二手房買賣中中介能夠分享“違約金”嗎?
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年12月17日15:41
來源：樓市網(wǎng)
消費(fèi)者吳先生到某中介公司，要求購買楊先生掛牌出讓的一套二房一廳的二手房，總價(jià)約為52萬元。中介公司提出與吳先生、楊先生分別簽訂中介合同。中介合同中以格式條款規(guī)定，在買賣雙方簽訂正式的買賣合同后，如果任意一方違約，中介公司有權(quán)分享買賣合同中規(guī)定違約金的二分之一。楊先生對此沒有異議，而曾是法務(wù)工作者的吳先生則對此項(xiàng)合同條款提出了質(zhì)疑。
房屋買賣雙方利用房產(chǎn)中介平臺(tái)，通過簽訂中介合同和買賣合同完成交易，這是近年來二手房房地產(chǎn)交易活動(dòng)中最常用的模式。但由于相應(yīng)的法律體系尚不完善，在今年上半年，市消保委共受理128件涉及格式條款爭議的投訴，其中由房產(chǎn)中介所引發(fā)的投訴占了很大的比例。
“違約金”應(yīng)歸守約方
上海申華律師事務(wù)所沈偉民律師指出，在本案例中，中介公司通過中介合同條款規(guī)定：“中介公司有權(quán)分享買賣合同違約金的二分之一�！痹摋l款顯然超出了中介合同的界定范圍，通過中介合同，將“違約金”巧妙的“挪盤”給中介公司，侵犯了守約方的合法利益。中介合同上的這一條款，實(shí)際上是一種合同陷阱，不具有法律效力。市消保委法律事務(wù)部朱喆也認(rèn)為，該條款混淆了居間合同和房屋買賣合同的關(guān)系。雖然中介公司參與了整個(gè)交易過程，但根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，房屋買賣合同違約賠償義務(wù)只能發(fā)生在房屋出賣人和房屋買受人之間。由此可見，中介公司無權(quán)以任何形式享有買賣合同的違約責(zé)任。
居間報(bào)酬是中介的合法收益
但也有一些中介公司提出，現(xiàn)在“跳”中介的情況很多，設(shè)立這一條款只是希望引起買賣雙方對交易的重視。對此，市消保委法律事務(wù)部朱喆認(rèn)為，中介最大收益應(yīng)是促成交易后獲得的(居間)中介報(bào)酬，不應(yīng)涉及“違約金”。在目前二手房交易中，買賣合同中約定的違約金數(shù)額都比較高，例如在本案例中，“違約金的二分之一”遠(yuǎn)高于中介報(bào)酬(中介報(bào)酬一般不超過交易房價(jià)1%，即小于5200元)。假設(shè)此類不平等條款成立，中介公司完全有可能從“利益”最大化角度出發(fā)，惡意促使買賣雙方違約，從中獲得“二分之一的違約金”。
“挪盤”侵權(quán)不應(yīng)“誠服”
沈偉民律師還指出，這一案例雖然只是個(gè)案，但此類中介以“挪盤”方式侵占消費(fèi)者合法利益的事件并不少見。但是由于其方式較隱蔽，使得很多消費(fèi)者在此類利益受到侵犯后，仍然渾然不知：一方面中介公司利用了違約方并不計(jì)較“違約金”流向的心理狀態(tài)；另一方面對“違約金“分配有異議時(shí)，中介公司往往誤導(dǎo)守約方，以中介合同已有約定為由，告之這是公司正常中介的收益范圍，使之“誠服”此不平等條款，拱手送出自己的正常利益。
因此，消費(fèi)者在二手房交易過程中，應(yīng)當(dāng)樹立一定的維權(quán)意識(shí)，當(dāng)遭遇類似的合同陷阱時(shí)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門或消保委提出申訴和投訴，甚至通過法律手段來維護(hù)自身的合法權(quán)益。
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