揭秘購房合同欺詐
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年06月16日11:04
來源：南陽樓市網(wǎng)
房地產(chǎn)專業(yè)性很強，法律法規(guī)又非常復雜，購房者難以掌握，并且大多數(shù)購房者都是第一次購房，沒有經(jīng)驗，很多連合同也沒見過。于是個別開發(fā)商不講誠信，在合同中設置了好多陷阱。因此購房者要充分認識到這些風險，并采取積極的預防措施。合同陷阱一不簽合同定金不退購房者看好了房子，開發(fā)商往往先讓購房者簽訂一個認購書或意向書，交付一定數(shù)額的定金。這本來是一個定金合同，然而一些開發(fā)商卻在這個合同中設置了陷阱，規(guī)定：簽訂本認購書之日起幾日內(nèi)交納首付款或全款，交首付款后幾日內(nèi)簽訂合同。如不交納首付或不簽合同，定金不退。按說應是先簽購房合同，再交首付款或者全款，然而開發(fā)商卻把順序顛倒過來，讓你先交納房款再簽訂購房合同。按開發(fā)商的設置，購房者走出第一步，交納了定金，簽訂了認購書，你就得走第二步，交納首付或全款，否則定金不退。你走了第二步，就得走第三步，簽訂購房合同，否則定金不退。問題是開發(fā)商的購房合同往往都已擬好，很不公平，簽了對購房者不利。但走到這一步已將購房者套牢了。合同陷阱二被動簽字很多條款不公平購房合同本來是由雙方平等協(xié)商的，但現(xiàn)在開發(fā)商卻早巳把合同條款擬好，留給購房者的只是簽字的權(quán)利。很多條款也不公平，比如面積的確認，建設部的推薦性條款為誤差在3％以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算，超過3％的部分，漲水的無償歸購房者，縮水的雙倍返還買受人�？捎械拈_發(fā)商卻不選這一條款，在自行約定欄內(nèi)填上多退少補，據(jù)實結(jié)算，這樣漲水和縮水開發(fā)商均不承擔違約責任。關(guān)于違約責任，有的開發(fā)商將購房者逾期付款的違約責任訂為5％，而自己逾期交房的違約責任訂為0． 5％，相差十倍。關(guān)于延期交房的條件，有的開發(fā)商寫明啡出賣人過錯引起的，出賣人可以據(jù)實延期。比如說建筑商誤工造成延期的，開發(fā)商就不承擔責任。這顯然是不公平的。只要不是不可抗力，你都應承擔責任，你承擔責任后可以向建筑商去追償。關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記，根據(jù)房管部門規(guī)定，商品房交付使用后90日內(nèi)辦理，有的合同卻簽成90個工作日，90個工作日是多少天?行家會告訴你：一個月是21．92個工作日。預防措施簽訂合同之前先學習簽訂合同之前，先學習，要請教房產(chǎn)律師。如果自己還是不懂，最好請房產(chǎn)律師代簽。千萬不要盲目輕信別人，隨意簽訂合同。
另外，在簽合同之前，一定要查看開發(fā)商的五證，并且要查看原件，不具備五證的房子最好不要買。把開發(fā)商的廣告和承諾寫進合同，并寫明不能兌現(xiàn)的違約責任。一定要等房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋建起之后，經(jīng)現(xiàn)場實際勘察，再簽合同。簽合同時一定要訂明面積出現(xiàn)誤差的比例及處理方式，千萬不要簽多退少，據(jù)實結(jié)算。房屋質(zhì)量不僅僅是開發(fā)商的問題，往往還涉及到建筑商、材料供應商，對購房者來說，是很難防范的。所以購房之前盡量選擇信譽較高的開發(fā)商。購房簽約時，必須明察秋毫，規(guī)定某年某月某日交房并注明延期責任。認購書主要內(nèi)容你在選好房源，談妥價格后，便是該去簽訂認購書了，這個時候還得交付一定額度的定金，發(fā)展商此時會把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給你，并講清項目進展情況。認購書主要內(nèi)容包括：1．認購物業(yè)；2．房價，包括戶型、面積、單位價格(幣種)、總價等；3．付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4．認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。在簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發(fā)放<簽約須知》以便使購房者明白下一個細節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明繳納有關(guān)稅費的說明。購房合同有了示范文本建設部頒發(fā)的新的購房合同示范文本今年?月?日正式開始啟用。但有不少讀者打電話來反映，有的開發(fā)商仍用舊合同，還有的開發(fā)商把合同內(nèi)容空白處事先填寫好讓買家簽。新合同主要限定于內(nèi)、外銷商品房、經(jīng)濟適用房的期房買賣。少數(shù)開發(fā)商使用舊合同，可能是因為項目不規(guī)范，相關(guān)證照沒有辦下來，無法填寫。對今年以來仍然使用舊合同簽約的，即使填寫整齊，房管部門也不予登記。因此舊合同堅決不能再簽。對于有的開發(fā)商把示范文本有關(guān)內(nèi)容先行填寫，強加給買房人的做法，這是非常錯誤的。合同雙方是平等主體，合同須雙方自愿協(xié)商，共同填寫。開發(fā)商代為填寫，如考試時代人答卷，得出的答案不能反映當事人的心愿。對這種不平等條約，買房人也應堅決不簽。新合同保護力度增大首先是項目合法性。要求開發(fā)商對銷售的商品房幾個重要證件都要明示給消費者，比如，要填寫出土地證號及用地批準書的證號。要求填寫規(guī)劃的證件號。首先項目合法，其次，對標的的容積率、層高、功能都做了規(guī)定。開工證號保證了房與地的合法性。如果是預售的還要填寫許可證號。其次是數(shù)量保護性。合同示范文本在銷售的面積上比原來的文本進一步增大了保護消費者的力度。如暫測與實測的差異處理辦法對消費者有利，增加了雙倍返還的條款。有利于防范面積縮水房的出現(xiàn)。第三是完整時期的保護性。在交付工的程序上，新合同明確要求除提供有關(guān)質(zhì)量合格的證明以外還要交付使用說明書，房屋維修書"兩書"，并要兌現(xiàn)。第四是權(quán)屬證件的時效性。房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)證可以約定在多長時間內(nèi)必須辦完。當然，這當中有出讓金交付不夠，或質(zhì)量驗收沒完成，相關(guān)部門辦事效率不高等都影響產(chǎn)權(quán)證辦理速度的原因。
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