關(guān)于個(gè)人所得稅
2005年10月7日，國(guó)家相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問(wèn)題的通知》，該《通知》要求對(duì)存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實(shí)行“一窗式”征收。各地要按照《通知》的要求，在契稅征收?qǐng)鏊蚍康禺a(chǎn)權(quán)屬登記場(chǎng)所，代開(kāi)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。要在代開(kāi)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票時(shí)，及時(shí)征收營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等稅收，并按國(guó)家規(guī)定的稅款入庫(kù)預(yù)算級(jí)次繳入國(guó)庫(kù)。
二手房交易個(gè)人所得稅的納稅額是賣房款減去財(cái)產(chǎn)原值以及交易費(fèi)用后余額的20％。比如原價(jià)值20萬(wàn)元的房子如果以30萬(wàn)元賣出，交易稅費(fèi)為:契稅6000元、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)300元。賣方必須繳納的個(gè)人所得稅為(30－20－0.6－0.03)×20％=1.874萬(wàn)元。
但目前鄭州市還沒(méi)有正式開(kāi)始征收個(gè)人所得稅，房管局二手房交易窗口還沒(méi)有接到正式文件。
關(guān)于遺產(chǎn)稅
首先要了解什么是遺產(chǎn)稅？遺產(chǎn)稅即對(duì)死者留下的遺產(chǎn)征稅。遺產(chǎn)稅有助于加強(qiáng)對(duì)遺產(chǎn)和贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的調(diào)節(jié)，防止貧富過(guò)分懸殊。在亞太地區(qū)的其他地方，印度、馬來(lái)西亞、新西蘭及澳大利亞近20年里先后取消了遺產(chǎn)稅，香港也宣布將取消遺產(chǎn)稅。在歐洲，意大利及瑞典也已取消這一稅項(xiàng)。我國(guó)前段時(shí)間關(guān)于即將征收遺產(chǎn)稅的消息引起了部分人的恐慌，但是日前財(cái)政部副部長(zhǎng)樓繼偉在2006年中國(guó)行業(yè)發(fā)展報(bào)告會(huì)上表示，中國(guó)不準(zhǔn)備征收遺產(chǎn)稅，目前還沒(méi)有征收遺產(chǎn)稅的計(jì)劃，似乎又讓大家吃了顆定心丸。
為了今后免交遺產(chǎn)稅，王先生就因此遇到了麻煩。4年前他以當(dāng)時(shí)只有4歲的兒子名義，花100多萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套商品房。最近，王先生因生意上資金緊張，想賣掉房子以便周轉(zhuǎn)。但房產(chǎn)交易部門(mén)卻告訴他無(wú)權(quán)出售該商品房。這讓王先生不可思議:房子是自己掏錢(qián)買(mǎi)的，怎么會(huì)沒(méi)有處置權(quán)？
未成年人從出生之日起，就有購(gòu)買(mǎi)、接受、繼承等權(quán)利，但因其沒(méi)有民事行為能力，因此沒(méi)有抵押、出讓的權(quán)利�，F(xiàn)在有不少父母為了今后免交遺產(chǎn)稅，早早地替兒女購(gòu)置好房產(chǎn)，但隨著情況不斷出現(xiàn)變化，父母或其他監(jiān)護(hù)人如果需要將房屋轉(zhuǎn)讓或抵押時(shí)，就會(huì)遇到像王先生一樣的問(wèn)題。因此，那些打算以自己未成年子女名義購(gòu)房的消費(fèi)者，在簽合同前一定要仔細(xì)考慮清楚，以免將來(lái)后悔。
鄭州市收費(fèi)情況
目前，鄭州市二手房交易收費(fèi)情況如下:
一、二手房買(mǎi)賣。在二手房的交易過(guò)程中，二手房的買(mǎi)賣是主要的交易方式，二手房買(mǎi)賣的特點(diǎn)具有有償性，買(mǎi)方要向賣方支付相應(yīng)房款，產(chǎn)生的法律后果是房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，依據(jù)物權(quán)變動(dòng)登記原則，二手房買(mǎi)賣應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶登記手續(xù)。
