如何估算二手房價(jià)
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2003年05月22日00:00
來源：南陽樓市網(wǎng)
關(guān)于二手房的文章前一段時間見報(bào)后，許多讀者打來電話稱，市場上二手房的價(jià)格的確有點(diǎn)讓人摸不著底，能不能提供一種簡便易行的估價(jià)辦法？為此，記者近日又走訪了部分業(yè)內(nèi)人士。他們說，非專業(yè)人士如果掌握了一定的方法，還是可以初步估算出二手房的價(jià)格的。
首先是看房齡。業(yè)內(nèi)人士介紹說，新房一竣工，就進(jìn)入折舊期，由于房屋所在的土地出讓金一般繳額期為５０年至７０年，所以理論折舊率通常按２％計(jì)算。但實(shí)際折舊時，常常為１％至２％，這主要看房屋的保養(yǎng)程度，有的房子１０年依然很新，有些地區(qū)的房子沒人管理，三四年就舊了。
房屋的套型對房價(jià)影響較大，二手房由于套型跟不上要求，扣點(diǎn)較多，尤其是小廳小廚小衛(wèi)的“三小”套型，通常要扣減１０個百分點(diǎn)。此外，樓層對價(jià)格也產(chǎn)生影響：１層和５層為基準(zhǔn)價(jià)，５層和６層減３％，７層減５％，３層和４層加３％，若是樓頂則減５％；如無朝南外門窗，則減５％。
其次是看環(huán)境。樓房布局、房體外觀、配套設(shè)施、區(qū)內(nèi)綠化等都會影響二手房的成交價(jià)格。環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。一般無物業(yè)管理的或非獨(dú)立封閉的小區(qū)扣減５％，位于省、市重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)的增加１５％。
購房者的心理因素亦不可小視。心理因素根據(jù)地段不同而異，地段越好，扣減的比例越小。但一般來說，二手房價(jià)的上限應(yīng)為新商品房價(jià)的９０％至９５％。對于同等價(jià)格買舊房難以跨越的心理障礙一般扣減８％。
該人士特別強(qiáng)調(diào)，對于賣方，建議不要用周邊商品房的價(jià)格為自家房屋估價(jià)，而應(yīng)以同一小區(qū)內(nèi)或５００米半徑內(nèi)同等房屋的交易價(jià)為基準(zhǔn)。對于買方則應(yīng)多參考周圍二手房的成交價(jià)。
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