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　　商品房面積嚴(yán)重縮水，有的商品房則存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題……

　　在消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)資料中，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛被列為當(dāng)前十大投訴熱點(diǎn)之一，已經(jīng)成
為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。但在這些合同糾紛案件的審理過(guò)程中，卻由于相關(guān)法律規(guī)定比較原則化，操作性較差，不能有效保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

　　日前，最高人民法院公布了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)，對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行了明確、具體的規(guī)定。其中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買(mǎi)受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則�！督忉尅穼⒆�2003年6月1日起施行。集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用該《解釋》。

　　其主要內(nèi)容包括：

　　1.廣告可以成為商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容。

　　《解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。解釋特別提到，這些說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 　　2.買(mǎi)房子“縮水”3%(含3%)將難以解除合同。

　　面積3%的誤差是商品房合同中一個(gè)重要的尺度，而在現(xiàn)實(shí)中，有些買(mǎi)房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同�！督忉尅芬�(guī)定，房子“縮水”3%將難以解除購(gòu)房合同。

　　3.受到房產(chǎn)商惡意違約欺詐可以“買(mǎi)一賠一”。

　　商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買(mǎi)房戶無(wú)法取得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。

　　《解釋》第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： 　　A.商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

　　B.商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

　　《解釋》第九條規(guī)定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： 　　A.故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

　　B.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

　　C.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

　　4.到期不給辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房人可申請(qǐng)賠償。

　　按合同有關(guān)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)商品房卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，買(mǎi)房戶可向人民法院申請(qǐng)賠償損失。

　　5.“交鑰匙”就算房屋的交付使用。

　　房子到底什么時(shí)候算是交付使用，這是牽扯到房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際利益的重要問(wèn)題，常常引發(fā)“房屋交付使用”糾紛�！督忉尅返谑�一條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說(shuō)的“交鑰匙”就算交付使用。 　　6.商品房質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住購(gòu)房合同可解除。

　　如果購(gòu)買(mǎi)的商品房因質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，法院應(yīng)支持買(mǎi)房戶解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。《解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　7.代理商也要參加糾紛訴訟。

　　《解釋》第二十二條規(guī)定，如果發(fā)生購(gòu)房人因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛，人民法院將會(huì)通知包銷(xiāo)商也參加訴訟。 　　8.商品房買(mǎi)賣(mài)合同確認(rèn)無(wú)效，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除“按揭”貸款。

　　在商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除“按揭”貸款。