繼“5·11”房產(chǎn)新政及相關(guān)細(xì)則、征收個人所得稅等政策出臺以來，新的稅收政策除給市場帶來一定的沖擊外，對于二手房交易過程本身來說，也帶來了一定困擾，很多消費者對于新稅到底如何繳法，也缺少明確的概念，為此，記者咨詢了鏈家、我愛我家等中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)專家，按照公房、符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅和不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅三種類型為消費者制作了新政后賣掉一套房子需要繳納的各項費用，供您參考。
未滿兩年的公房
王先生有一套翠微地區(qū)建筑面積80平方米公房欲出售，市場價為7000元/平方米，即房屋成交價為56萬元。產(chǎn)權(quán)證下發(fā)日期為2003年7月8日。王先生的房子是普通住宅（即：①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；②單套建筑面積在140(含)平方米以下；③實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。）并且屬于個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易，那么王先生交易這套房子需要繳納以下費用：
■營業(yè)稅：購買時間在兩年內(nèi)的房屋需繳納的營業(yè)稅為：成交價×5%兩年后普通住宅不征收營業(yè)稅，高檔住宅征收買賣差價5%的營業(yè)稅。
此房屋要繳納的營業(yè)稅為：560000×5%=28000元
■個人所得稅：公房所征個人所得稅為（銷售額-4000×建筑面積-合理費用）×20%。
此房屋要繳納的個人所得稅為：（560000-4000×80）×20%=48000元
注：合理費用主要是指購買房屋時所繳納的各項稅費，一般指契稅和印花稅。公房由于特定的歷史原因，合理費用一般很難計算，此處所作計算對其忽略不記。
■印花稅：房款總額（成交價）的0.5‰
此房屋要繳納的印花稅為：560000×0.5‰=280元
■優(yōu)補(bǔ)成費用：即優(yōu)惠價補(bǔ)齊成本價，特針對公房而言，為1560元×建筑面積×6%
此房屋要繳納的優(yōu)補(bǔ)成費為：1560×80×6%=7488元
■委托中介收費：
■中介費：成交價×1.5%
■房屋要繳納的中介費為：560000×1.5%=8400元
■居間擔(dān)保過戶費：1500元總計：9900元
■賣方共需繳納的費用為：28000+48000+280+7488+8400+1500=93668元
由此看出，對于二手公房賣方來說，成本有所增加。王先生在新政后比之前增加了營業(yè)稅（新政前，購買一年以上的房屋出售時免征營業(yè)稅）、個人所得稅（以前是自行繳納）兩項費用，即28000+48000=76000元。
符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)
符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的：
亞運村一套135平方米的三居室商品房，市場價為6000元/平方米，房屋總價為81萬元。業(yè)主兩年前購買價格為5200元/平方米，原購房總價為70.2萬元。按照現(xiàn)在國家出臺的政策標(biāo)準(zhǔn)，其業(yè)主應(yīng)繳稅費如下：
■個人所得稅
個人所得稅＝｛售房價-原購房價-合理費用（當(dāng)初業(yè)主購房時所產(chǎn)生的稅費，即：契稅+印花稅）｝×20%
契稅：702000×1.5%＝10530元
印花稅：702000×0.5‰＝351元
合理費用：契稅+印花稅＝10881元
個人所得稅：（810000-702000-10881）×20%＝19423.8元
■印花稅＝售房價×0.5‰
印花稅：810000×0.5‰＝405元
綜合合計：19828.8元
該例中，如果不足2年轉(zhuǎn)手交易，應(yīng)該繳納的費用為：
■營業(yè)稅＝售房價×5%
營業(yè)稅：810000×5%=40500元
■印花稅＝售房價×0.5‰
印花稅：810000×0.5‰＝405元
■個人所得稅：｛售房價-原購房價-合理費用（當(dāng)初業(yè)主購房時所產(chǎn)生的稅費，即：契稅+印花稅）｝×20%
契稅：702000×1.5%＝10530元
印花稅：702000×0.5‰＝351元
合理費用：契稅+印花稅＝10881元
個人所得稅：（810000-702000-10881）×20%＝19423.8元
綜合合計：60328.8元
不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)
團(tuán)結(jié)湖一套145平方米的三居室商品房，以6500元/平方米的市場價格出售此套房屋，房屋總價為94.25萬元，業(yè)主兩年前購買價格為5800元/平方米，原售房價為84.1萬元。按照現(xiàn)在國家出臺的政策標(biāo)準(zhǔn)，其業(yè)主應(yīng)繳稅費如下：
個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的
■營業(yè)稅=售房價×5%
營業(yè)稅：942500×5%=47125元
■印花稅＝售房價×0.5‰
印花稅：942500×0.5‰＝471.25元
■個人所得稅＝｛售房價-原購房價-合理費用（當(dāng)初業(yè)主購房時所產(chǎn)生的稅費，即：契稅+印花稅）｝×20%
契稅：841000×1.5%＝12615元
印花稅：841000×0.5‰＝420.5元
合理費用：契稅+印花稅＝13035.5元
個人所得稅：（942500－841000－13035.5）×20%＝17692.9元
綜合合計：65289.15元
個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的
■營業(yè)稅＝（售房價-原購房價）×5%
營業(yè)稅：（942500-841000）×5%=5075元
■印花稅＝售房價×0.5‰
印花稅：942500×0.5‰＝471.25元
■個人所得稅＝｛售房價-原購房價-合理費用（當(dāng)初業(yè)主購房時所產(chǎn)生的稅費，即：契稅+印花稅）｝×20%
契稅：841000×1.5%＝12615元
印花稅：841000×0.5‰＝420.5元
合理費用：契稅+印花稅＝13035.5元
個人所得稅：（942500－841000－13035.5）×20%＝17692.9元
綜合合計：2323915元
買方在新政后要繳的稅增加了，而賣方所繳納的費用沒有什么變化。仍以王先生的房子為例，如果李先生買了這套房子，他需要繳納的稅為：
■契稅：按照新規(guī)定，符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7％）、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價的1.5%的契稅。
此房屋要繳納的契稅為：560000×1.5%=8400元
■印花稅：為放款總額（成交價）的萬分之五。
此房屋要繳納的印花稅為：560000×0.5‰=280元
■土地出讓金：1560×建筑面積×1%
此房屋要繳納的土地出讓金為：1560×80×1%=1248元
總計：8400+280+1248＝9928元
■提醒
個人買賣住房時應(yīng)持經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核后的《房屋買賣合同》到房屋所在區(qū)域的地稅局交納各稅。不過有的區(qū)縣在房地產(chǎn)交易所設(shè)立了專門的辦稅窗口，實行“一窗式”收稅，具體情況可以向所在區(qū)縣的地稅局咨詢。
另外，在辦理納稅手續(xù)時，住房買賣雙方必須提供的材料有：購房合同、發(fā)票、購房人戶籍證明等。
