案例：我的一處私房在3個(gè)月前租給一位姓張的人，約定租房期限是1年。但近日我發(fā)現(xiàn)張根本不在這間房居住，而是與別人調(diào)換使用。我想收回房子不租給張某了，但租期未到，請(qǐng)問(wèn)有相關(guān)法律法規(guī)支持我嗎？
———黃女士
《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定了出租人有權(quán)終止合同，收回房屋的情形：
（1）承租人將房屋擅自轉(zhuǎn)租的。承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人的同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。如果承租人未經(jīng)出租人的同意，將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租，則違反了有關(guān)的法律規(guī)定和租賃合同的約定。
（2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的。由于承租人對(duì)承租的房屋只享有占有權(quán)和使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，所以，承租人擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用承租的房屋，就侵犯了出租人的房屋所有權(quán)。
（3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的。承租人不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意，并簽訂書(shū)面合同。承租人將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的行為，也是屬于侵犯了出租人房屋所有權(quán)的行為。
（4）拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的。承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。在承租人沒(méi)有按合同約定的時(shí)間、數(shù)額和方式繳納租金時(shí)，出租人有權(quán)收取滯納金，直到解除與承租人的租賃關(guān)系。
（5）公有住宅房無(wú)正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的。租住公有住宅用房的承租人一般都享有國(guó)家住房補(bǔ)貼，按照政府定價(jià)的統(tǒng)一租金繳納房租，因此，承租人將公有住宅用房長(zhǎng)期閑置不用，實(shí)際上是對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的浪費(fèi)，房屋產(chǎn)權(quán)單位有權(quán)收回其承租的公有住宅用房。
（6）利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的。在租賃期限內(nèi)，承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法的活動(dòng)，出租人有權(quán)收回已出租的房屋。
（7）故意損壞承租房屋的。承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。承租人故意損壞承租的房屋，出租人有權(quán)收回已出租的房屋。
（8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。如出現(xiàn)承租的房屋被鑒定為危險(xiǎn)房屋，不能繼續(xù)使用的情況；行政主管部門或司法機(jī)關(guān)要求停止租賃的情況等，出租人有權(quán)收回房屋。
在租賃期限內(nèi)，承租人如有上述行為，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償。
黃女士所遇到的情況就是第2條中所說(shuō)的承租人“將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用”中的“調(diào)換使用”。這種情況下，黃女士是有權(quán)單方面解除與張某的租房合同，收回住房的。
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