不經(jīng)意間，買房人章先生覺(jué)得他即將簽下的銷售合同有點(diǎn)不對(duì)勁，開(kāi)發(fā)商把商品房須經(jīng)"建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督部門及有關(guān)部門綜合驗(yàn)收，方能交付便用"中的"綜合" 改成了"單體"盡管開(kāi)發(fā)商連說(shuō)"沒(méi)事沒(méi)事"，周圍的買房人似平也不在意這點(diǎn)。他還是有些擔(dān)心。
A．有關(guān)商品房的投訴長(zhǎng)期以來(lái)都是消費(fèi)糾紛的熱點(diǎn)，據(jù)介紹，有些地方開(kāi)發(fā)商不按程序和不按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交樓，是現(xiàn)時(shí)商品住宅糾紛中業(yè)主投訴最多的問(wèn)題。最近，某地兩家開(kāi)發(fā)商被業(yè)主投訴無(wú)證強(qiáng)行交樓，規(guī)避延期交樓責(zé)任，當(dāng)?shù)亟ㄎ硎荆敉对V屬實(shí)，開(kāi)發(fā)商將面臨最高30萬(wàn)元的行政處罰，并被視為延期交樓，業(yè)主可據(jù)購(gòu)樓合同索賠。買一套住房，普通百姓往往為之傾其一生的積蓄，所以國(guó)家對(duì)住房驗(yàn)收有著極其嚴(yán)格的規(guī)定。未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收的住宅小區(qū)，有關(guān)部門不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，工程檔案押金不予退還，并暫停辦理開(kāi)發(fā)建設(shè)單位新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的給予降低資質(zhì)等級(jí)。綜合驗(yàn)收的內(nèi)容包括規(guī)劃要求是否落實(shí)、配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)是否建設(shè)完畢、單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完備、拆遷補(bǔ)償安置方案是否落實(shí)、物業(yè)管理是否落實(shí)等，由此可見(jiàn)單體驗(yàn)收代替下了綜合驗(yàn)收。當(dāng)然，對(duì)于分期建設(shè)的住宅小區(qū)，政策規(guī)定可以實(shí)行分期驗(yàn)收。待全部建成后進(jìn)行綜合驗(yàn)收。同時(shí)分期驗(yàn)收的住宅小區(qū)，市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套滿足使用功能要求的，可以分期投入使用。
B．為什么綜合驗(yàn)收通以如約而至呢？有的是部分開(kāi)發(fā)商急功近利，有意規(guī)避綜合竣工驗(yàn)收，不愿負(fù)質(zhì)量保修責(zé)任，故不直接向業(yè)主交樓，而是通過(guò)物業(yè)物理公司向房東交鑰匙，回避自己作為售樓合同主體應(yīng)向購(gòu)房一方承坦的義務(wù)，致使業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓宇問(wèn)題時(shí)無(wú)從投訴，也使部分樓盤的亞主入住多年，仍然被迫使用高價(jià)臨水、臨電，有的還不能通郵、通氣，甚至還被電信部門拒絕安裝電話。其次，單體驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收客觀上難以同步。這是由于在購(gòu)樓合同中，買賣雙方對(duì)交房日期都有明確的約定， 因不可抗力或其他非開(kāi)發(fā)商所能控制的原問(wèn)造成延誤的，交付期允許合理延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)90天。所以為保護(hù)雙方的利益，合法的房地產(chǎn)銷售示范合同文本對(duì)逾期交房或收房有明確的制裁，如開(kāi)發(fā)商不能在合同約定期限內(nèi)將該房地產(chǎn)交付使用。消費(fèi)者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同，對(duì)超過(guò)允許延誤期的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按已付購(gòu)房款每延誤一日支付一定的違約金：而消費(fèi)者應(yīng)在開(kāi)發(fā)商通知交付日期內(nèi)前往辦理房屋移交手續(xù)，逾期未辦理的，按每延期一日交納若干保管金，因此在這兒交房日期是關(guān)鍵，其受制于商品房必須經(jīng)"建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督部門及有關(guān)部門綜合驗(yàn)收，方能交付使用"。但在實(shí)際操作中，從單體驗(yàn)收合格到綜合驗(yàn)收合格還有一個(gè)時(shí)間差，迷個(gè)時(shí)間少則幾個(gè)月，多則一兩年，參與部門包括建設(shè)、市容、房管、規(guī)劃、環(huán)保、園林、電業(yè)、消防等涉及居住條件的相關(guān)部門，以及受委托管理的物業(yè)管理公司、所在區(qū)政對(duì)、街道等，每個(gè)部門都有"一票否決權(quán)"一個(gè)都不能少，作為開(kāi)發(fā)商，是沒(méi)有辦法左右驗(yàn)收的進(jìn)程的。此外，政府部門小區(qū)規(guī)劃意圖的完整實(shí)現(xiàn)，住房對(duì)房屋質(zhì)量、環(huán)境布置的要求，都關(guān)系到未來(lái)房屋的交接和銷售。這就要求物業(yè)管理提前介入小區(qū)的施工建設(shè)、驗(yàn)收，但目前的物業(yè)管理體制尚不能做到這點(diǎn)，這也是一些小區(qū)因質(zhì)量問(wèn)題綜合驗(yàn)收難以通過(guò)的原因之一。收的進(jìn)程的。此外，政府部門小區(qū)規(guī)劃意圖的完整實(shí)現(xiàn)， 住房對(duì)房屋質(zhì)量、環(huán)境布置的要求，都關(guān)系到未來(lái)房屋的交接和銷售。這就要求物業(yè)管理提前介入小區(qū)的施工建設(shè)、驗(yàn)收，但目前的物業(yè)管理體制尚不能做到這點(diǎn)，這也是一些小區(qū)因質(zhì)量問(wèn)題綜合驗(yàn)收難以通過(guò)的原因之一。
c．專家建議，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)責(zé)成小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，在建設(shè)小區(qū)之初對(duì)小區(qū)前期管理進(jìn)行招標(biāo)，簽訂《小區(qū)前期管理委托合同》，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司專業(yè)技術(shù)人員共同參與施工管理，對(duì)小區(qū)建設(shè)的全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，全面了解小區(qū)建設(shè)概況，制止一些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不顧小區(qū)今后管理的難度和廣大群眾的利益而隨意改變?cè)O(shè)計(jì)的現(xiàn)象發(fā)生， 以便為今后以住戶身份對(duì)小區(qū)進(jìn)行驗(yàn)收接管做準(zhǔn)備。需要提醒消費(fèi)者的是，在購(gòu)買商品房的過(guò)程中，要使用的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印刷的商品房預(yù)售示范合同文本，不要使用開(kāi)發(fā)商提供的印制的合同。再者要注意合同條款節(jié)的具體約定，千萬(wàn)不能馬虎而輕易放棄自己應(yīng)得的敘利。在預(yù)售商品房竣工驗(yàn)收交付使用后，購(gòu)房人可以要求開(kāi)發(fā)商出具《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以明確開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)所承擔(dān)的保證責(zé)任和具體使用說(shuō)明。
為安全計(jì)，為權(quán)益計(jì)，收樓時(shí)還是很細(xì)看綜合驗(yàn)收。
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