在辦理二手房住宅過(guò)戶登記時(shí)需繳納以下費(fèi)用:一般私房契稅是2％，交易手續(xù)費(fèi)是6元/平方米；房改房上市交易契稅是2％，交易手續(xù)費(fèi)是3元/平方米；經(jīng)濟(jì)適用房上市交易契稅是2％，交易手續(xù)費(fèi)是6元/平方米，房改房、經(jīng)濟(jì)適用房上市交易還需要再繳納一定比例的土地出讓金，二手房交易的面積如在144平方米以上契稅為4％。非住宅收取4％的契稅，交易手續(xù)費(fèi)收取1％。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足兩年的住房對(duì)外銷售的還需要繳5.5％的營(yíng)業(yè)稅。二、二手房贈(zèng)與。二手房贈(zèng)與的主要特點(diǎn)具有無(wú)償性，受贈(zèng)人不需要向贈(zèng)與人支付房款，贈(zèng)與產(chǎn)生的法律后果也是房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，依據(jù)物權(quán)變動(dòng)登記原則，二手房贈(zèng)與也應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶登記手續(xù)。辦過(guò)戶登記時(shí)除二手房買(mǎi)賣收取的交易費(fèi)用外，還要到公證處辦理贈(zèng)與公證(并繳納公證費(fèi))。受贈(zèng)人如果是贈(zèng)與人的直系血親，不用繳納5.5％的營(yíng)業(yè)稅，如果受贈(zèng)人是贈(zèng)與人的旁系血親，或房產(chǎn)證發(fā)放的時(shí)間離贈(zèng)與的時(shí)間沒(méi)有超過(guò)兩年，則需要繳5.5％的營(yíng)業(yè)稅。
三、房屋繼承。繼承是在公民死亡時(shí)，其法律規(guī)定范圍內(nèi)的近親屬，按照死者生前所立的遺囑或法律的規(guī)定，依法取得死者所遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)的法律制度。如果父母雙方都去世，作為繼承人取得房產(chǎn)不需要繳契稅、交易手續(xù)費(fèi)、土地出讓金，但要到公證處作繼承公證繳納公證費(fèi)、工本費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)。如果父母一方去世，作為繼承人可以繼承父或母一方的遺產(chǎn)，未去世一方的應(yīng)有房產(chǎn)可以贈(zèng)與給其繼承人，那么繼承人就可以取得該房屋完全的所有權(quán)。
四、夫妻共有的房屋，如夫妻雙方經(jīng)法院調(diào)解或判決離婚，需要分割共有房產(chǎn)的，也應(yīng)到房管部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，辦理手續(xù)時(shí)，要持有生效的離婚調(diào)解書(shū)或判決書(shū)，只需繳納工本費(fèi)。
相關(guān)問(wèn)題說(shuō)明:
■一、計(jì)稅價(jià)格的確定在二手房買(mǎi)賣實(shí)踐中，親屬之間或其他人之間為了逃避國(guó)家稅收，往往將交易價(jià)格定得很低，或者是父母無(wú)償將房產(chǎn)贈(zèng)與給自己的孩子，把房產(chǎn)證改成孩子的名字。其實(shí)不然，在二手房交易中，如果交易雙方將房屋的價(jià)格約定得過(guò)低，政府部門(mén)將不按雙方約定的價(jià)格計(jì)稅。為了防止此情況的發(fā)生，政府部門(mén)根據(jù)房屋的年代、結(jié)構(gòu)、位置、周邊環(huán)境等定有一個(gè)指導(dǎo)價(jià)，如果雙方約定的價(jià)格低于指導(dǎo)價(jià)，政府將依據(jù)指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行計(jì)費(fèi)，如果雙方約定的價(jià)格高于指導(dǎo)價(jià)，政府將依據(jù)雙方約定的價(jià)格進(jìn)行計(jì)費(fèi)。
■二、公證費(fèi)的計(jì)算房屋贈(zèng)與和繼承按政府要求都應(yīng)辦理公證，公證收費(fèi)按所贈(zèng)與或繼承房屋的面積收取，每平方米15元。
最后，張律師提醒大家，在二手房交易過(guò)程中，不論采取買(mǎi)賣、繼承、贈(zèng)與、改名字等方式都是要按規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用的。因此，不要只為了避稅而進(jìn)行盲目交易，以免造成錯(cuò)誤的選擇，帶來(lái)不必要的麻煩。
