會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂(lè)活動(dòng)室等經(jīng)營(yíng)性用房不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂＝ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3％時(shí)，買房人有權(quán)退房。每幢商品房所分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房面積可占用該幢商品房建筑面積的4‰左右，最高不超過(guò)6‰。
公用面積分?jǐn)偤螅a(chǎn)權(quán)歸攤得的業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)作另外用途。面積問(wèn)題真正的癥結(jié)在于公攤面積，如公攤面積不明確，不該公攤的也攤在了購(gòu)買面積里；明明不是自己戶內(nèi)的，還要長(zhǎng)年累月的交物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)。哪些配套設(shè)施是由業(yè)主分?jǐn)偟?哪些屬于開(kāi)發(fā)商?公攤不明，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的分歧也就產(chǎn)生了。
經(jīng)營(yíng)性用房禁止分?jǐn)?br>
開(kāi)發(fā)企業(yè)在提供預(yù)售注冊(cè)材料時(shí)，不能將自己無(wú)償提供給一些經(jīng)營(yíng)單位的投資轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上，公攤費(fèi)用不能計(jì)在房?jī)r(jià)內(nèi)。會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂(lè)活動(dòng)室等經(jīng)營(yíng)性用房，居委會(huì)、派出所使用的房屋不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)�。而在�?jīng)營(yíng)性用房的認(rèn)定上，應(yīng)該是有關(guān)部門認(rèn)定房屋本身是否能經(jīng)營(yíng)，而不是開(kāi)發(fā)商自己說(shuō)了算。
物業(yè)用房所用面積不超過(guò)6‰
物業(yè)管理用房應(yīng)使用設(shè)計(jì)用途為物業(yè)管理、辦公或住宅的房屋；每幢商品房所分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房面積可占用該幢商品房建筑面積的4‰左右，但最高不得超過(guò) 6‰。比如，l萬(wàn)平方米中只能占到60平方米以內(nèi)。如果按6‰計(jì)算，分?jǐn)偟娜课飿I(yè)管理用房不足一套或者一間房屋建筑面積的，可以按該幢商品房設(shè)計(jì)的最小一套或者一間房屋的建筑面積確認(rèn)。但如果開(kāi)發(fā)企業(yè)在原規(guī)劃的地下停車場(chǎng)上面興建房屋，或者將地下車場(chǎng)改做他用的，除合理分?jǐn)偯娣e外，其他多出的物業(yè)用房應(yīng)在出售后將房款退還給買房人。
預(yù)售前分?jǐn)偯娣e要備案
商品房預(yù)售前應(yīng)按有關(guān)規(guī)定、規(guī)劃設(shè)計(jì)確定共有建筑分?jǐn)偛课�，一旦開(kāi)始預(yù)售，不得擅自變更共有建筑分?jǐn)偛课�；否則買房人有權(quán)退房。
例如，在商品房預(yù)售、銷售時(shí)，陽(yáng)臺(tái)要按規(guī)劃條件確認(rèn)的封閉式或半封閉式為依據(jù)計(jì)算面積，如果經(jīng)規(guī)劃部門規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致變化的，開(kāi)發(fā)企業(yè)要在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買房人。買房人在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi)有權(quán)做出是否退房的書面答復(fù)。而開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買房人的，買房人有權(quán)退房，由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)提交共有建筑分?jǐn)偛课�，說(shuō)明分?jǐn)偛课坏母黜?xiàng)用途、所在位置(樓層、房號(hào))，被哪些樓層分?jǐn)�。分�(jǐn)偛课灰蚨嘤猛净煊枚臻g不明確，難以用文字描述的，應(yīng)附圖紙予以確定，并作為其預(yù)售合同的附件。而這些都將作為備案文件，合同中的分?jǐn)偯娣e要與備案一致。
公攤系數(shù)由使用功能決定
公共面積的分?jǐn)傁禂?shù)是由樓的使用功能來(lái)決定的。因此，幢樓房有一個(gè)或多個(gè)公共面積分?jǐn)傁禂?shù)是完全可能的。
一般來(lái)說(shuō)，單一使用功能、布局相同的住宅樓，公攤系數(shù)只有一個(gè)。如是兩種使用功能的商住樓時(shí)，由于各層布局不同，公用建筑面積的部位范圍不同，就可能出現(xiàn)多個(gè)公攤系數(shù)。如是多種使用功能的綜合樓時(shí)，出現(xiàn)多個(gè)公共面積分?jǐn)傁禂?shù)的可能性更大。
戶型面積相同，分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e可能不同
如果一棟14層的板式小高層樓房里，1-6層沒(méi)有電梯，7層以上才有電梯(7-10層設(shè)有外走廊)，那么購(gòu)買同一棟房子，面積相同的5層和9層相比，其分?jǐn)偟拿娣e也會(huì)有區(qū)別。因?yàn)檎鄙唐贩糠⻊?wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偠鵀榫植糠秶⻊?wù)的公用建筑面積(如電梯及外走廊)，且這由受益的各套商品房分?jǐn)偅謹(jǐn)傁禂?shù)不同，5層的公攤面積自然比9層的少。
買房人可上測(cè)繪單位查詢
商品房面積測(cè)繪單位要建立商品房測(cè)繪面積查詢制度，買房人有異議的，可以到測(cè)繪單位查詢測(cè)繪情況。房屋測(cè)繪部門應(yīng)依據(jù)商品房買賣合同所附的公用建筑分?jǐn)偛课粚?duì)其分?jǐn)偯娣e進(jìn)行測(cè)量；測(cè)量前，應(yīng)先核實(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理預(yù)售許可證時(shí)提交備案的與合同中所附的分?jǐn)偛课皇欠褚恢�，核�?shí)無(wú)誤后再按有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)測(cè)量。所分?jǐn)偟墓媒ㄖ偯娣e，應(yīng)該是各分?jǐn)偛课坏慕ㄖ娣e之和。
地庫(kù)(地下室)算不算公攤面積
地庫(kù)(地下室)算不算公攤不能一概而論。既要看有關(guān)政策對(duì)地庫(kù) (地下室)的產(chǎn)權(quán)與分?jǐn)偛糠肿鞯囊?guī)定，還要看業(yè)主與物業(yè)。開(kāi)發(fā)商所簽的合同的具體情況了。其實(shí)，有關(guān)政策有規(guī)定，在凡6層以上的高層建筑，都須設(shè)有地下建筑面積(即地下室)， 而地下室一般都設(shè)有兩層。
l、地下一層是設(shè)備層：一部分用于放置水泵等設(shè)施的，這部分可計(jì)入公攤部分，業(yè)主只有公共產(chǎn)權(quán)，而另一部分是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的車庫(kù)，可以出租和出售，如果是出售給業(yè)主，那么業(yè)主當(dāng)然有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)了。
2、 地下二層是人防層：主要用于平、戰(zhàn)結(jié)合時(shí)使用，所以開(kāi)發(fā)商在和平時(shí)也一般將其開(kāi)發(fā)為地下車庫(kù)進(jìn)行出租，但產(chǎn)權(quán)歸全社會(huì)所有，而所得費(fèi)用則只能與其主管部門一一北京市人防辦協(xié)商，而物業(yè)管理公司、業(yè)主都不在其內(nèi)。另外，如果開(kāi)發(fā)商與業(yè)主所簽的合同中已注明地庫(kù)的具體位置、面積，是否有產(chǎn)權(quán)等等，那也得按合同上說(shuō)的辦。是誰(shuí)的產(chǎn)權(quán)，那這租金還得歸誰(shuí)．
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