以“傭金標(biāo)準(zhǔn)收取居間違約金”與法有悖
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年12月19日15:39
來源：樓市網(wǎng)
在二手房市場(chǎng)中，上下家簽訂居間協(xié)議后，若最終由于某種原因未能簽訂房地產(chǎn)買賣合同的，中介公司以“傭金標(biāo)準(zhǔn)收取居間違約金”的做法與法有悖。
2003 年7月上旬，張某委托中介公司出售一套房屋，雙方簽訂了房地產(chǎn)出售居間協(xié)議。同年7月20日，張某、中介及孫某三方簽訂了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議。買賣居間協(xié)議第9條約定：“本協(xié)議簽訂后，如甲方（孫某）或丙方（張某）未能履行上述條款，導(dǎo)致雙方的房地產(chǎn)買賣合同無法簽訂，違約方或合意解除協(xié)議方應(yīng)向乙方（中介公司）支付服務(wù)費(fèi)，數(shù)額為本次業(yè)務(wù)中乙方應(yīng)收的全部傭金人民幣5.46 萬元�！焙髞�，由于孫某不再需要購房，張某與孫某在中介公司處又達(dá)成解約協(xié)議。同年9月3日，中介公司向法院提起訴訟，要求張某按照約定支付服務(wù)費(fèi)。
我國(guó)《合同法》第424條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。第427條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。事實(shí)上，在中介過程中，上下家之間往往因各種原因?qū)е伦罱K無法簽訂房屋買賣合同，而根據(jù)上述買賣居間合同第9條的約定，中介公司無論在何種情況下，不管是上家違約或下家違約或是上下家合意解約，均可以收取傭金數(shù)額的錢款。這樣的約定合理嗎？這樣的案件到底是根據(jù)合同約定加以定奪，還是應(yīng)根據(jù)法律的規(guī)定加以判決？
在本案審理過程中，各方存有不同觀點(diǎn)。一審法院認(rèn)為，張某、中介及孫某三方當(dāng)事人之間簽訂的房屋買賣居間合同，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，屬于有效合同，與法不悖，當(dāng)事人均應(yīng)完全履行合同約定的義務(wù)。合同訂立后，當(dāng)事人可以協(xié)議解除雙方存有的合同關(guān)系，但不意味著免除當(dāng)事人基于合同關(guān)系的違約責(zé)任。作為合意解除方，張某和孫某應(yīng)當(dāng)按照約定支付服務(wù)費(fèi)。張某認(rèn)為，中介公司并未促成上下家最終簽訂房屋買賣合同，故其居間行為并未完成。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，中介公司不得收取居間報(bào)酬。因此，三方簽訂的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議中第9條的約定，違反了法律規(guī)定，應(yīng)為無效條款。張某上訴。
二審法院認(rèn)定，三方簽訂的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議是格式協(xié)議，其中第9條關(guān)于違約金的約定明顯加重了相對(duì)方的責(zé)任，使得中介公司處于無論居間行為是否成功，均可取得相應(yīng)報(bào)酬的有利地位。此約定與法律的規(guī)定相悖，不受法律保護(hù)。據(jù)此，二審法院依照我國(guó)《民事訴訟法》和《合同法》的有關(guān)規(guī)定，推翻了一審法院的判決，二審判決駁回中介公司要求張某支付服務(wù)費(fèi)的要求。
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