不高，戶型設(shè)計也可以。李先生很滿意，就與商品房開發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，約定交房日期為2000年10月8日，辦理房產(chǎn)證期限為交房之日起三個月，如不能辦理產(chǎn)權(quán)證，買受人可以退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將房款退回，并按已付房款的0.1%賠償買受人損失；買受人不退房的，出賣人按已付房款的0.1%賠償買受人損失。
房地產(chǎn)開發(fā)公司依約交了房子，并收取了近萬元的辦證費用，然而至今房產(chǎn)證仍沒有辦下來。李先生數(shù)十次找房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)公司一直稱：正在辦理之中，讓他不要著急。李先生咨詢了律師，律師調(diào)查得知，要李先生買樓之前，該幅土地的使用權(quán)已被房地產(chǎn)開發(fā)公司抵押給銀行，而貸款至今尚未還清，辦不了房產(chǎn)證的原因正在于此；而違約金訂的又太低，20萬的房子，辦不了證，才賠200元。這時李先生才想起，簽合同時，售樓小姐給他看的是土地使用權(quán)證的復(fù)印件，顯然房地產(chǎn)開發(fā)公司在復(fù)印土地使用權(quán)證時隱掉了有關(guān)抵押的記載�，F(xiàn)在退房吧，根據(jù)合同規(guī)定，只賠200，不退吧，住著沒房產(chǎn)證的房子心里不踏實，李先生感覺被騙了。
點評
因為土地使用權(quán)可以抵押，有的房地產(chǎn)開發(fā)商資金不足，就拿土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，從銀行貸款。如果購房者在辦理房產(chǎn)證時，開發(fā)商還沒有還清貸款，解除抵押，那么就不能辦理產(chǎn)權(quán)證。抵押，要在《國有土地用權(quán)證》上進(jìn)行記載，所以了解土地使用權(quán)是否抵押的最省力的辦法就是查看它的原件。再一點，為了防止這種情況的發(fā)生，購房者要和開發(fā)商約定，不能辦理房產(chǎn)證，要承擔(dān)巨額違約金，比如，延期辦證一日，承擔(dān)房屋總價日萬分之四的違約金，超過半年，有權(quán)退房，不退房的，賠償房屋總價的30%，退房的，還要賠償裝修損失。本案中，李先生既沒有調(diào)查土地使用權(quán)是否抵押，也沒有在合同中約定較高的違約金，導(dǎo)致現(xiàn)在進(jìn)退兩難。
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